上海推出二手房收购新政激活置换链稳市场

2分钟前

2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动在中国建设银行上海市分行举行，标志着上海此项工作正式启动。

浦东新区、静安区、徐汇区三个试点区明确了房源筛选标准与运作模式：

1、收购二手房房源以小户型为主（70平方米以下）。

2、产业园、核心商圈、轨交站点附近房源优先收购

3、由区级保障房公司等国企为收购主体，收购价格按市场或评估价格（总价400万以下房源为主），采取自愿申请原则。

这些标准主要针对二手房市场置换链底层的“老破小”房源，这类房源价格敏感度高、“以价换量”特征明显。官方收购将助力其价格稳定，成为激活置换链的关键一步。

01 新政利好“卖一买一”刚改需求

当前上海改善型购房者面临的核心痛点是置换链断层问题，多数购房者需“先卖再买”。2025年上海二手房成交呈现“两头翘”态势：总价200万以下及1000万以上成交占比上升，200-1000万区间占比下跌，尤其是200-400万区间降幅显著，导致置换链断裂。

以浦东新区为例，收购标准涵盖总价400万以下、70平方米以下、2000年以前建造的房源，恰好覆盖成交降幅较大的200-400万区间，能有效激活置换链。同时，官方收购可解决“置换周期长”“降价难出手”“报价不透明”等问题，通过建行专项方案和国企运作，实现价格公允、操作规范，加速“卖一买一”置换传导。

2025年上海二手房成交约22.7万套，其中总价400万以下占比达76.71%；浦东、静安、徐汇三区该区间成交占比均超50%，浦东达75.32%、静安66.24%。若按浦东标准推广，“官方收购价”将影响各区域超50%的二手房。

官方收购价会成为小区房源的价格基准线，因属官方举措，可避免单一房源成交拉低小区均价的情况，有效抑制市场情绪引发的房价非理性下跌，为二手房市场提供价格支撑。

收购二手房用于保租房，是在“十四五”新建、非居住房屋转化基础上，进一步拓宽了保租房筹措渠道。该模式可缩短建设周期，优化区域布局和市场供给，推动租赁市场稳定。

“十四五”期间上海超额完成保租房筹措目标，达47.7万套，但八成位于中环外，核心区占比低。收购二手房能增加核心区保租房数量，同时将个人出租房源转化为保租房，起到“控制增量、优化存量”作用，更好满足新市民、青年人等群体的租赁需求。

此项创新举措一举多得，对房地产行业而言，最大作用是激活置换链。上海二手房成交占一二手总成交的70%，其稳定对整体市场至关重要。官方收购为置换链补短板，促进价格基准形成，助力房价筑底。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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