租金重压下的酒店困局：从为房东打工到模式重构
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前几日，在长沙经营中端连锁酒店的老友小美找我聊天，语气中满是疲惫。
她坦言自己快撑不住了，随时可能面临经营危机。
我忙问缘由，她叹气说，最近被房租压得快要垮掉，账上现金流已经枯竭，连员工下个月的工资都没着落。
这让我想起六年前她酒店开业时的情景，当时她提到房租是押一付三的模式，实在难以理解为何如今会如此窘迫。
小美苦笑着解释，春节前这段时间生意异常清淡，入住率低得可怜。集团管理费可以暂时拖欠，OTA佣金因订单少也无需支付，但房租是固定成本，一分都不能少，稍微晚几天支付，房东的脸色就很难看。
她懊悔地说，当初放着北京互联网大厂高管的工作不做，回老家开酒店，要是能和房东谈成保底租金加营收提成的方案就好了。
我安慰她“车到山前必有路”，但屏幕那头沉默许久后，她提到同行小群里，大家已从研究流量转为商量如何与业主谈免租、减租。不少业主不仅不减租，每年还坚持涨3%到5%的租金。
小美气愤地表示，业主就是赌酒店老板投入了上百万装修舍不得离开，才如此强硬。
和她聊完后，我查询发现，这并非长沙个例。近一年来，全国各地从化市连锁到高星酒店，付不起房租的情况批量出现。
今年1月，湖州德清金银岛国际大酒店被曝拖欠租金15个月；去年11月，经营11年的西安天骊君廷酒店因千万租金欠款停业；去年9月，温州嘉运大酒店因拖欠78万元租金被解除合同；广州天河华威达酒店更是因长期拖欠租金被法院强制执行清场。这些案例背后，是酒店行业普遍面临的租金困境。
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开一家赚钱的酒店，位置、品牌固然重要，但当前租金已成为决定盈利的生死线。
这一困境可追溯到六七年前的行业扩张期，当时地产和旅游业火热，不少人在租金高点签下长期租约。疫情后免租期结束，又遭遇消费降级，客房售价下跌，RevPar（每间可供出租客房收入）下滑，而租金却按合同逐年递增，形成收入与成本的剪刀差，导致酒店亏损。
去年北京住宿业利润总额降幅达92.9%。
房东不愿降租也有苦衷：商业地产估值与租金直接挂钩，降租可能导致资产贬值，触发银行抽贷。这形成了酒店哭穷、房东硬撑的僵局，本质是资产价格与运营收益的错配。租赁型酒店尤其是在高点签长约的，几乎是在为房东打工，现金流断裂时违约成了唯一选择，旧的租赁模型已失效。
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这两年与华住、锦江等酒店集团开发负责人交流发现，行业风向已变。过去追求签约数量，现在则会提醒加盟商核算租金成本，强调“保底租金+营收提成”的合同模式。
这种模式下，低营收时酒店付保底租金保证房东不亏、自身能活；高营收时房东从超额部分提成5%-15%。虽老房东初期不愿，但市场教育下，越来越多房东意识到，能持续交租的合伙人比高价却跑路的租户更有价值。
这不仅是战术调整，更是战略共生。酒店集团也从跑马圈地转向关注加盟商生存，因为加盟商倒闭会影响品牌口碑。如今集团更青睐自持物业的加盟商，此类酒店生存容错率更高。
未来，酒店房东或将转变为风险投资人，接受身份转变才能守住资产价值。
本文来自微信公众号“旅界”，作者：theodore熙少，36氪经授权发布。
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