南京高端小区物业选聘现“带资进场”竞争 百万投入背后的行业博弈
作为2024年8月交付的高端小区，淮风晓月在首届业委会成立5个月后启动物业更换流程。原物业为保利物业，因业主认为收费与服务不匹配，业委会组织公开选聘，6家品牌物企参与竞逐，最终奥体物业与美的物业进入投票阶段。截至1月13日晚，小区投票参与度已过半数，结果待公示期结束后公布。
百万带资方案的细节博弈
据业委会成员介绍，小区开发商为南京沪铁房地产开发有限公司。此次选聘对候选企业资质、项目负责人等有明确要求，还发布过“5选2”“4选2”等阶段公告。
两家候选企业的带资方案各有特点：奥体物业承诺无偿投入140万元，另加约40万元项目焕新资金，若服务期未满解约则按剩余年限退还部分资金；实行2.98元/㎡/月一费制，空置超6个月房屋物业费七折。美的物业带资120万元，70万元需在入驻60天内打入业委会账户，采用两费制合计2.6元/㎡/月，空置房总体约七五折。
优质项目成“香饽饽”背后的行业逻辑
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，高端住宅物业费高、收缴率高、增值服务空间大，是物企的“现金奶牛”，这是部分企业愿意带资进场的根本原因。此类行为是行业竞争升级的信号，本质是“资本换信任、服务换续约”，服务仍是核心。
淮风晓月的案例并非个例。苏州泊云庭项目中，新希望物业带资超387万元参与竞选并成功中标；南京河西华侨城天鹅堡换物业时，万物云提出带资457万元且无需返还的条件当选。这些案例显示，带资进场多是头部物企争夺优质项目的手段。
行业数据也反映出物企向优质项目聚焦的趋势。2025年上半年，63家上市物企营收增速下滑，毛利润均值下降，毛利率降至19.4%。在此背景下，一些物企主动退出低收益项目，转向高端小区。
“带资进场”的争议与风险
中指研究院认为，“带资进场”集中于规模大、业主付费能力强的项目，虽能为企业带来稳定现金流，但属非典型市场行为，短期资源输入掩盖长期服务与财务风险，干扰业主理性决策。
多地已对该行为提出规范。安徽省社区服务业协会称其为“补贴战”，挤压中小物企空间；赣州市相关部门明确招标文件不得将“带资进场”等作为评标标准。苏商银行特约研究员武泽伟表示，“带资进场”是双刃剑，缺乏监管易引发恶性竞争，过度资本比拼可能导致企业牺牲服务质量，损害业主长远利益。不过，若能结合透明监管与业主监督，也可能推动社区更新与行业升级。
本文来自每日经济新闻，作者：陈荣浩，36氪经授权发布。
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