城市能级重新划分：深圳为何退出一线阵营？
在当前的房地产市场格局下，选择城市的核心依据，逐渐转向了市场容量的大小。
在“丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，我们基于市场容量这一核心维度，对现有城市进行了全新划分。
其中，上海、北京、杭州、成都和广州这5个城市被界定为一线城市。此外，二线城市共有10个，三线城市则达到45个。
新的一二三四线城市划分标准是什么？
三个关键指标构成了划分的核心：一二手住房成交面积、一二手住房成交金额、人均一二手购房面积。
为何要对一二三四线城市进行重新划分？
在城市分化日益明显的背景下，我们发现，不同城市之间的房地产市场容量，存在着巨大的差异。
一个典型的例子是上海与苏锡常都市圈的对比。截至2024年末，两者的常住人口数量相近，上海为2480.26万人，苏锡常合计2587.8万人；GDP总量也不相上下，上海是5.39万亿，苏锡常合计5.38万亿。
然而，在人口和经济总量相近的情况下，苏锡常的一二手房成交面积仅为上海的八成，成交金额更是只有上海的三分之一。
我们之所以要重新划分一线、二线和三线城市，正是因为房地产市场容量存在显著差别——人口和经济总量只是城市发展的“基础底盘”，而城市能级、资源吸引力以及居民财富水平，才是决定房地产市场“发展高度”的关键因素。
具体来看，一线城市的三大核心指标为：一二手住房成交面积在2000万平方米以上，一二手住房成交总金额超过5000亿元，人均一二手购房面积约为1.0平方米。同时满足这三个指标的城市共有5个。
二线城市的三大指标比一线城市稍低一档：一二手住房总成交面积在1000万至2000万平方米之间，成交金额在2000亿至5000亿元之间，人均一二手购房面积约为1.0平方米，符合条件的城市共有10个。
三线城市的二手房成交规模相对较小，因此主要以新建商品住宅成交规模作为划分指标，一手房成交面积超过100万平方米的城市被划入三线，这类城市共有45个。
截至2024年底，全国地级市共有293个，按照上述标准划分出的一二三线城市总计60个。这60个城市，构成了当前房地产市场容量的主要支撑力量。
杭州、成都晋升一线，深圳滑落至二线
新的一线城市名单包含5个城市，分别是：上海、北京、杭州、成都、广州。
从一二手房成交面积、成交金额以及人均一二手房购房面积这三大指标综合来看，这五个一线城市的市场容量展现出高度的稳定性。
首先是交易规模保持高位稳定。上海、北京、成都的一二手房成交面积连续两年都维持在2000万平方米以上。杭州、广州虽然成交面积略低于这一标准线，但成交金额持续接近或超过5000亿元，市场规模背后有着坚实的价值支撑。
其次从成交总金额来看，上海连续两年稳定在1.2万亿元以上的绝对高位；北京保持在7000亿元以上；杭州、广州则连续两年超过4800亿元，并且在2024年均突破了5000亿元大关。
最后是人均住房需求保持平稳。上海的人均一二手购房面积稳定在1.0平方米，成都、杭州则超过这一标准，分别达到1.4平方米和1.2平方米；北京、广州的人均购房面积虽然略低，但也稳定在0.9平方米左右，核心城市居民的住房需求在持续释放。
二线城市共有10个，分别是深圳、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、佛山、合肥、长沙。
这些城市的一二手房成交面积大多在2000平方米以下。从一二手成交金额来看，除了深圳之外，其余9个城市的成交金额都在3000亿元以下；从人均一二手购房面积来看，天津、西安、武汉的人均面积都超过1.2平方米，而深圳的人均面积仅为0.5平方米，苏州则降至0.7平方米。
被划入二线城市的深圳，虽然一二手成交金额超过了5000亿的门槛，但成交面积（986万㎡）和人均一二手购房面积（0.5㎡）都处于较低水平。
三线城市共有45个，划分的主要依据是一手房成交面积超过100万平方米。这是因为三线城市的房地产市场总量以新房交易为主，虽然仍具备一定的规模基础，但与一二线城市相比，市场总量明显偏低。
四线城市也蕴藏着发展机会
四线城市同样存在结构性机会，其典型特征是市场容易形成“一家独大”的竞争格局。
在这类市场中，头部企业凭借品牌、产品和运营方面的优势，往往能够占据较高的市场份额，构建起竞争壁垒。比如中海宏洋下沉到三四线城市后，已经在8座城市的市场占有率排名第一。另外，绿城也在义乌、台州等三四线城市布局了项目。
以义乌市场为例，绿城在过去三年里，拿地金额占全市的10%，市场占有率从2023年的8%上升到2025年的19%，首位度高达2.5倍。在单价3万元/平方米以上的高端市场，绿城的成交占比接近三成，占据绝对主导地位。
在多数企业难以盈利的市场环境中，绿城依然实现了可观的利润。这表明，四线城市仍存在结构性机会，企业一旦建立起领先优势，也能够获得相对稳定的市场回报。
随着2026年房地产行业底部的确认，行业正从规模扩张转向价值深耕。在这一阶段，城市选择的逻辑也发生了变化——不再仅仅关注经济体量和人口等单一指标，市场容量的大小将成为影响企业布局和个人资产配置的重要因素。
一二三四线城市的重新划分，意味着城市市场进入了“价值重估”的新阶段。未来，资源配置将进一步向具备较大市场容量的确定性城市集中，而更多三四线城市则需要重点挖掘结构性机会。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
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