两张王牌护身，这家房企成功避开行业“生死线”
近年来，众多房企陷入困境，这与社会中那条无形的“生死线”颇为相似。
它们都是从风光无限的状态突然跌落。
随着市场降温，土地价格和房价随之回落，那些此前高价拿地的企业，瞬间陷入“面粉贵过面包”的尴尬局面——房子卖了就亏损，不卖又没有现金流。许多房企就这样被卡在进退两难的境地。
无论之前规模多大，只要采用的是“高负债、高杠杆、高周转”模式，除非有金融机构的强力背书和绑定，否则都得在“生死线”前倒下。
01
房企的“救命钱”，藏在产品里
房地产行业存在一个天然的缺陷：房子无法像快消品和工业品那样进行订单式生产，房企必须先投入大量资金拿地，建好房子后再寻找客户。这意味着，项目的风险要等到销售阶段才会暴露。
建房的成本极高。拿地环节，一宗地少则上亿，多则几十亿。建造过程中，普通项目每平米造价约3000元，高端项目加上精装修成本每平米要上万元。一旦拿错地、产品做差，亏损基本无法弥补。
由此可见，如今仍能稳健生存的房企，尤其是民营企业，都具备两个条件：犯错少，且打造出了优质产品。从千亿级别的华润、保利、中海等央企国企，到第二梯队中稳健发展的龙湖、滨江、合生等民企，再到专注少数项目精心打磨的小而美公司，尽管规模不同，但它们都拥有在行业下行期“将房子卖出变现”的硬实力。
例如麓湖，从2011年开始销售，至今已近15年，其销售几乎不受市场波动影响。2025年麓湖控制开盘节奏，仍卖出超80亿。有些客户买不到新房，就去购买它的二手房。
再如合生，凭借缦系产品线快速回笼资金，上海缦云自2023年入市以来，单盘销售额已超261亿。据悉，上海2000万以上的新房，每卖出4套就有1套来自缦云。
在杭州仅开发一个项目的海威，也活得很好。它打造的安铂中心，已成为整个杭州地产圈都要去参观的“标杆盘”。
所以，房企的“救命钱”不在银行，而在产品端。
02
好产品不仅能赚钱，还能省钱
优质产品的价值远不止“能卖高价、销售快”，还能帮助企业降低成本。
好产品与“普通货”的差距，首先体现在销售速度上。比如麓湖每次开盘都“供不应求”。上海缦云开盘认购率连续超过100%，北京缦合近三年平均年销售额超50亿，最新一期成交均价环比上涨6.1%。
销售速度还会影响企业的融资成本。项目半年清盘和一年清盘，仅借款利息就能相差几千万。
说白了，产品好，其他方面的开支就少。
比如北京、上海、广州的合生缦系项目，杭州的滨江项目，只要有新项目开盘，无论是刚需还是改善型客户，都会将它们列入备选名单，甚至把这些项目当作“标尺”，用来衡量其他项目的性价比。在产品上用心投入，让企业在市场下行期也能稳定回款。
都说房地产是快周转行业，但有个隐藏的常识：能跨越5年周期仍被市场认可的产品线，绝非易事。这种级别的产品，早已不是单纯的钢筋水泥，而是企业的核心资产和门面担当。麓湖、合生的缦品牌都做到了这一点。
03
活下来的都不是“跟风者”
为什么有些产品打磨得很好的房企也会倒下？
因为市场本质是一种筛选机制。在供给短缺的红利期，它会奖励部分投机者；但在市场收缩期，又会“错杀”一些财务纪律和战略定力不足的企业。
在房地产市场中，目前躲过“生死线”的房企，除了特殊的央企国企巨头，都有一些共同点：
1、严守财务纪律。对市场风险有清晰认知，不过度金融化，始终警惕负债；
2、专注产品打磨。产品力扎实，至少拥有一条市场认可度高、现金流生成能力强的产品线；
3、业务聚焦深耕。主营业务清晰，每条业务线都能贡献健康现金流；
4、具备强大的战略定力。不盲目扩张，不唯规模和增速，有自己的节奏。
在房地产高速增长期，这样的房企并不多，但正是这些不跟风的“异类”活了下来。
不过在房地产下半场，仅靠开发项目的销售现金流往往不够安全，因为市场波动加剧会导致销售现金流被动变化，而企业负债端的还款日期是合同约定好的，两者难以完美匹配。所以聪明的房企会给自己准备“第二重保障”。
常见的做法有两种：一是拉长借款期限，慢慢积累资金，到期平稳还款；二是打造“第二增长曲线”，通过商业运营、代建代售等轻资产业务赚取稳定收入，自我造血，形成新的可预期补充现金流。
比如龙湖，早早布局商业领域，如今“天街”系已成为全国知名的商业IP。近两年，龙湖还将原本服务内部的代建、数科业务推向市场，通过商业化赚取现金流。
合生早在8年前就布局“合生汇”商业IP，现在北京朝阳合生汇一个项目年销售额超85亿，北京、上海、成都三个城市的合生汇年总销售额达220亿元。2025年上半年，合生创展靠商业地产收入22.15亿港元，占总收入的34%，这部分稳定的租金和运营收入让它完全可以不靠销售“吃饭”。
“合生汇”也成了极具号召力的“实体小红书”。朝阳合生汇的烤匠北京首店开业3个月，排队等位的人仍超2000桌；小米汽车发售当天，1小时就订出500多台。去年，合生汇总客流量超2亿人次，相当于其布局城市的每个人都要去逛两次。
除了商业，合生在代建代售等轻资产业务上也发展良好。2025年前11个月，合生的代建业务规模已接近50亿，增长势头迅猛。
一直被认为专注住宅的滨江集团也没闲着，除了开展代建、持有优质物业，还涉足康养赛道。旗下首个社区康养项目“和家·御虹府长者之家”，建筑面积约5700㎡，有65间房、103张床位，还专门设置了认知症照护专区，引进日式照护理念，靠优质康养服务赚取稳定收入。
一些小企业，比如主业非地产的新天地，也通过聚焦核心商业业务稳住了现金流。
可以发现，这些企业在市场下行期都很果断：砍掉不赚钱的业务，只保留有利润、现金流健康的核心业务。它们也证明，在中国房地产行业下半场，千亿规模无法支撑企业“大而不倒”，房企必须适应新的“生存方式”，而且活得久比跑得快更重要。
04
尾声
站在时代风口，很多人没明白，做企业本身就与风险相伴，市场起伏是常态，也忘了时代会变化。
行业规模的“天花板”已经到来，所有参与者都要在缩小的市场中竞争，竞争会更激烈、直接。这也预示着：企业手中的“王牌”业务、王牌IP、王牌项目带来的持续生存能力才是最重要的，它们是企业的底气。
投资大佬段永平和地产界优秀的“产品经理”宋卫平都曾说过：做企业要本分。房企陷入困境，部分原因就在于“不够本分”。
守住投资红线，做好产品，就是房企最大的本分。
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