2025北京商业地产观察：写字楼租金调整趋缓 零售资产与REITs成新亮点
2025年，北京写字楼市场步入深度调整与结构重塑的关键时期。租赁市场上，续租成为主流趋势，租户的议价能力有所提升，甲级写字楼租金处于调整阶段；投资市场中，大宗交易规模大幅缩减，但商业零售资产却逆势走红，再加上公募REITs底层资产扩围政策的实施，为市场带来了新的发展机遇。多家机构的数据表明，虽然市场依旧面临供需平衡的挑战，但局部企稳的迹象以及政策利好正在改变行业的发展逻辑。
01 甲级写字楼市场：续租成主流 租金调整步伐放缓
2025年，北京甲级写字楼市场需求端保持理性，租户的成本控制意识明显增强，搬迁行为更加谨慎。仲量联行的数据显示，全年写字楼市场中，续租成交逐渐占据主导地位，特别是在第四季度，多数企业为了避免装修、复原等一次性的大额支出，选择在同一楼宇内续租或者缩租，这进一步巩固了续租交易的主导地位。在这样的背景下，业主方的策略发生了明显转变，优先保障出租率成为核心目标，他们通过租约重组、下调租金等方式积极留住现有租户。
从核心数据来看，2025年第四季度北京甲级写字楼市场没有新增供应入市，存量物业的持续去化推动空置率小幅回落。截至年末，整体空置率环比下降0.3个百分点，达到15.2%（统计口径不包含全市自用项目），全市净吸纳量达到21790平方米，虽然较上季度略有下滑，但核心子市场的集中租赁成交支撑着市场呈现出改善的迹象。区域分化的特征越来越明显，CBD和望京区域凭借业主的租金让利策略，去化表现相对突出。
数据来源：仲量联行
在租金调整持续深化的同时，市场定价的透明度显著提高。2025年第四季度，北京甲级写字楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3%。值得关注的是，租金下行的速度已经显现出放缓的迹象，仲量联行预测，2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6%，这反映出部分子市场租赁表现出现局部企稳的情况。不过，随着2026年预计70万平方米新项目的集中交付，尤其是90%的新增供应集中在东部子市场，未来租金仍将面临一定的下行压力。
新兴需求亮点也值得关注。在非续租类交易中，医美、体检等健康服务细分领域以及人工智能应用企业正逐步成为增量需求的重要来源，为市场注入了新的活力。
仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“尽管租金调整节奏可能会趋缓，但市场仍将维持租户主导的格局，对于业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长。”
02 投资市场：大宗交易遇冷 零售资产受捧与REITs扩容带来机遇
与租赁市场的调整态势相呼应，2025年北京商业地产投资市场同样呈现出放缓的节奏。仲量联行的数据显示，全年大宗成交总额约为180亿元，较2024年下降58%，与过去五年均值相比大致减半，第四季度市场活跃度进一步减弱。从资产类别来看，商业零售资产成为资本关注的焦点，展现出相对较强的抗周期属性。
数据来源：仲量联行
从典型案例来看，第四季度英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，设立专项不动产基金共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心资产，英格卡继续负责项目的管理运营，这一交易被视为零售资产价值重估的重要信号，其后续进展受到市场的高度关注。从投资主体来看，自用型买家和险资机构成为市场的主要参与者，这反映出当前投资市场的谨慎心态。
政策层面的重大突破为商业地产市场带来了长期利好。2025年，中国证监会与国家发改委相继发布相关政策，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入公募REITs试点范围，这标志着公募REITs底层资产范围正式扩大到商业办公与酒店领域。此前，北京已经涌现出创金合信首农REIT、华夏金隅智造工场REIT等成功案例，其中首农REIT的底层资产为首农元中心项目，引入了快手、小米总部入驻，上市首日涨幅超过28%，充分证明了市场对优质商业不动产证券化的认可。
仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“中国公募REITs市场的进一步扩围，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。”
业内普遍认为，这一政策将显著提升商业办公资产的市场流动性，有效推动存量资产的盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。
03 市场展望：挑战与机遇并存 精细化运营成核心竞争力
展望2026年，北京写字楼市场将面临新增供应集中入市与需求缓慢复苏的双重考验，空置率阶段性上升的压力仍然存在，但租金下行幅度有望进一步收窄。区域分化、业态升级与政策红利将成为驱动市场发展的核心变量，西部子市场的新质生产力企业需求与东部市场的存量优化机遇形成互补，推动市场结构持续重构。
对于行业参与者而言，业主方需要持续优化租约策略，强化精细化运营能力，通过提升楼宇品质与服务水平来吸引优质租户；投资者则需要聚焦核心区位、经营稳健的优质资产，把握公募REITs扩容带来的流动性红利。在“内卷与进化”的行业变革背景下，商业办公市场正加速从增量扩张向存量优化转型，精细化资产管理能力将成为企业穿越周期的核心竞争力。
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