上海翠湖天地内部交易引关注 豪宅价格体系受冲击
上周，港资企业瑞安房地产发布的一则公告，在上海豪宅市场掀起波澜。
该公司将位于新天地板块的高端住宅项目——翠湖天地五期一套213平方米的房产，以3050万元的总价出售给了CEO的家属，折算单价约为14.26万元/平方米。截至目前，网上房地产数据显示该房源尚未完成网签。
此次交易最受关注的是其对高端豪宅价格的重新定位作用。
这一价格直接回落至翠湖天地五期2021年的开盘水平，不仅低于同小区的二手房价格，甚至比法拍房价格还要低。
这一情况类似茅台官方按出厂价向内部供货，让市场中那些持货待涨的“价格信仰”受到冲击。
在新天地板块乃至整个上海豪宅市场中，翠湖天地系列具有风向标的意义。
多年前，瑞安通过旧城改造获取土地，在上海市中心打造了为数不多的成片开发项目翠湖天地系列（目前1-5期已交付，6期在建，7期待建）。
翠湖天地在上海豪宅市场的地位，如同贵州茅台在白酒行业的地位，是一种资产价格的“信仰”象征。
在翠湖天地系列中，五期是目前市场上可交易房源中房龄最新的。五期共有5栋楼，分两次开盘销售。
首批房源于2020年入市，涉及2号楼和5号楼，均价在13.9万至22万元/平方米之间。当时未实行积分购房制度，产证办理完成后即可交易。
第二次开盘在2021年，涉及1、3、4号楼，均价为14万至19.2万元/平方米。此次销售十分火爆，触发了积分制和五年限售政策，相关房源需到2026年底才能解禁交易。
此次内部交易的房源就来自2021年开盘的楼栋。家属购置的这套房源与其他房源的主要区别在于无法看到湖景，因此没有湖景带来的价格溢价。
为何项目售罄后仍有房源出售？这是因为当年翠湖五期有约6套房源“未纳入网上销售”。
按照常规情况，这类房源可能是工程质量检查用房，用于配合相关部门的质量检测；也可能是项目的样板房。
3050万元、14.26万元/平方米的均价，在豪宅市场中处于什么水平？
首先来看翠湖天地系列的法拍房成交价格：
2025年11月，二期（御苑）11号楼28层，192平方米，成交价3518万元；
2025年9月，五期（瑞苑）2号楼7层，343平方米，成交价7976万元；
2025年3月，一期（雅苑）1号楼11层，296平方米，成交价5491万元；
2024年8月，三期（嘉苑）10号楼21层，131平方米，成交价2222万元；
2021年5月，二期（御苑）3号楼20层，291平方米，成交价6169万元；
2021年5月，二期（御苑）18号楼10层，188平方米，成交价3705万元；
2017年2月，二期（御苑）12号楼7层，190平方米，成交价2825万元；
对比可见，此次内部交易价格比法拍房价格更具优势。
再抛开对翠湖天地的品牌滤镜，对比内环其他在售新房：距离2公里的绿城黄埔ONE，155平方米户型可选，193平方米户型也有房源；位于徐汇区的“地王”项目安澜上海，入门级192平方米户型价格与该交易价相近；虹口区的金茂璞元171平方米户型有大量房源；静安区招商康定壹拾玖的尾盘，193平方米户型也可购买到。
通过这样的对比，不禁让人思考：这些新房的定价是否偏高？毕竟它们在地段上的市场认可度，远不及翠湖天地。
当然，翠湖天地的二手房挂牌价依然保持高位。25万、28万甚至31万元/平方米的标价，如同高价旗帜般在市场中存在。
但开发商内部人员用实际交易价格表明了他们对该房源的“公允价值”判断——14.26万元/平方米。
价格只是外在表现，价值才是核心。价格回归价值是必然趋势，只是回归的方式有时平缓，有时剧烈。
市场的底部从来不是靠口号喊出来的，而是通过实际交易形成的。豪宅市场向来是市场情绪的放大器，上涨时助推涨幅，下跌时加剧跌势。价格的波动就像钟摆，从一端摆向另一端时，往往具有很大的惯性。
那些坚信“核心资产永远上涨”的人，或许需要重新评估自己手中的资产了。
本文来自微信公众号“路数”，作者：很勤奋的路数，36氪经授权发布。
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