物业撤场案例增多，物业费是否越低越好？

作者 | 第一财经 孙梦凡

物业费收缴率下滑、物业撤场事件不断出现，相关争议持续发酵。

近期，物业费收取方式的话题再次登上热搜。部分网友认为物业费应大幅降低，甚至有人表示拒绝缴纳；另一部分网友则指出，小区与物业是“共同体”，缴费并非问题，关键在于物业服务要公开透明。

根据我国《民法典》和《物业管理条例》等规定，业主需按合同缴纳物业费。不过具体收费标准在实际中存在调整和协商的空间，去年以来，不少小区尤其是刚需楼盘的物业费有所下调。

然而，物业费与成本之间的平衡并不容易维持。由于收缴率低、收益不佳等原因，一些小区出现物业撤场情况；部分头部物业公司也主动退出回款和转化较低的项目。而物业一旦撤离，业主面临的问题才刚刚开始。

20座城市物业费情况调查

“我们小区的物业费明显偏高，和当地物业收费水平相差很大。”近日，广东惠州千湾汇小区有业主在领导留言板反映，小区物业旗下其他项目近期已下调收费，但该小区物业费仍保持在每月每平方米2.95元。

惠州市惠城区住房和城乡建设局回应称，千湾汇小区共有865户，目前已交付255户，入住率仅17.9%。在收入远低于成本且亏损持续扩大的情况下，下调物业费会直接导致服务团队缩减、设施维护停止、小区环境和安全质量大幅下降。

物业方面表示，将遵循“一个项目一套核算”的原则，收费标准严格与项目运营成本挂钩；即便亏损运营，也会尽力保证人员到位，确保安保、保洁、工程维修等基础服务不打折扣，同时深化成本管控，定期向业主公开收支情况，积极听取意见建议。

虽然入住率低引发的物业费矛盾并非各地普遍现象，但也反映出共性问题：降低物业费已成为部分二手房业主的共同诉求。

从行业机构的数据来看，近一年重点城市的平均物业费确实有所下降。

据中指研究院统计，2025年12月，20个重点城市的物业服务均价为每月每平方米2.72元，同比下降0.23%，环比下降0.09%。这20个城市包括上海、北京、深圳、广州、昆明、合肥、武汉、无锡、南昌、成都、天津、杭州、长沙、苏州、宁波、济南、重庆、青岛、南京、常州。

其中，一线城市的物业服务价格处于前列，深圳均价最高，为每月每平方米3.97元；北京、上海紧随其后，分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、广州、天津的均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月。

可以看到，近一年部分城市的物业费均价出现小幅下调，如合肥、武汉、南昌、宁波、重庆、青岛、南京等。但从2021年12月至今，这20个城市的物业费均价整体呈上涨趋势，年均复合增长率为2.96%。

从具体城市的年均复合增速来看，上海、北京涨幅最高，分别为7.38%和4.80%；昆明、合肥、武汉等城市的物业费均价年均复合增速也超过2%；深圳虽然绝对均价在20城中最高，但年均复合增速仅为1.23%，市场已进入稳定阶段。

不过，近一年物业费涨幅趋稳，局部下调的情况越来越常见。

例如，近日山西华盛文瀛物业管理有限责任公司发布《关于调整物业服务收费标准及相关事项的通知》，平城区巨华・御锦文瀛小区的物业费从2026年1月1日起下调至每月每平方米2元，此前该小区物业费为2.8元/平方米/月，下调幅度约28.6%。

物业收费困难，撤场事件频发

调整物业费、减轻业主负担，本是利民之事，但前提是物业公司能持续经营，业主也能按合同按时缴费。然而现实中，由于物业服务标准不明确，业主常觉得交了物业费却没享受到相应服务，物业公司“收费难”的问题日益严重。

中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，“十四五”期间，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下降，2024年数据为88.17%，大幅下降4.54个百分点。

收缴率低、收益差的直接后果是物业公司“主动撤场”。

近日，成都市西元小区的物业公司主动“退场”，怡置物业服务（成都）有限公司发布的文件显示，自2023年12月交付以来，该公司一直为小区提供物业服务，小区业委会已于2025年9月成立，并将于12月召开业主大会表决是否续聘或选聘新物业。

告知函称：“由于本小区管理成本高、部分业主拖欠物业费以及集团策略调整，我司计划不参与小区物业服务企业的续聘或选聘，并计划不晚于2026年6月30日终止对本小区的物业服务。”同时表示会积极配合业委会及主管单位完成物业移交工作。

在此之前，今年已有多个城市出现物业“主动撤出”的案例，涉及宁波、锦州、岳阳、南京、重庆、长沙、武汉、上海等，其中既有业内规模较小的物业公司，也有龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等大量头部物业企业。

克而瑞物管表示，这些城市此前市场扩张迅速，新交付楼盘数量多，导致物业服务市场竞争激烈、矛盾集中，物业费定价、服务标准与业主期望之间的磨合期短，矛盾更容易激化。当行业进入调整期，这些区域就成为博弈的“前沿阵地”，引发项目更换热潮。

深究原因，物业公司撤场频发主要有四个因素。克而瑞物管指出，一是“经济账”算不过来，部分小区物业费收缴率低，物业长期“入不敷出”。二是物业费“降价潮”来临，部分小区的物业认为降低收费标准会影响后续服务质量。

三是物业经营成本上升，包括保安、保洁等人力成本逐年增加，电梯、水管等设施逐渐老化，日常保养和维护费用也在上涨。此外，一旦物业与业主之间的信任破裂，往往会陷入业主觉得“服务不好不愿缴费”，而物业收费难就降低服务的恶性循环。

中指研究院坦言，当前物业行业可持续发展面临较大困境。最低工资标准稳步提高、社保政策规范化推高了人工成本，能源、维修材料等物料成本也呈上涨趋势，导致物业企业“增收不增利”现象普遍，单纯依靠调整基础服务费的模式已难以持续。

该研究院认为，物业管理若想实现根本性突破，必须通过优化价格机制、科技赋能与模式创新三方面共同发力，形成“质价相符”的良性循环。通过精细化管理降低成本、提高效率，释放更多资源用于服务建设，最终提升业主满意度和项目收缴率，形成良性循环。

此外，“十四五”以来，构建规范、透明的市场环境一直是物业领域的政策导向。

克而瑞物管表示，物业和业主本是“利益共同体”，物业需要合理收益维持服务，业主需要优质服务保障生活，核心是建立信任，找到双方都能接受的平衡点。比如关键的“透明化运营”，物业公司定期公示收支明细，让业主清楚每一笔账。

再者，打破传统“一刀切”的服务模式，业主可以像“点菜”一样按需选择服务项目。另外，业主主动参与、多方协同发力才是破解困局的关键，政府的“托底”与“引导”也至关重要，可以完善物业费定价的市场化机制，厘清开发商遗留问题的责任边界。