存量地产空置困局破局之道：雅诗阁与锦江联手以创新业态注入现金流
地产存量时代，众多地处黄金地段的优质物业亟待探寻资产焕新路径。
数据表明，截至今年二季度，北上广深四座城市的写字楼空置率均超20%，深圳更是高达27.8%；商业综合体、老牌商场易主消息频传，SKP、荟萃、皇庭广场等相继被推向交易市场。
这类存量地产物业正迫切寻求新业态填充，以期实现真正“复活”。
作为深谙服务公寓运营之道的全球龙头企业，雅诗阁中国携手深耕国内酒店市场且供应链优势显著的头部集团锦江酒店（中国区），尝试为当前地产市场提供全新解题思路——从市场真实需求中挖掘现金流，探寻优质资产的新生之路。
精准把握“真需求”
方能为空置物业注入现金流
提及服务式公寓，若只能说出一个品牌，十有八九是雅诗阁。这家全球最大的国际服务公寓业主及运营商，今年选择与国内头部集团锦江酒店（中国区）携手，共同发展格诗庭（QUEST）、憬黎（TULIP LODJ）两大酒店及服务公寓品牌。
近半年来，双品牌在上海、深圳、长沙、中山等城市签约及开业的多个项目，其前身均为商业综合体、甲级写字楼等地产存量项目。
为何雅诗阁与锦江酒店的合资品牌能与地产存量物业频频成功牵手？
《酒管财经》发现，核心原因在于业主方与投资人都希望为空置物业引入契合市场需求趋势、能穿越周期的新业态，重新激活现金流。
据悉，雅诗阁锦江合资推动的格诗庭与憬黎，均是突破传统酒店概念的新物种——同一品牌下融合类似酒店的“短住房型”与类似服务式公寓的“长住房型”，依据市场情况配置长短租比例，客户可选择入住数天至数月不等。
此外，客户还能自由选择不同打扫频率、早餐次数的服务套餐，灵活覆盖各类时长的旅居需求。
格诗庭酒店及服务公寓效果图
憬黎酒店及服务公寓效果图
这种复合产品源于真实数据反映的市场趋势。
数据显示，能延长住客停留时间的旅居产品热度持续上升。
途家数据显示，旅行旺季中愿意长时间体验当地生活的出行者增多，今年暑假长住订单增长四成，平均入住11天，最长达6个月。这类长住旅客需要更具居家舒适感的住宿空间。
非旺季时，有经济实力的客群希望在长期外派差旅或日常居住中享受酒店级设施与管家服务，小红书“长住酒店”话题浏览量已超750万次。
需求增长的同时，市场供给却难以匹配——现有选择多为缺乏“家”感的纯短住酒店，或户型大但服务不足、租期不灵活的住宅小区。
正是看到这一市场机会，合资团队结合雅诗阁的运营经验与锦江酒店对本土市场的了解，深度调研后打造出能灵活响应长短住需求的新产品。
格诗庭与憬黎的短住房型均配备洗烘一体机，解决出行痛点；长住房型则重点优化收纳与沐浴空间。
值得注意的是，团队在产品打磨中兼顾成本控制，依托锦江的供应链与快装技术，对长住房型的墙面、家具等进行模块化设计，开业后可快速嵌入所需电器，既满足需求又保持灵活性，相比传统服务式公寓更易控制成本与效率。
从运营成果看，“酒店+服务公寓”复合业态效果显著。
深圳南山的憬黎门店今年9月开业，开业前已锁定600万营业额，大幅缩短传统爬坡期。
该门店吸引了大量中长期差旅高管、周边高校师生及陪读家庭，部分客人在大堂未完工时便看房预订；开业后，丰富房型与餐厨设施也吸引了亲子、情侣短住客，节假日一房难求。
总体而言，长住客源帮助门店抵御淡季风险，短住客群则在旺季提升收益。
激活城市存量的“最佳搭档”
先天基因契合+后天政策支持
《酒管财经》观察发现，甲级写字楼、商场多位于城市核心商圈或交通枢纽，周边配套成熟，天然对接商务与旅游客群。
格诗庭、憬黎的工程筹建负责人AIken表示，商业综合体与甲级写字楼主体结构坚固，多为大开间、规整布局，无需大规模土建，仅需拆除冗余结构、重构动线即可。
这类项目层高适配住宿需求，商场层高常达4.2米，写字楼层高普遍较高，改造客房不会压抑。借助装配式架空地坪技术，可高效解决排水等核心问题。
相比新建项目，存量改造能减少建材消耗与加固成本，施工规模和人力投入大幅降低，“硬件空间适合改造，一般8个月内完成蜕变，资金回笼更快。”
除先天基因契合外，存量改造还契合政策导向。
多地出台政策支持存量物业改造，以上海为例，新规允许商务楼宇在主体结构不变的情况下兼容酒店、服务公寓业态，为改造提供便利。
格诗庭上海杨浦滨江旗舰店，正是锦诗庭与杨浦区政府重大产业项目战略的落地成果。
该项目原是内环内“十四五”重点规划的总部办公项目，周边汇聚抖音、美团等企业总部及多所高校，改造后以“中高端酒店+服务式公寓”业态承接区域内“长居+短住”需求，实现多方共赢。
双巨头各施所长
释放最大协同能量
雅诗阁与锦江的合资品牌定位存在差异化：格诗庭代表“睿享之选”，布局核心城市核心商圈，偏精英质感，强调高品质在地体验；憬黎代表“乐活之选”，崇尚轻松生活方式，适配大众需求，用户可灵活选择服务包。
两大品牌均获双集团支持，雅诗阁提供国际运营经验、品牌溢价与全球客源，锦江则依托供应链与工程经验优化产品与成本，实现“国际+本土”的优势互补。
值得一提的是，合资品牌的获客模式颇具亮点。
除长短租结合扩展客群外，品牌依托双集团资源导流：雅诗阁的雅星会与锦江的锦江荟会员体系，以及双方的大客户资源均可复用。
雅诗阁拥有全球商业合作伙伴与百万商旅客户，锦江商旅累计合作超20万家企业，包括8000多家大型VIP企业。
合资公司总部打破常规，以总部KA+销售团队配合，总部负责高端月子中心等战略合作，门店联动在地资源推进销售。此外，品牌+门店组建城市MARCOM项目组，精细化运营小红书等新媒体渠道，深圳门店每周通过小红书获得多个长住意向咨询。
总结
地产存量时代的空置困局催生了基于“真需求”的创新方案。雅诗阁与锦江酒店联手打造的格诗庭、憬黎品牌，以“酒店+服务公寓”融合业态切入市场对灵活舒适、长短兼顾旅居体验的需求。
这种模式通过模块化装修与灵活配置降低初期投入（较传统酒店节省约30%改造成本），以“长短租结合”策略将年均出租率稳定在85%以上，有效盘活核心区域存量物业。
国家发改委12月1日发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单》带来利好——首次将四星级及以上酒店、超大特城市超甲级/甲级楼宇纳入试点，为项目开辟REITs上市通道。雅诗阁的国际视野与锦江的本土深耕形成运营合力，成熟体系加速筹建，庞大会员网络精准导流，叠加REITs政策吸引长期资本，共同构筑“稳定现金流+资产流动性+抗周期能力”的三重护城河。
当改造优势遇上政策暖风，柔性模式遇上REITs估值逻辑，存量资产焕新之路已清晰可见——这不仅是项目转型的成功案例，更为地产行业在存量竞争中挖掘新增量、重构现金流提供了可复制范式。
统筹 | 劳殿 编辑 | 懒喵
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