上海业主抱团挂1460万统一价 学区房“保价”难敌市场现实

近期，上海市杨浦区融信世纪江湾小区出现特殊现象：数套同户型、同面积的二手房均挂出1460万元的统一价格，业主疑似通过组建“价格同盟”来维持房价。

该小区曾因学区优势房价飙升，2023年前后小户型成交单价一度达19万至20万元/平方米，后随市场调整持续回落。贝壳找房最新数据显示，目前仍有两套93平方米户型挂牌1460万元，另有两套同面积房源分别挂1459万元和1470万元，单价均超15万元/平方米。

带看量近乎为零

“这里位置较偏，价值主要依赖学区。”家住上海市区的陈女士近期计划换房，希望让两个孩子进入更好的学校。

“若仅为自住，世纪江湾是不错的选择，既能解决孩子上学问题，社区也成熟、环境良好。”

谈及1460万元的“价格联盟”，陈女士向《每日经济新闻》记者表示：“但考虑到未来出售可能损失溢价，若附近有同级学校的新房，我们肯定优先选新房。”

她提到的新房是约3公里外的建发海宸，今年11月二次开盘，二批次备案均价约11.6万元/平方米，105平方米三房总价约1200万元。

对比之下，贝壳找房数据显示世纪江湾10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，9月成交均价为13.5万元/平方米，形成明显价格倒挂。

陈女士坦言这样的二手房让她“难以入手”：“1460万元在杨浦滨江能买大平层了。”

购房者的态度体现在带看数据上：多套房源近30天带看次数为0，仅少量房源有1次带看。冰冷的数据与购房者的理性，让这场“房价保卫战”从开始就注定了结局。

针对这一做法，上海中原地产市场分析师卢文曦直言：“市场下行时，业主很难真正齐心。”

当记者询问1460万元的房源是否可还价时，中介王宁表示，房东只是互相参考挂牌价，实际价格均可协商，因楼层、朝向、装修不同，房东降价尺度也有差异，甚至1300万元左右也能谈。

由于今年8月14日起链家、贝壳找房等平台下架上海二手房成交价信息，记者通过其他渠道了解到，世纪江湾7月以来成交的三套房源单价分别约13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米；一套比93平方米稍大的房源7月成交价为1275万元。

某新建商品房项目营销负责人对记者表示：“新江湾板块有自身定价逻辑，区域二手房价格已接近底部，‘价格联盟’作用有限，只要有业主急售，联盟就会破裂。”

“学区近乎成附加项”

在本轮市场下跌周期中，新江湾板块的学区房相对抗跌。

中介王宁介绍：“世纪江湾2023年成交最活跃，当时67平方米户型正常成交价接近20万元/平方米。不过该小区的困境并非个例，上海传统学区房高地浦东的学区溢价蒸发更彻底。”

太平洋房屋中介刘康（化名）对记者说：“现在学区基本算是赠送的。”

位于上海崂山路的太平洋房屋门店

他所指的是对口上海明珠小学的朱家滩小区，该小区单价曾超过临近的陆家嘴世茂滨江花园。

“最高时单价达16万元/平方米，现在价格回到2015年前后水平。”刘康表示。据中介平台数据，朱家滩小区33平方米房源挂牌价223万元（单价约6.8万元/平方米），36平方米房源挂235万元（单价约6.5万元/平方米）。

粗略计算，当前挂牌价仅为最高成交价的“零头”。与世纪江湾不同的是，朱家滩小区房源议价空间已很小。

刘康说：“很多房子还价空间只有几万元，板块价格基本见底，大幅降价不现实。五六年前不少人高位买入，总价约500万元，当时贷款额度接近现在房价，降价会让他们选择出租而非出售。”

记者注意到，平台挂牌的朱家滩小区33平方米房源，月租金可达4600元。