银行与国资集中处置房产引关注 业内呼吁避免市场扰动

作者 | 第一财经 郑娜

近期二手房市场中，机构卖房现象日益凸显。阿里资产、京东拍卖等平台上，六大国有银行各地分行、股份制银行及区域性银行纷纷上线房产处置；资源转让与拍卖平台上，地方国资也集中挂牌手中房产。

受访业内人士表示，机构处置资产并非新鲜事，但受房地产深度调整影响，近期处置规模有所扩大，部分低价房源引发关注。不过整体而言，此类资产范围小、规模有限，对二手房市场实际影响较小。

然而在市场筑底企稳的关键阶段，机构集体卖房仍带来负面心理冲击。58安居客研究院院长张波指出，当前行业下行趋缓但全面企稳尚需时间，国资与银行集中卖房虽供应量有限，但在市场预期分化、行业承压背景下，易加剧价格踩踏与观望情绪。建议暂缓机构公开批量卖房，优先推进收储对接，建立常态化存量房收储机制，结合REITs等工具盘活资产，顺应行业转型趋势。

银行处置房产规模扩大

主流线上平台上，银行处置的房产标的增多，涵盖住宅、商业用房、写字楼等多种类型。以阿里资产为例，中国银行广州分行挂牌黄埔区94平方米精装房，起拍价超95万元；广东云浮农商行即将开拍的商住房起拍价仅8万元；杭州银行挂牌的北京通州109平方米抵债房产，当前价格约123万元。

银行“直供房”受关注，一方面因银行直接下场，另一方面价格多有折扣。如广州黄埔区房源起拍均价约1万元/平方米，而周边挂牌均价达1.5万元/平方米。

某国有银行个贷内部人士透露，银行直接卖房是法拍两次流拍后的处置方式。同策研究院联席院长宋红卫表示，银行房产来源主要为开发商工抵房和经营贷抵押品，近两年因房企化债及经营贷断供，此类房源持续增加。

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪指出，市场下行导致个人与企业现金流紧张，不良抵押房产规模膨胀，银行积压量快速增加。传统法拍房程序复杂、成交率低，银行直售模式愈发成熟：通过司法程序取得产权后，借助第三方平台或自身渠道挂牌，形成“银行直供房”增多现象。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，过去银行大体量不动产通过B端批量处理，小规模房源通过中介出售；近期处置规模扩大，渠道转向“To B”与“To C”并重，以加快处置避免资产贬值。

鞠秦仪表示，与法拍房相比，“银行直供房”中银行是合法产权人，可直接挂牌销售，回款周期与成本可控，能快速盘活资产。交易流程接近二手房，支持实地看房，部分可申请贷款，产权已清理，风险集中于房屋质量与少量欠费，整体风险更低。

地方国资集中挂牌房产

地方国资平台挂牌出售房产案例增多。四川西昌市房地产事务中心委托拍卖144套住房，多为经济适用房与保障房；福州长乐区国资平台拍卖51套商品房，总价44.7万至153.6万元不等；福州市土地发展中心挂牌转让302套住宅。一线城市中，北京天恒置业集团旗下公司出售111套房产，总底价超3.3亿元；广州机场建设投资集团、广州地铁集团也出让房产、店铺及车位等资产。

业内人士表示，国资平台处置资产属常规运营策略，当前闲置资产规模扩大与房地产调整周期相关。宋红卫分析，多地推进国有“三资”改革，卖房是资源资产化的直接体现，利于增强地方财政实力。将保障房或经适房市场化销售，是市场化配置资源的方式，可提高资产效率；部分地区保障房因人口流动出现供给过剩，盘活存量资产符合政策方向。

业内呼吁规范处置节奏

机构集中推盘对二手房市场影响如何？受访人士普遍认为实际影响小，但心理冲击大。资深中介表示，银行优质房源多通过中介或专业渠道出售，差房源才流向公开平台；宋红卫也指出，银行直接卖房范围小、规模有限，对二手房影响较小。

福州业内人士透露，国资平台出让资产多由拆迁办、房管部门接手，低价房源被专业团队收走，较少流向普通购房者。

李宇嘉担忧，虽单个案例规模小，但当前市场下行、预期转弱，二手市场挂牌量、房价、交易周期均不理想，房源供给主体增多可能加总形成影响，扰动市场预期。宋红卫也指出，若此类房源规模持续扩大，可能拉低区域价格，给二手房造成短期价格压力。

李宇嘉建议，市场修复关键期需规范银行等机构大幅降价出售行为，统筹管理法拍房、工抵房、银行直售房，避免资产价格无序下跌。张波则强调，当前核心矛盾是居民资产负债表修复滞后、城市分化加剧，机构公开卖房易强化看空预期，应优先推进收储对接，建立常态化机制盘活资产。