年轻人不再逃离北上广，200万抄底老破小成安家新选择

作者 | 第一财经 孙梦凡

曾高呼“逃离北上广”的年轻人，正以新的方式在一线城市寻求安家之所。

机构最新统计显示，北京、上海等一线城市的二手房市场里，总价200万元以下的低总价房源逐渐成为交易核心。其中北京该价位段成交占比达57.19%，上海也有48.72%。

一线城市低总价“老破小”成交占比上升，源于房价持续调整后，过去需要“掏空六个钱包”的房子，现在年轻人稍作努力或许就能负担，二手房市场成了极致刚需的“承载池”。

同时，受房价下调影响，部分低总价房源租金收益率不错，这也是购房者考虑入手的因素之一。

极致刚需支撑楼市主力交易

今年以来，新房与二手房市场呈现不同走势。

克而瑞数据表明，2025年前10月，30个重点城市一二手房成交总面积27443万平方米，与2024年同期持平。其中新房成交面积同比降7%，二手房则同比涨6%。

在总量稳定的二手房市场中，一线城市的交易主力是哪类购房者？CRIC监测数据显示，10月北京、上海、深圳总价200万元以内的低总价房源，成交套数占比同比环比均有增长。

具体而言，北京200万元以下房源成交占比达57.19%，刚需客群占比还在上升，10月同比增1.81个百分点、环比增4.67个百分点。

以上海为例，2025年10月总价200万元以内房源成交占比48.72%，环比升2.16个百分点，同比升8.93个百分点，市场份额有扩大趋势。

二百万左右的“老破小”为何成一线城市二手房成交主力？

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向第一财经表示，200万～300万区间的房源多为60～80平方米的刚需户型，契合首次在京置业的年轻群体需求。

“一方面，刚工作的年轻人资金有限，这类房源购房门槛低，不会造成过大经济压力；另一方面，部分有孩子的家庭原计划买大户型，但受高总价限制，转而选该价位小户型兼顾居住与教育需求。”她分析道。

曹晶晶还提到，这类房源通勤便利，周边有大型商超、基础医疗设施等成熟配套，居住便利性高，易受购房者欢迎。此外，部分业主买新房后为缓解还贷压力，会出售手中200万～300万的二手房，加快了资产流转。

其实今年年初，年轻人“抄底”一线城市老破小的现象就已出现。在北京，有购房者看到房价回调后，决定结束租房，想买“三环内、老破小、无电梯、近地铁站”的房子，最终成功置业。

在上海，也有购房者称，自己多年租房通勤不便，老旧小区价格回调后，“低总价、近地铁、户型周正”的房源让她动心，最终选了一套挂牌价较前两年降超百万的房子。

如今这一趋势持续深化，核心是二手房价格调整的影响。易居研究院报告显示，10月一二三线城市二手住宅价格指数环比分别降-1.0%、-0.6%、-0.7%，同比分别降-4.5%、-5.2%、-5.7%，二手房整体处于价格去泡沫阶段。

“价格深度调整带来了成交量的提升。”该研究院指出，从买家角度看，二手房价格下调后，认购性价比提高，一些好地段的二手房仍是工薪家庭和年轻人置业首选。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经，目前入市的购房者多为迫切需要住房的刚需，比如买老旧二手房解决自住需求。改善型购房者则面临新房与二手房的选择难题，部分受房价预期影响，可能保持谨慎、暂缓购房。

买房收租的吸引力与潜在风险

一线城市“老破小”成交占比上升，租金因素也是原因之一。

近期市场上出现二手房“投资价值显现、租金回报率高”的说法，称部分“老破小”租金收益率超3%，买房收租收益高于银行存款。记者采访发现，一线城市部分房产中介也通过宣传租金收益率吸引购房者。

比如北京朝阳区某中介介绍小区时称，该小区每月成交15～20套，不少购房者是买来出租，80万左右的房子月租金约3400元，扣除交易税费、物业费、供暖费等成本，租金回报率约3%～4%。

不过该小区是商住房，产权40年或50年，需全款支付；且商住房水电成本高，未来出售流通性难保证。“目前租金收益率超3%的老房子很少，大多是商住房。”中介说。

记者还咨询了另一套北京朝阳区的“老破小”，建筑面积60平方米，报价175万元，中介称出租的话月租金约4000元。若不考虑物业费等成本和空置期，粗略计算租金回报率最高约2.74%。

租金回报率是年租金收入与房屋成本的比值，是判断房产是否值得投资的参考指标。国际上认为，租金回报率5%以上的城市值得购买出租，3%以下的城市房价过高，不适合靠出租回本。

麟评居住大数据研究院数据显示，2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%，较2024年升0.02个百分点。因房价调整幅度大于租金调整幅度，间接推动了租金回报率上升。

“单从收益看，买房收租比银行利息有优势，但投资需考虑多方面因素。买房收租投资门槛比理财产品高，回报周期更长，当前房地产市场环境复杂，还面临空置风险。”该研究院表示。

卢文曦认为，租金回报率超3%甚至4%的物业很少，属于稀缺类型，国内老旧小区能达到的不多。不过近年房价指数持续下跌，整体租金回报率略有回升，尤其是房龄较大的住宅，因房价跌幅大，租金回报率相对较高。

但卢文曦提醒，这类房产房龄多在15～20年以上，产品形态与新建住宅差距大，在“好房子”标准提升的背景下，未来价格上涨空间有限。所以高租金回报率不代表房价能跑赢大盘，要认清潜在市场风险。

值得注意的是，虽然买房不能只看租金收益率，但该指标的重要性在提升。

国金证券表示，随着我国房地产市场逐渐成熟，房子正从投资品向消费品过渡。一旦成为消费品，租金回报率决定的居住价值将成为房子估值的“锚”。房价持续调整后，一线城市出现部分高租息房产，会成为推动市场企稳的重要力量。

业内专家还建议，若参考该指标购房，最好用短期闲置资金，不产生额外贷款费用；计算收益率时要纳入个税、契税、中介费、增值税、物业费等成本；最重要的是选地段好的房源，同时考虑未来出售的综合成本。