抵押维港地标，香港郑氏家族全力化解债务危机

K11 MUSEA，时代财经摄

作者 | 梁争誉

新世界发展化解债务的进程已步入关键阶段。

11月18日，新世界发展（00017.HK）公布的交换要约初步结果显示，已有超22亿美元旧债获得债权人提交交换指示，其中包括约20.9亿美元永续债和约1.37亿美元票据。

同日深夜，新世界发展宣布承约所有提前投标的永续证券及票据。其附属子公司PerpCo预计发行本金总额10.72亿美元新永续证券，附属子公司BondCo预计发行本金总额1.07亿美元新票据，用于交换提前获承约的现有永续证券及票据。

若后续顺利交割，新世界发展预计可减轻约10.5亿美元的债务负担。

过去一年，香港多家大型开发商面临信贷降级、销售疲软、境外债需求降温等压力，新世界发展也未能幸免。

在偿债压力下，新世界发展通过多种渠道改善债务结构。6月底完成882亿港元银行再融资；9月抵押维港文化汇项目，从德意志银行获得39.5亿港元贷款；11月拟发行19亿美元新债，并推出折价50%的债务交换方案，试图置换近70亿美元存量债务。

随着初步交换结果出炉，新世界发展的债务重组进入关键时期。然而，减债规模能否扩大、未参与交换的13亿美元永续债是否有下一轮管理措施、维港文化汇的现金流能否支付新工具利息，都考验着管理层的调度能力和债权人的博弈。

11月18日，时代财经就置换旧债对净负债率与现金流的改善、债权人反馈、未来降杠杆计划等问题向新世界发展采访，截至发稿未获回复。

折价置换与高息补偿，预计减债10.5亿美元

面对短期债务压力，新世界发展通过折价交换和高息新债，与债权人重新分担风险，将偿付压力延后。

22亿美元的旧债交换，是新世界发展11月初近70亿美元化债方案的阶段性成果。该老牌港资房企采用“折价置换+高息补偿”争取喘息空间。

11月3日，新世界发展披露重组要约，向本金47亿美元的五笔永续债及未偿本金约22.67亿美元的六笔票据持有人提出交换安排，并设“早鸟期”鼓励债权人参与。

公告显示，早鸟期内，每1000美元现有永续证券（含应计未付股息和本金）可置换500美元面额新永续证券，获20美元现金补偿，未付股息清零；早鸟期后，置换比例降至470美元。现有票据1000美元本金可按715 - 910美元不等交换新票据，期后降至675 - 880美元。

化债方案整体折价近五成，与新世界发展现有永续债每美元兑46 - 48.5美分的交易价格相符。

有投资人士认为，参考二级市场价格，新世界发展“半价回购”现有永续债属合理价值。且新债以维港文化汇经营现金流支持，保障更明确，安全性提升。

但因德意志银行对维港文化汇有39.5亿港元第一顺位抵押贷款，新债券清算顺位在其之后，极端情况下持有人回收难度增加。

作为补偿，新世界发展发行高息新债，包括16亿美元新永续债、3亿美元2031年到期新票据。新永续债利率9%，新票据利率7%，高于旧永续债4.125% - 6.25%和多数旧票据3.75% - 5.875%的成本，也超其2025财年约4.8%的平均融资成本。

由于永续债有递延机制，美银证券判断新世界发展未来1至2年可能递延支付部分新永续债股息，这对永续债持有人有风险。

外界也质疑抵押资产的现金流覆盖能力。美银预计，维港文化汇2025财年可分配收入略低于新债利息与分派义务；2026财年零售租金有回升空间，但项目估值340亿港元，较新世界发展账面值低近半。

瑞银认为本次置换对股东有利。测算显示，若所有债务工具持有人参与交换，新世界发展净债务将从2025年6月底的1600亿港元降至1470亿港元，净负债权益比率从93%降至80%，额外现金利息支出仅增约12亿港元，对现金流影响有限。

不过，仍有约13亿美元永续证券未置换。瑞银预计，新世界发展未来可能继续管理剩余永续债，并推进股权注资计划。

新世界发展表示，若交换要约11月20日如期完成，集团账面负债将缓解，永续证券及优先票据本金额分别净减少约10.2亿美元、2990万美元。

11月18日晚公告显示，新世界发展将新永续证券发行额度上限从16亿美元调至17.9亿美元，永续证券与票据合并发行上限维持19亿美元，增设第二次提前投标截止日期，早鸟优惠延至11月25日。

再融资与处置资产，多管齐下化解危机

新世界发展正通过多种方式修复流动性。

2024年，新世界发展陷入流动性危机。截至2024年6月，两年内到期债务738亿港元，一年内到期短债416亿港元，而现金仅279.90亿港元，资金缺口大。

今年以来，新世界发展通过大型再融资、项目抵押和出售资产补充流动性。

6月30日，新世界发展获882亿港元大型银团再融资，将大量一年内到期债务延至2028年后。

9月25日，新世界发展以维港文化汇抵押，与德意志银行签融资协议，获最高59亿港元定期贷款，初始39.5亿港元已确认。维港文化汇位于香港尖沙咀，有酒店式公寓K11 ARTUS、写字楼K11 ATELIER、商场K11 MUSEA、香港瑰丽酒店及停车场。

大规模再融资改善了新世界发展的短期债务状况。

截至2025年6月底，两年内到期债务从738亿港元降至290亿港元，一年内到期短债从416亿港元降至66亿港元。但公司总债务从1516亿港元微降至1460亿港元，净债务降至1201亿港元，负债仍处高位。

除再融资，新世界发展还出售资产回笼资金。

2025财年，新世界发展陆续出售香港九龙新蒲岗的ARTISAN HUB和ARTISAN LAB、北京新景写字楼、宁波新世界写字楼及启德体育园有限公司部分股权等资产。管理层表示2026财年将继续推进出售计划。

在新世界发展自救时，市场传出“外部输血”和“控制权变动”的传言。

今年8月，媒体报道新世界发展及其控股股东郑氏家族与黑石集团探讨25亿美元私有化要约。随后，新世界发展澄清未有人就收购股份要约接触公司，旗下新世界百货也否认报道。

10月中旬，市场传闻新世界发展将发行永续债，公司回应未进行债务管理项目，也未收到股权融资建议。

当新世界发展受传闻影响、管理层与债权人周旋时，前任接班人郑志刚显得超脱。11月8日，他在社交媒体晒吃面视频，称“周末的时光，品尝生活百味”。