上海“天价”物业费：是否物有所值？

你知道上海这几年涨价速度最快的是什么吗？既不是工资，也不是物价和房价，而是上海的物业费。

当我查看今年上海新盘的物业费数据时，着实吃了一惊。没想到上海“天价”物业费的情况竟如此普遍。

可以看到，20元/平/月似乎已成为上海顶级豪宅小区物业费的门槛，令人望而却步。不过，“天价”物业费并非上海豪宅的专属。查看更多数据会发现，郊区的刚需盘、改善盘，物业费涨幅同样惊人。

2020年，我们曾做过上海物业费的数据统计。当时，内环新房物业费约8 - 10元/平/月，中外环5 - 6元/平/月，外环4 - 5元/平/月。

今年再从环线角度看物业费情况，涨幅相当惊人。如今，上海内环内新房物业费达到20元/平/月已很常见，内中环15元，中外环12元，外环外也到了8元。与五年前相比，上海新房物业费实现了快速翻倍增长。在全国物业费普遍下降的今年，上海的物业费却逆势上涨。

在这样的情况下，客户对“天价”物业费能提供的服务越发不信任。人们不禁要问，为什么物业费还能涨价，定价为何如此离谱？上海新房的“天价”物业费，是不是一种泡沫？

01 上海物业费普涨现状

大家应该对物业费有新的认识，要保证基本的物业服务，过去老小区几毛一块的物业费已不复存在。近两年，上海新房物业费的普遍涨幅远超人们预期。

上海新一代豪宅中，物业费高于15元/平/月的小区很常见。媒体统计显示，如今内环内豪宅的平均物业费已达16元以上。实际上，今年内环内新开的豪宅，物业费大多朝着20元/月/平发展。

在上海，不仅豪宅物业费高，改善盘甚至郊区刚需盘的物业费这两年也大幅上涨。中环以内，物业费高于10元很常见。即使是刚需集中的外环外新房，物业费从当初的4元起步，如今甚至出现7 - 8元的高价。一套150平米左右的新房，每月物业费至少1000元，一年就是近万元。

郊区新房物业费上涨，是因为这两年新盘过度比拼会所。现在，上海大部分郊区新房都配备高级会所，会所的激烈竞争带来的物业费溢价，最终由业主承担。即便同一品牌开发商、同一家物业公司管理的小区，物业费上涨速度比房价还夸张。

在这样离谱的涨幅下，当看到上海豪宅标杆小区爆出连基础物业服务都不到位的新闻时，人们不禁质疑，是什么让上海物业费非理性上涨？

02 物业费上涨原因

归根结底，物业费上涨是地产行业特殊周期的产物。回顾过去十年，地产处于长期的新房限价时代。为抑制核心城市房价过快上涨，政府对一手商品房实行严格限价政策。因此，捆绑高价物业费成为开发商在限价时代寻求利润平衡的方式。

大部分新盘的物业合同由开发商的关联企业承接。这样，当地产开发利润被压缩时，可从高价物业费中获得补充。

物业费上涨还有一个原因，部分城市的物业费定价较为市场化。例如，上海在2015年初取消了物业费政府指导价，实行市场调节价原则，为物业费涨价提供了理论依据。

而且，物业费提价体系十分复杂。与房价不同，物业费没有稳定的上涨空间，需经过业委会、物业和业主的层层讨论才能提价，且提价幅度有限。上海很多老小区几十年都未涨过物业费。所以，开发商制定物业费时会定得较高，以对冲后期多年不能涨价的成本风险。我们看到的8元、15元等物业费价格，可能是为未来十多年甚至二十多年设定的。

此外，大部分小区的物业费缴纳率并不高。相关调查显示，上海一些小区的物业费缴纳率低于70%，面对不断上涨的成本，物业费却难以提升。限价导致的利润压缩、后期物业调价困难、物业费收缴率不理想等因素，导致上海新盘出现大量“天价”物业费。

03 上海物业费泡沫化问题

这导致上海业主承受着不合理的物业费溢价，上海新房物业费存在泡沫化趋势。价格应与价值匹配，但上海新房物业费并非如此，其涨幅是非理性、非线性的。

2020 - 2025年，上海新房房价每年涨幅约10%，而同类新房物业费涨幅超过此数。2021年，上海虹口北外滩的华润苏河湾中心润府，物业费为10.8元/平/月。到2025年，虹口新盘小区多个项目的物业费超过20元甚至30元/平/月。

短短不到五年，同一地段新盘的物业费翻了2 - 3倍，涨幅远高于新房价格。

中环附近新盘也是如此。2020年左右交付的静安府西区物业费为6.9 - 8.8元/平/月，今年中环金茂府的物业费涨到7.8元/平/月，还不包含能源费。可见，房价涨幅不到10%，而物业费几年内就翻了几倍。上海新房物业费涨价过快过热。

更严重的是，物业费翻倍上涨后，服务内容并未同等优化提升，质价严重不匹配。

关于物业费还有一个怪现象，物业收费标准明确，但服务标准模糊。问身边的朋友，很少有人清楚自家小区物业具体提供哪些服务，外立面多久清洗一次，小区有几个管家等。原因是物业公司收取物业费后，未向业主提供具体服务清单，这是行业的一大问题。

其次，收取高价服务费的小区，只提供基础服务。什么样的服务能支撑超过20元/平/月的物业费？除基础服务外，非标准化、定制化的圈层服务和稀缺资源才是高端服务的核心。但目前其他豪宅改善项目的物业服务水平远未达到。

小红书曝光的浦东某新盘，物业费12.5元/月/平，业主一年缴纳一万多元，但服务与4 - 5元的普通刚需盘相差不大，特色增值服务也无亮点，甚至外卖都不能由管家配送到家。这种现象很普遍，很多楼盘收取高价服务费，却连基础服务都做不好，何谈高端服务。

横向对比，上海很多二手小区，如仁恒、绿城的二手房，物业费只有4元左右，但小区整体维护水平远高于同价位项目，真正做到了历久弥新。可见，上海部分新房物业费价格泡沫化、质价不匹配问题严重。

04 物业费回归理性的建议

从“天价”物业费可以看出，行业发展转型的阵痛依然存在。如今房地产行业从一次性销售转向长期运营，习惯赚快钱、重开发轻运营的房企，需思考如何从长期服务中实现价值转换，目前大部分物业服务与价格不匹配。

如果物业公司高价收取物业费却不提供匹配的价值和服务，可能面临越来越低的缴纳率，甚至被换掉。今年上海出台换物业征求意见稿，未来可能只需20%业主提议，即可召开业主大会换掉物业公司。部分高端项目物业费下调10 - 20%也有可能。

实际上，上海“天价”物业费降价已开了先河。今年徐汇滨江某新房豪宅交房时，将物业服务费从13.6元/平/月降至10.5元/平/月，还免了停车费。

不如让物业费回归理性价格区间，同时呼吁建立更完善的物业服务标准和机制。理想状态是一分价钱一分货。

建立透明的服务标准体系，楼盘收取物业费后，应向业主提供详细的服务内容清单，并定期听取客户意见，持续改进。还可建立类似水电煤的阶梯式收费体系，明确不同价位对应的服务内容。楼盘物业费可设ABC几种套餐，让只需要基础服务的业主少缴费，让希望享受高端服务的业主有更多选择。

最后，业主应积极参与业委会的成立和运作，掌握话语权，参与小区治理。如果物业公司不作为，要有换掉它的底气。只有这样，物业费才能回归服务本质，不再是开发商与物业公司制造的价格泡沫。

当前，房地产行业进入重构信任体系的时代，包括房价、产品和服务。国家出台的好房子政策，倒逼开发商品质升级，重塑商品房口碑。我们期待国家在好房子的顶层规划中，能更多地明确物业服务升级的具体标准，让“天价”物业费物有所值，而非成为价格刺客。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

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