邦泰集团：“黑马”狂奔之路能走多远？

在行业调整期，除了豪宅市场坚挺、能拍出单价“地王”的上海，成都堪称另一个“避风港”。

2024年全年，成都一二手房屋销售套数达33.11万套，位居全国第一；今年上半年，一二手房成交套数合计17.6万套，依旧领跑全国。

在土拍市场，成都的热度也在不断攀升，头部房企纷纷加大布局。不过，近年来值得关注的不只是销售成绩和土拍战况。

市场环境变化，曾经声名远扬的头部川系房企接连受挫，而成都本土民营房企邦泰集团却在近两年以“黑马”姿态迅速进入大众视野。

邦泰集团的强势不仅体现在每年跨越式上升的销售排名上，还体现在这两年高频的拿地动作上。

只是，邦泰集团避开一线城市、稍显“激进”的扩张策略，能支撑自身走多远呢？

川企黑马崛起

邦泰集团的发展历程就像一本爽文小说，故事从三四线小城市展开。

邦泰集团其实是半路转型进入房地产开发领域的。早期，它是四川乐山的一家房地产销售代理公司，业务主要集中在四川三四线城市。

2007年，这家销售代理公司正式更名为邦泰，开始涉足房地产开发。

该公司由罗勇、王智勇、何流、石凌涛四人共同设立，分别持有30%、24%、17%、29%的股份。其中，罗勇担任董事长，王智勇为总经理，何流任副总经理，石凌涛担任乐山公司董事长。

刚进入房地产开发领域时，邦泰集团没有单打独斗，多采用合作运营的方式；也没有盲目扩张，战略布局主要聚焦在四川内部，以三四线城市为主阵地。

进入房开的第一年，邦泰集团的首个项目“乐山邦泰·名门外滩”在大本营乐山落地。资料显示，该项目位于乐山市城北的通江片区，由邦泰集团与另一家四川本土房企锡成泓驰共同开发。

当时，“乐山邦泰·名门外滩”不仅是乐山单价最高的项目，开盘后还创下了当地销售记录，邦泰集团也凭借这个项目在行业内站稳了脚跟。

随后，邦泰集团在乐山、彭山等地陆续布局，围绕乐山完成了第一轮扩张，并于2013年将总部迁至成都。

不过，邦泰集团的发展并非一帆风顺。2018 - 2020年，其销售额分别为170亿元、128亿元和112亿元，呈逐年下滑趋势。

这让邦泰集团意识到，在市场变化的情况下，三四线城市带来的增长已经乏力。

但一线核心城市有众多实力强劲的对手，为了保证安全、降低风险，邦泰集团将目光投向了竞争相对平和的中西部二线城市。

从2021年开始，邦泰集团走出四川，重点布局南昌、南宁、昆明、成都、重庆、武汉、西安等二线城市，开启了全国扩张之路。

据官网介绍，邦泰集团目前业务遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陕、晋、桂、赣等全国11个省/直辖市/自治区，进驻全国39座城市，开发和运营160个项目，开发面积超3200万平方米。

与过去稳扎稳打的发展路线相比，进入全国市场的邦泰集团显得有些激进。

2021 - 2024年，其拿地数量分别为20宗、7宗、21宗和22宗，拿地金额也呈波动上升趋势，2024年权益拿地金额更是突破百亿。

真正走出四川后，在民营房企大多陷入流动性危机时，邦泰集团错峰迎来了规模扩张阶段。

“三高”打法待考

今年年初，邦泰集团拿地势头依旧很猛，仅1个月就在全国范围内拿下10宗地块，上半年拿地数量达15宗，在民营房企中仅次于滨江。

不过，邦泰今年的拿地高峰主要集中在1 - 4月，拿地13宗，5月至今仅在南宁、西安、绵阳、成都及遂宁零星拿下6宗地块。

下半年投资金额最高的是8月末在成都土拍中获取的郫都区及新都区两宗地块，总拿地金额为6.27亿元。

虽然溢价拿地让邦泰集团受到市场高度关注，但由于其重点关注区域在二三线城市，从总价上看，每宗地块金额不算大。

据官号信息，邦泰集团今年在土拍市场出手19次，总拿地金额约75.19亿元。

尽管各大房企在一线城市核心地区竞争激烈，但邦泰集团目前没有参与竞争的打算，更倾向于中部及西南地区的小体量地块。在大房企不太感兴趣的小城市中“捡漏”，或许是邦泰集团的生存之道。

对于体量不大的地块，邦泰集团采取短线快打策略，项目多为高端改善型，抓住中小城市的改善需求，以高周转、高去化支撑销售规模和拿地节奏。

据观点新媒体不完全统计，邦泰集团今年在西安市场有三个项目入市，分别是观宸曲江、邦泰悦九章与邦泰观宸高新；在成都主城西区，邦泰朗境拿地不到半年就开盘，昆明、武汉、南宁等多地项目也预计年内陆续入市。

销售方面，2025年1 - 8月，邦泰集团以198.68亿元登上权益销售榜第18位，是前20名内除滨江、碧桂园外的第三家民营企业；全口径销售面积213.14万平方米，排名14。

随着在二线城市的扩张持续推进，其业绩占比从2024年的三分之一上升至今年上半年的半数之多。

据市场消息，邦泰集团年内销售目标是冲击300亿元规模，按目前的权益销售金额来看，达成目标似乎胜券在握。

然而，邦泰集团压缩开发周期、快速拿地、快速开工销售并回笼资金，再投入新项目的打法并不新鲜，与过去行业内通用的“三高”模式本质上并无区别。

有市场消息指出，从去年开始，邦泰集团在进驻的城市所成立的项目公司股权都进行了质押融资，质押对象为地方银行、保理机构、信托机构等。

通常，股权质押融资的利息远高于正常开发贷款，邦泰集团似乎在高周转这条路上越走越远。

过去，在二三线城市“翻车”的民营企业，有的在债务重组的路上艰难挣扎，有的已消失在历史长河中。

此外，为保证投资回报，如今全国性房企大多收缩投资，集中在一线城市拿地。

二三线城市的空白确实给了邦泰集团突围和加速扩张的机会，但同时也需要思考：在中小城市继续采用高周转的玩法，能为其提供多久的增长支撑？又能走多远呢？

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。

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