头部房企组织架构“扁平化”变革不断深入，新问题随之浮现

房企组织架构调整仍在持续进行。

今年以来，保利发展、华润置地、招商蛇口等头部房企纷纷对组织架构“动刀”。

从时间线来看，一季度是调整高峰期，有11家房企进行了12次调整；二季度有所放缓，仅2家房企有动作；进入三季度，组织架构调整浪潮再次回升。

值得注意的是，8月底万科撤销所有开发经营本部和区域公司，设立16个地区公司，这引发了行业对管控模式的思考。

从近期上市房企半年报来看，多数房企面临业绩承压、利润空间收窄或亏损的挑战。这是本轮组织架构调整的背景，预计房企组织架构扁平化调整将持续深化。

头部房企引领组织变革

在CRIC重点监测的65家企业中，今年已有14家规模房企进行了19次调整。前8月销售TOP20的房企中有11家调整，TOP10的房企有7家。

可见，头部房企已成为组织变革的核心力量。而且多家企业年内进行了两轮以上调整。

例如招商蛇口，年内进行了三次调整。1月初，华东区域内部合并，杭州公司更名为浙江公司，宁波公司调整为事业部并入浙江公司，华东区域掌管上海、浙江、福建三大城市公司；3月，苏州和南通合并成立苏南公司；6月，裁撤原有的华东、华南、华北、华西、江南五大区域公司，全国50多个城市公司由总部直接统筹。

时间线拉长，招商蛇口自2024年初开始收缩战线，将原有七大区域收缩至五大区域。

也就是说，招商蛇口用一年半时间将管控体系收缩至“集团 - 城市”二级管控体系。

此外，金地集团及其旗下金地商置近期也进行了较大力度调整。

7月26日，金地集团宣布区域调整，设立4个大区公司和10个地区公司，这是其成立以来力度较大的一次调整。

金地集团完成架构调整后，金地商置迅速跟进，撤销四大区域公司平台，设立华东、东部、华南、华北四大地区公司，同时进行高管大洗牌。

值得关注的是，深铁全面进驻后，万科于8月28日撤销去年10月落地的“5 + 2 + 2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司），重新划分16个地区公司，人事端同步任命16位地区公司总经理。

管控模式向两级收缩

上述头部房企组织架构调整有共性特征。

即以“撤销中间层级、强化总部管控与城市端执行力”为核心，打破传统三级架构，转向两级管控。

招商蛇口、中国金茂、万科都是如此。

以万科为例，今年7月消息称，万科计划取消区域公司，由总部直接管理城市公司，调整后管控模式从3级变为2.5级。8月底明确实行“总部 - 地区公司”两级管控，同步设立物业、商业、长租公寓等八大事业部聚焦多元化业务。

金地集团将管理模式由3级压缩为2.5级，形成“总部 - 大区 - 地区公司”管理体系。

另外，华润置地去年将28个区域整合缩减至20个后，今年7月管控模式调整，全国20大城市总直接向集团总部汇报，大区角色转为“运营督导”，形成“哑铃型结构”，即强总部、强一线、弱大区。

本轮调整背景是，从今年上半年上市房企半年度业绩看，盈利难是房地产行业普遍现象。短期内，企业利润规模和盈利水平将继续承压，头部房企通过组织架构“扁平化”调整应对行业深度调整。

以头部房企为主体的组织架构调整，反映了行业下行周期中企业经营逻辑的转变。

在半年度业绩报告中，多家头部房企对组织改革提出新要求。

比如保利发展明确调整精简组织机构，保障总部对业务全局把控，肯定“总部 + 城市平台”扁平两级管理架构，认为这是企业稳健经营的重要优势。招商蛇口明确通过组织变革提质增效。金地集团表示结合市场和业务需求优化架构，强化效能与协同。

不过，房企组织架构调整会带来新问题。比如管理层调整会导致团队人员变动、人才流失，组织架构调整过渡期也会有挑战，如总部与区域内部人员的协调衔接等，这些都是企业调整后需平衡的关键点。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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