北京城建首进上海市区，两项目去化为何困难重重？

“京派”风格在上海是否可行呢？

北京城建时任董事长储昭武在2024年末上海品牌发布会上表示：“北京城建地产沪上首发不仅是北京城建集团产业布局的重要举措，更是北京城建地产战略发展的现实需要。”

2024年，北京城建首次进入上海，成功拿下杨浦区内中环的2宗优质地块。但遗憾的是，这两个项目未能与上海楼市热度同步。不久前，城建发展（北京城建旗下房地产上市平台）公布的2025年半年业绩显示，公司营收和归母净利大幅改善，然而公司寄予厚望的上海市场，首份成绩单却不尽如人意。

^{国誉府沙盘模型 图源｜每经记者 包晶晶 摄}

截至6月30日，上海国誉府预售比例为73.33%，领翠滨江则是14.8%。

01 首入上海市区销售“火爆”？

北京城建进驻上海的决心十分坚定。据中指研究院消息，2024年5月28日上海第二批次土拍，北京城建以4.98亿元总价拿下杨浦区长海社区016 - 02地块，成交楼面价58404元/平方米，溢价率3.11%。

该地块位于五角场板块，居住氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，但公共交通略有不便，距离最近的地铁10号线步行约1.1公里。

北京城建将项目命名为国誉府，五角场板块新建住宅已多年“断供”，这个容积率仅1.5、规划建筑面积0.85万平方米的小型低密住宅项目，早被市场看好。

可惜的是，在开发节奏上，北京城建慢了一步。项目从拿地到开盘周期长达9个多月，而同批次地块项目在当年四季度已抢先销售。

同批次土拍拿地的中铁世博滨江云境项目于2024年12月30日开盘，不仅“日光”还触发了积分；安高&安联拿下的闵行梅陇地块项目，2024年11月24日就已开盘。附近的杨浦越秀天玥项目，房地联动价约9.2万元/平方米，也提前开盘截留了不少购买力。

从价格定位看，国誉府房地联动价10.7万元/平方米，北京城建宣传其为“十年久违的五角场纯洋房”。项目共76套房源中，仅11套总价低于1000万元，最大户型总价接近1800万元。

开盘后，国誉府通过微信公众号宣称“首开取得去化八成的传奇佳绩”。但根据开盘摇号结果公示，86组客户参与摇号。此后媒体报道，4月末国誉府网签去化率仍不足50%。

国誉府开盘后一周，《每日经济新闻》记者前往营销中心，看到沙盘模型展示的建筑风格传统，暗色调坡顶、大面积深色外墙、窗户偏小，难以让挑剔的上海买家心动。

置业顾问徐蕾向记者和另一组客户表示销售“火爆”：“143平方米的只剩一套了，总价1738万元，一楼128平方米的开盘就卖完了。顶楼大户型送坡顶阁楼，要不然就是98平方米的，大概还剩五六套。”

当天和记者一同看房的，还有中介带来的一位阿姨。徐蕾告诉阿姨：“付20万元定金就能定下来。”

截至9月2日，网上房地产显示已售套数为62套，去化率82.58%。

02 开盘半年只卖了24套

如果说国誉府受限于地块技术指标和开发节奏，那么接下来，北京城建迎来了调整战略的机会。

^{翎翠滨江沙盘模型}

2024年7月9日上海第三批次土拍，是“沪九条”出台后的首批宅地出让。自该批次起，上海取消了溢价率10%封顶，北京城建联合越秀地产以22.3亿元、溢价率约17.12%摘得杨浦长白社区地块，保利发展拿下杨浦区平凉社区02H1 - 01地块。

近一两年，杨浦区产业规划和楼市热点向滨江一带转移，板块内刚需、改善、高端项目众多，竞争激烈。此次，保利发展地块和北京城建地块相距仅2.7公里。

向南2.2公里处，还有更强的竞争者——中海·云邸玖章，因地块位于杨浦滨江板块，且中海地产在徐汇滨江有多次“日光”的销售佳绩，北京城建要在保利发展和中海地产的夹击中“抢业绩”，就得看其产品与价格了。

这次，北京城建速度稍快，项目定名为翎翠滨江，8.5个月后首批次开盘。但相比之下，保利发展拿地后不到半个月公示方案、当年12月开盘抢收年终业绩，周边1200万 - 1300万元预算的购房需求已被吸走不少。

和之国誉府一样，翎翠滨江没有实景展示样板间，而是在附近写字楼搭建展厅。记者以买房人身份前往展厅，通过落地玻璃观察了项目周边情况。

从产品设计看，通常整栋楼最有价值的“边户”，应是面积更大、户型更优的产品，但翎翠滨江却相反。原本抢手的“边户”被设计成斜角不规则形状，还有一个朝北的房间在入户门东北角，三间卧室只有一间主卧朝南。而户型相对方正整齐的105平方米3房2厅2卫，一部分做成中间套带连廊，这意味着北向房间、厨房、主卫的北向窗户面向连廊。

首批开盘的26套房源“一房一价表”显示，总价最高约1729万元，最低也超1265万元，当时28组意向客户参与摇号；第二批次开盘236套房屋，115组有效客户参与摇号，认筹率低于50%。

随后，这个上海市区内环边的新盘出现了折扣。一般来说，上海内中环位置的新楼盘，尤其是单价“10万元 +”的项目，打折情况不多见。

置业顾问张华（化名）表示：“30天内签约，可以给到九八折。”

不过，上海楼市新政在8月最后一周落地，让不少开发商振奋。张华通过微信向记者透露：“公司决定重新申请9月份营销政策，付款周期和价格优惠政策全部收回。正常情况可以商定到4个月周期，但公司觉得账期太长赚不到钱。现在卖得好了，折扣要根据付款周期重新定了。”

但直到9月2日，翎翠滨江的网签数量仍为24套，网签去化率仅约9.16%。

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