8月部分城市楼市阶段性回升，下半年成交放量空间待察

2025年以来，楼市一直保持着“止跌回稳”的态势。在经历了三四月份传统的“小阳春”之后，五六月市场热度得以延续，七月份出现了阶段性回调，而到了八月过半，市场热度又迎来了阶段性回升。

各城市之间的复苏进程差异明显。像杭州、武汉等城市，供给端呈现“提质缩量”的特点，热盘集中入市推动了项目去化率稳中有升。然而，广州、西安、天津等多数城市，项目认购量急剧减少，导致客户转化率从高位回落，短期内增长动力不足。

平均去化率同环比增至37%，市场热度阶段性回升

当前楼市呈现出同比降幅放缓的弱复苏特征。据CRIC监测数据，重点30城8月前10日成交面积达203.2万平方米，与去年同期相比下降16%。从短期市场热度来看，8月上旬重点30城项目开盘去化率为37%，较2025年7月全月微增7个百分点，与2024年8月全月相比增长16个百分点，整体热度较7月份有了阶段性回升。

深杭蓉热度超去年，武汉客户转化率激增

城市之间的热度差异较大，CRIC将典型城市分为三类：

第一类是前期热度较高的核心一二线城市，以北京、深圳、杭州、成都为代表。各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，深圳、杭州、成都的热度好于去年同期。其中，成都8月上旬推出一个盘，去化率达到100%，而北京受个别楼盘影响，整体去化率同环比均下降，降至5%。

第二类是武汉、南京、郑州等弱复苏类城市，目前来访、认购量从低位开始回升，整体客户转化率有增长趋势。具体来看，8月上旬，武汉热度较高，客户转化率大幅增加；而南京和郑州的客户转化率则维持在低位波动。

先看武汉。进入8月后，受热门楼盘集中入市的影响，武汉项目的来访、认购量回升，客户转化率大幅提高。例如第32周（8.4 - 8.10）单盘平均来访43组，环比上涨9.5%，较7月周均上涨9.8%；单盘平均认购3.0套，环比上涨67%，较7月周均上涨85%，转化率7.1%，环比上涨2.5pcts。得益于适销对路楼盘的集中入市，武汉8月以来项目开盘去化率持续增加。据CRIC监测，2025年8月前10日武汉推盘套数940套，而7月全月推盘套数仅276套；从项目平均去化率来看，8月前10日稳中有增至45%，较7月全月的26%增长了19个百分点。

再看南京。8月以来，项目周来访量基本稳定在5500组，认购量保持在300组。CRIC监测的重点项目显示，第32周来访量环比微涨1%，认购量环比上涨18%，转化率环比持平，整体市场热度延续低位波动趋势。

还有郑州。CRIC重点监测显示，郑州第32周盘均来访量为51组，而盘均认购套数仅为2套，客户转化率维持在4.4%的低位波动。

第三类城市，如广州、西安、天津等，认购量降幅明显大于来访量，客户转化率从高位持续回落，购房观望情绪浓厚，短期内增长动力不足。

以广州为例，其8月第一周来访、认购量大幅回调，环比分别下降9%和16%，客户转化率由7月末的3.92%降至3.63%；第二周来访量虽止跌，但认购量小幅微降8%，客户转化率再度下降至3.23%。

西安市场增长动能不足也较为明显。8月以来，西安整体客户转化率持续下降。据CRIC监测数据，2025年第32周盘均来访量120组，与上月持平，而盘均认购量则不断下降，从第30周到第32周，认购量从6组降至3组，整体客户转化率由7月末的4.63%降至2.82%。

在市场经历了7月的季节性回落后，8月部分城市市场热度迎来阶段性回升。特别是杭州、武汉供给端“提质缩量”，热盘集中入市将进一步推动项目去化率稳中有升；南京、郑州等核心二线城市市场热度预计将延续低位波动走势；广州、西安、天津等多数城市，客户转化率持续走低，成交难以实现强势反转。

从成交情况来看，8月新房成交绝对量可能会延续低位波动，同比降幅仍有进一步收窄的可能，市场将延续弱复苏态势。城市区域、项目间的冷热分化还在不断加剧，核心区域配套和产品俱佳的项目仍将保持较高热度。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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