这类项目支撑楼市“弱复苏”，哪些楼盘成“销量王者”？
前7个月楼市可谓喜忧参半。
一方面，新房成交出现季节性回落，降至年内低位，累计同比由正转负。
另一方面，以上海、杭州、成都、南京为代表的城市，核心区高端改善项目销售火热，对稳定市场起到了一定积极作用。
作为传统成交淡季，8月份新房成交绝对量可能会继续在低位波动。不过，由于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，累计同比降幅或将维持在5%以内，延续弱复苏态势。
新房成交降至年内低位
30城平均去化率仅三成
根据CRIC对重点30个城市的监测，7月成交规模为823万平方米，环比下降29%，同比下降20%。前7个月累计成交7080万平方米，较去年同期微降1%。
一线城市全面回调，只有宁波、惠州等个别城市迎来阶段性回升。
从去化情况来看，市场热度因季节性因素回落，环比持续下降。
据CRIC监测数据，30个重点城市7月平均开盘去化率环比下降11个百分点，降至30%，为年内新低，同比上升3个百分点，仍好于去年同期。
其中，杭州、南宁、天津去化率超过六成，主要得益于适销对路的网红盘入市带动。
从变化趋势来看，各城市去化率环比跌多涨少。北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市本月去化率从高位回落，深圳降至4%，创下近10年来新低。天津、苏州、郑州、常州等二三线城市去化率同环比均增长，市场延续弱复苏走势。福州、济南、嘉兴、徐州等弱二三线城市7月去化率均不足两成，市场仍持续低迷。
热销楼盘需核心卖点加持
“好房子”托举市场热度
随着市场上高端改善需求的释放，核心区高端改善项目销量一直居高不下，这成为楼盘热销的一个重要特质。
这一情况在上海尤为明显。根据CRIC监测，7月上海共有24个楼盘入市，其中浦东顶流改善项目杨思板块翡雲悦府，7月两次开盘去化率分别达到了86%和100%。
另外，成都核心区高端改善项目表现也较为突出。7月成都销售金额排名前十的项目中，有四个是核心区高端改善项目。其中，麓湖生态城以10.2亿元位列榜首。以麓湖生态城为典型，这四个项目普遍具有地处核心地段、产品力优势和高频次推售三大特征。
还有南京，主城核心/次核心板块的优质区位，加上高性价比或产品优势，有助于维持短期市场热度。
此外，在一些城市，学区房仍是激发购房需求的“利器”，典型的如长沙和西安。
比如在长沙7月份新房成交金额前十的项目中，有学区加持的项目占了2个，比如中建桃李九章去化套数为72套，明显高于其他项目的销量。
在西安，强教育属性的楼盘仍是“销量王者”，以中国铁建西派澜廷项目为例，该项目有双名校加持，7月认购70套，位列西安7月销量第六。
各地高得房率的四代宅、新规项目短期内对市场热度起到了重要的“托举”作用。
通过CRIC统计的部分7月销量居前、产品力突出的“好房子”项目可以看出，购房者仍然愿意为好产品买单，比如郑州和西安两个城市，“好房子”项目7月认购套数均超过100套。
不过，并非所有“好房子”项目都能热销，如果新规产品的亮点仅停留在得房率提升上，很难打动客户，武汉的华侨城天荟就是最典型的例子。
作为板块唯一的准四代宅项目，华侨城天荟得房率高、空间尺度感和功能性有所提升，价格也是板块内最低的。但开盘去化率仅为18%，未能实现热销。
原因在于，在新规/四代宅产品集中入市的情况下，销量也出现了分化迹象，客户被上游板块分流，再加上项目自身大盘配套未落实，板块规划兑现慢，价值难以提升。
还有一类项目，仍在加速“以价换量”。
比如苏州，成交前十的项目中，有7个采用“以价换量”策略，受此影响，7月苏州新房成交均价只有2.2万/平方米，降至2020年以来的低位，多数项目的折扣均在8折及以内。
整体来看，上海、成都、杭州、南宁等热点片区核心区的高端改善豪宅入市，支撑起了热销局面，西安、长沙等有学区加持的项目热度不减。而产品力较强的四代宅产品出现分化，但总体销量仍好于传统项目。
对于多数弱二三线城市来说，刚需客群消费降级严重，部分楼盘只能依靠大折扣、高佣金、强渠道等策略来提升销量。
接下来，楼市预期仍将延续弱复苏走势，但城市间、项目间的分化仍将是主要趋势，而且单城市区域、项目间的冷热分化还在持续加剧，核心区域配套和产品俱佳的项目仍将保持高热。
具体到城市，北京得益于五环外限购政策放松，在利好政策的加持下，改善项目可能会直接受益，成交有望进一步释放；深圳、上海优质供应短期内“告急”，加上前期需求已释放，短期内又无利好政策，成交可能会迎来阶段性瓶颈。
部分二线城市如天津、苏州、长沙、重庆、厦门等可能会迎来阶段性复苏，尤其是随着高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，整体市场热度可能会延续稳中微增的态势。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
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