海景房“1元起拍”背后的猫腻揭秘：谁在竞拍结束前疯狂加价？

“精装修，大露台，一线海景房1元起拍！”

近日，多个线上拍卖平台出现大批“1元起拍”的房产，不少是山东乳山、广东惠州等地的海景房。这些挂拍房产大多被碧海蓝天环绕，室内装修清新，有的出门就是滨海浴场、大海沙滩。

这样的旅居房源真的1元起拍吗？记者采访发现，背后套路很多。比如用超低价引流，竞拍时价格会升至市场价；部分已拍出房源实际成交难确认，仍在中介平台挂牌；竞拍结束前还会有人疯狂抬价等。

业内人士提醒，与法院主导的司法拍卖不同，上述房产拍卖是商业行为，购房者可能面临房源情况难核实、交易税费及平台费等隐形成本高、拍卖公司主导交易可能悔拍等风险，建议评估风险后谨慎参与。

海景房超低价起拍

海景房又火了！这次不是“几万元买套房”，而是直接“1元起拍”。

近期，克而瑞统计数据显示，2025年6月新增挂拍房源中，278套房源起拍价设为1元。这些“1元起拍”房产大多来自山东威海，共216套，均为乳山海景房，涉及超90个小区。

记者检索多个拍卖平台，确实有“1元起拍”房产，还有专区。

比如打开阿里拍卖APP，房产频道有“一元起拍”栏目，涉及山东、广东、四川等省份，有自称商铺、住宅等不同类型房源，不管实际情况，起拍价都设为1元，保证金从一万到数万不等。

其中最引人注目的是“特价海景房”，涵盖山东威海、广东惠州、海南三亚、广西北海等城市，山东威海乳山房源居多。

记者核实几套房源发现，这些挂拍海景房市场价多在数万到十几万。

例如，乳山银滩青银银海园小区一套41平方米一居室拍卖起始价仅1元，保证金1万元，加价幅度100元，截至目前出价201元。而房产中介平台上，该房源挂牌价7.7万元。

再如乳山海之缘小区一套52平方米两室一厅房源，拍卖起始价1元，保证金1.2万元，加价幅度100元，截至目前出价101元。房产中介平台上，该小区同户型房源挂牌价普遍在7万元左右。

大量“1元起拍”房源中，甚至有“5毛起拍”的。如银滩之心观海苑一套73平方米两室两厅房源，起始价0.5元，参拍保证金1.1万元，加价幅度100元；房产平台上，该小区同类房源挂牌价为10.4万元。

一直以来，乳山海景房以低价闻名，但当地二手房均价也超2000元/平方米，单套房源从数万到十几万，还有总价近50万的精装二手房。如今“1元起拍”的房产，真能让人“捡漏”吗？

拍卖背后套路重重

记者多方采访发现，这些超低价起拍的海景房背后猫腻不少。

首先要明确，目前批量出现的这些房源大多是商业竞拍，并非司法拍卖的“法拍房”。商拍房产来源多样，有的是个人或企业自愿拍卖，有的是商业机构募集而来，参与者多、规则灵活，属于商业行为。

前述房源的竞拍公告标明：本套房屋的竞卖为“资产处置”，不同于司法拍卖，公司不承担标的瑕疵保证，强烈建议有意向竞买人亲自实地看样。

有网友问：就算是商拍房，价格这么低，能捡漏吗？实际情况没那么简单。近日记者观看几场拍卖全过程，房源都是1元起拍，最后拍到正常价格，甚至比市场价还高，几乎没有超低价成交的房源。

比如，乳山福海苑一套133平方米的房源，起拍价1元、保证金2.2万元，最终竞拍结束时价格达22万元；海翔花园一套104平方米的房源，起拍价1元、保证金1.5万元，最终竞拍结束时拍到13万元。

记者查看几个主要拍卖公司账号，主页已拍出的房源中，基本没有超低价成交的海景房，价格最低也有3万元，高的有数套超过20万元。

一名当地人士称，那些拍到市场或较高价的房子，并非都是网友出价。“这些房产拍卖背后有不少中介，如果房子出价一直很低，拍卖过程中会有托儿把价格加上去，通过制造热度引导网友出价，网罗可能上钩的人。”

在前述两场拍卖中，记者发现，两套房源均是一天内无人问津，在竞拍结束前五分钟，突然疯狂加价，短短几分钟内价格从百元抬升到超十万元。

此外，这类拍卖的竞拍规则一般由拍卖公司决定，最终房源是否真正成交不确定。记者发现，不少显示竞拍结束、有成交价的房源，仍在房产中介平台挂牌，咨询带看人士均称“房子还在”。

有网友分享，自己好奇参拍一套房源，几天后没了下文，保证金被退回。另一当地人士表示，这类房源拍卖时有“保护价”，委托人和拍卖公司早已定好，如果最终价低于该价格便不会成交。

一位乳山资深房产中介称，当地不少二手房在中介手中，他们低价收房、加价转卖获利，比如游说老业主5万元转手，自己再加2万卖出，这种低价拍卖活动有的也是噱头和引流手段。

律师：“捡漏”营销暗藏风险

消费者出于“捡漏”心态参与低价房产商拍，有哪些风险呢？

北京金诉律师事务所创始合伙人王玉臣律师表示，“1元起拍”很多时候是营销方式，目的是吸引更多人关注房源。实际成交价往往不是1元或超低价，不会按“起拍价”成交。

他还说，如果不是司法拍卖，通常无法享受司法拍卖中法院负责清场的保障，存在产权瑕疵时需自行诉讼解决、成本较高，还可能遭遇“长期租赁合同”等恶意对抗情形，以及未披露的税费、物业欠费、抵押债务等问题。

同时，非司法拍卖可能缺乏保证金监管机制，存在卖家自抬价格、虚假竞拍的风险。即便最终成交价低于预期，普通卖家违约成本也远低于司法拍卖，成交后可能因市场价差拒绝配合过户。

费用方面，记者查询发现，购房者通过商拍渠道买房，成交后需支付软件服务费（成交价的0.5% - 1%）、付给拍卖机构的佣金（成交价的5%）；而乳山当地中介称，正常买二手房中介费是一个点。

克而瑞近日文章称，部分二手房房东选择拍卖方式是市场行为，但对买家而言，即便“法拍房”，司法机关或拍卖平台也不能完全披露和保障，非司法拍卖房源保障度更低，需要买家有专业知识。

现实交易中，这类非司法拍卖房源可能遇到无法办理产权过户、无法入住使用、无法落户籍、卖家其他债权人提出异议等情况。

克而瑞表示，近期多地出现“1元起拍”特价房受二手房交易流速下降影响。建议各地规范二手房进入拍卖的条款，完善二手房支持政策，处理好各方权责关系，避免不必要的纠纷和风险。

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