2025房地产投资前景TOP50城洗牌：深圳反超广州，二线城市崛起

近日，CRIC对297个地级以上城市房地产市场进行了全面梳理，在最新发布的2025中国房地产投资前景排行榜中，房地产投资前景TOP50城市的排名出现了变动。

2025年投资前景TOP5城市的位次有了变化。上海、北京依旧稳居前两名，2024年排名第三的广州被深圳超越，去年深圳排在第七位，广州的排名下降了3位，排到了第6位。杭州、成都作为二线城市的代表，今年仍稳定在第4、5名。此外，天津、海口、珠海、三亚、兰州和烟台的排名显著上升。

数据显示，这50个城市拥有全国34%的常住人口，集中了50%的GDP，商品房成交面积也达到了全国的50%。在发达的经济水平和超过1.3亿流动人口的支撑下，TOP50城市的购房需求始终处于全国前列，尤其是TOP20城市未来每年仍有3亿平米的增量需求。TOP20城市释放的存量置业需求，将与政策端共同发力，2025年下半年楼市有望迎来更明确的筑底企稳行情。

上海、北京稳居前二

二线城市数量增加

在最新的中国房地产投资前景TOP50城市中，上海、北京凭借绝对优势继续排名前两位。这两个一线城市在供给侧和需求侧都有明显优势，并且连续11年位居全国房地产投资前景排行榜TOP2。上海和北京的投资前景相近，常住人口均超过2000万，人均住房面积不足38平方米，这表明两个城市不仅有大量刚需，还有较大的住房改善空间。

深圳的排名从去年的第七位跃升至第三位。这是因为深圳经济活力更强，人口吸纳能力也更突出。疫情解封后2年GDP平均增速达到6%，2023年以来常住人口增长33万人，在TOP10城市中均排名第一。此外，大量优秀企业的集聚以及临近香港带来的人才集聚优势，都是楼市需求侧的重要支撑。实际上，深圳通过在供给侧发展高品质住宅，进一步挖掘存量改善需求，整体楼市展现出更强的发展韧性。据CRIC监测数据，2024年深圳商品住宅成交金额达到3216亿元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金额上涨的城市。

杭州、成都近年来一直稳定在第4、5名。这两个城市特点相似，商品住宅成交金额在2024年才开始下降，且成交金额均维持在2500亿以上；库存风险可控，狭义消化周期均在18个月以内的健康范围；房企对这两个城市的投资热情高涨，高溢价地块频繁出现，2024年杭州和成都经营性用地平均溢价率分别高达14%和7%，远高于二线城市4%的平均水平。

各能级城市内部排名出现明显变化。TOP50城市中有18个三线城市，较上年减少一个，相应的二线城市比去年多了一个。二线城市中长春跌出50强，银川和兰州补上；三线城市中徐州、江门、镇江、廊坊、嘉兴退出，三亚、湖州、惠州和烟台进入50强。

二线城市中天津、济南、南宁等城市排名显著上升，主要得益于库存指标的良好表现。三线城市中，温州、中山、珠海、三亚、儋州等沿海城市排名明显上升，主要得益于需求侧的支持，外来人口较多，改善需求较强。其中位于海南岛的三亚、儋州，在2025年封关预期下，需求侧迎来新的增长点，如三亚在2024年交易量持续高位的基础上，2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成。

目前，资源仍集中在这TOP50城市。参考2024年数据，50城拥有全国34%的常住人口，集中了50%的GDP，商品房成交面积也达到了全国的50%。在发达的经济水平和超过1.3亿流动人口的支持下，TOP50城市的购房需求始终处于全国前列。

TOP20城市未来仍有

年均3亿平方米增量需求

随着行业进入深度调整期，城市间规模分化更加明显，行业投资和成交规模进一步向头部城市集中。聚焦TOP20城市，据CRIC测算，这20城年均增量住房需求仍可达3亿平方米，主要是人口持续集聚和存量住房改善的推动。

从人口规模来看，TOP20城常住人口合计有3亿人，超过全国总人口的21%，其中上海、北京、重庆等超大城市常住人口超过2000万，人口密度优势明显。此外，这些城市具有较强的人口虹吸效应，像重庆、济南等城镇化率较低的城市，一部分户籍人口转化将成为需求增量补充；即便城镇化率已超70%的北京、上海，常住人口市民化仍有较大发展空间。

20城的住房改善需求同样强劲，年均增量改善需求合计1.4亿平方米。分城市看，成都、重庆改善性增量住房需求超过1000万平方米，上海、武汉、天津也在800万平方米以上。未来，人口持续向核心城市集聚和家庭住房条件升级，将共同支撑TOP20城年均3亿平方米的增量需求。

随着各地主管部门加大力度促进库存减压，在达成供求关系新平衡后，市场预期得到改善，TOP20城市释放的存量置业需求，将与政策端形成合力，推动各地房地产发展新模式的更快到来。

第五次中央城市会议明确城市发展进入存量提质新时代，未来以城市发展为核心的稳市场政策将从两大方面重点推进：需求方面，通过做好城市发展工作，加快释放积压的住房需求，通过推行新型城镇化、棚改旧改、保障安居、发展高品质住宅等工作，满足外来人口、老旧危房居民、外来人才、更新换代等方面的住房需求；供给方面，加快落实存量住房、存量用地和闲置用地的盘活工作，通过收储商品房用作保障房、土地收储、闲置用地回收等举措，加快解决当前的高库存问题，并继续严控新增住宅用地规模，让市场更快达到新的供求平衡点。

在此背景下，考虑到城市之间积压需求规模和库存问题的差异，2025年城市间的回稳表现将明显分化。少数外来人口众多、前期库存问题不大的城市将持续表现突出，成为现阶段稳市场的标杆城市；而前期超量出让土地、发展规划过于超前的城市，稳市场进程将稍慢。

对于房地产企业来说，投资核心城市核心区域的策略基本相同，在城市比较时，应更重视不同城市之间的需求潜力和供给关系，重点关注近年来库存压力指标出现积极变化、交易流速居前的核心城市。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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