创新“运营前置+整租模式”，百瑞纪引领城市更新多方共赢新格局

百瑞纪集团副总裁、联合创始人刘海文

真正的价值创造始于项目前端，即通过科学、专业的市场调研分析，深度洞察客户需求，并以此为导向，参与到项目研判、市场调研、项目定位、产品规划等核心环节。

中房报记者 付珊珊 北京报道

在城市化加速发展的当下，城市更新成为推动城市高质量发展的重要途径。

7月19日，“重构·立新·共生”为主题的2025中国城市更新创新发展研讨交流会在北京举办。百瑞纪集团副总裁、联合创始人刘海文在会上分享了广州罗冲围城中村改造与保障房运营前置及整租运营一体化城市更新经验，为城市更新提供新思路。

刘海文认为，城市更新不只是物理空间改造，更是运营模式与业态融合的创新。运营前置与整租运营模式能提升项目价值，实现多方共赢。

本次交流会由中国房地产报社主办，中国城市与区域治理研究院提供学术支持。

“运营前置” 和“整租模式”实现资产价值最大化

百瑞纪集团是行业首个提出以品牌授权+委托管理为业务战略的企业，一直在创新以适应市场变化。

据刘海文介绍，去年起，百瑞纪确立“投资+运营”双轮驱动策略，为住房租赁及存量资产提供综合解决方案。作为住房租赁全产品运营商，百瑞纪深知产品是资产的具象呈现，“运营前置”是实现资产价值最大化、确保项目成功的关键。

2018年，百瑞纪率先提出“全链条运营管理”理念并实践。经验显示，运营方在产品建成后介入，增值空间有限。真正的价值创造始于项目前端，通过专业市场调研洞察客户需求，参与项目研判、定位、规划等核心环节。

这种前置介入能打造适配市场需求的产品，提升运营效率和经济效益，实现资产保值增值。

刘海文指出，城中村改造传统模式存在投资和实施主体分散、业态割裂等问题，改造效果碎片化。

百瑞纪主张“整租运营”模式，由具备长期投资意愿和主导权的企业主体统筹推进，能克服分散弊端，提升市政设施、公共配套等方面。

刘海文分享了广州凤和村旧村改造项目案例。凤和村从远郊村变为核心地段，广东恒建负责投资规划，与村集体签订20年整租协议，百瑞纪作为运营主体参与，尤其在保障性租赁住房领域发挥专业优势。

百瑞纪对老旧资产整理管理，提供优质C端服务。项目转型为多业态乡村文旅特色地，成为网红打卡地，获广东省岭南特色美丽乡村示范村称号。

从该项目中，刘海文总结出三大启发：在政府价值方面，实现老旧房源改造与保障房建设结合，推动城乡融合，促进平台国企与社会专业运营企业协同，实现经济与社会效益双赢。

百瑞纪通过凤和村项目验证了“运营前置”在“投资+运营”模式中的核心价值，为城乡融合和存量资产焕新提供成功蓝本。

城市更新新模式探索与实践：多方合力 实现共赢

在旧村改造1.0版本基础上，百瑞纪在广州城中村改造领域探索创新模式。

刘海文概括为：“旧村拆迁、政府主导、村民安置、村集体商用及综合物业增值、村民富余房源贡献保障房指标”，进行整体规划与运营。

新模式规定，城市更新项目除安置房外的住宅用地，按不低于10%比例建设保障性住房，其中5%属政府产权，5%为统筹建设量。同时，引导安置区用不低于村民村集体住宅面积的20%建设租赁住房。

新模式政策导向明确：增加供给量，支持市场主体参与，解决新市民、新青年住房问题。

刘海文指出新模式存在土地资源和资金筹集、政策执行和市场反映、项目运营管理等难点。

针对这些难点，百瑞纪与政府、住房租赁协会等多方统筹，调动积极性，实现多方共赢，服务周边产业、企业、村民和租户。

以罗冲围项目为例，项目团队分析周边产业、交通和人群画像，精准定位客户需求，规划户型和商业配套。

百瑞纪通过整租运营，将商业经营与保障房运营结合，用商业盈利反哺保障房微利，确保项目可持续和经济效益。

在罗冲围项目中，百瑞纪与多方建立紧密合作关系，通过数据共享和信任建立，为共赢奠定基础。

百瑞纪提出“低保底+营收分成”模式，与村股份公司合作，用低保底租金保障村民收益，营收分层激励各方向市场要效益。

这种模式增强各方合作意愿，保障项目长期稳定发展。

百瑞纪通过运营前置与整租运营模式创新，在城中村改造取得成效，为城市更新提供新思路。在此基础上，百瑞纪参与编写《广州市城中村改造与保障性住房相融合、整租运营一体化设计导则》，形成可复制的“广州方案”。

刘海文表示，城市更新需政府、企业和社会各界共同努力。未来，百瑞纪希望在城市更新和保障性租赁住房领域发挥更大作用。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com