2025年存量宅地清单剖析：土地收储需加快落地

2025年，房地产稳市场步入新阶段，全国土地成交规模连续4年呈 -20%的负增长，宅地出让建筑面积低于新房成交规模，行业正式进入去库存新阶段。

城市间潜在库存分化明显，存量收储成为关键举措。2025年以来，中央部委多次表态并出台正式文件，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。

据CRIC监测，目前全国已有313个城市公布了存量住宅用地规模（清单），这对各地主管部门理清潜在库存规模、加快闲置用地收储起到了很好的辅助决策作用。

广义库存规模仍处高位

行业需加快盘活存量用地

2024年下半年起，得益于新房销售情况好转以及政企双方在供给侧的限制，典型城市狭义库存（已取得销许但尚未售出的库存）规模率先下降。到2025年4月，狭义库存规模较最高点（2024年9月）下降约9%，短期去化压力明显减轻。

除狭义库存外，还有大量潜在库存，包括未开工土地、已开工但未达领取销许标准、已达领取销许标准但未领取等情况，这些库存总和就是广义库存规模。

CRIC监测显示，典型城市广义库存规模仍处于高位，且2025年以来因出让较多优质地块，广义库存规模小幅上升了0.7%，这是当前房地产行业调整库存面临的最大挑战。

面对这一挑战，2025年以来中央部委多次表态将加快推进专项债收储，并出台了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。例如广州发行304亿元专项债用于回收闲置存量土地，涉及17个地市的84个项目，部分土地经调规后用于保障房开发。

各地存量用地库存分化显著

重庆长春等城市积压问题突出

据CRIC监测，目前全国已有313个城市公布了存量住宅用地规模（清单），对各地主管部门理清潜在库存规模、加快闲置用地收储起到了良好的辅助决策作用。

1、存量宅地已售面积不足一半，土地收储有待提速落地

根据各地最新披露数据，27个典型城市存量住宅用地总计4.4万公顷，其中各类保障房、人才住房、租赁住房等非商品住宅用地0.7万公顷，占比16%，存量商品住宅用地3.7万公顷，占比84%。

从出售情况看，已售部分折合土地规模为1.9万公顷，占比仅43.3%，不足半数。

各地实际潜在库存规模2.2万公顷（未售出的商品住宅用地），占存量用地总面积的49%，其中未动工部分0.9万公顷，占比20%，大部分闲置用地都在此列，是土地收储的重点。

2、各城市潜在库存规模显著分化，常州、郑州等存量去化周期超过6年

从城市角度看，各城市潜在库存规模差异明显，重庆潜在库存最高，达2286公顷，天津、广州、成都、郑州、沈阳、长春、常州等城市也超1000公顷。除天津、成都、广州新房流速处于全国前列外，其他高库存城市都面临较大潜在库存去化压力。

福州、惠州、东莞、珠海、常州等城市存量住宅用地中，超70%的理论库存规模未售出，福州更是达92%，说明这些城市存量住宅用地有较大比例可盘活。

对于存量商品住宅用地规模大且潜在库存新房市场流速低的常州、漳州、重庆等城市，仅存量住宅用地中的潜在库存规模，理论上去化时间就超8年。

各城市潜在库存症结多维分化

因地制宜、分类治理势在必行

当前城市库存面临“未动工闲置”与“在建项目待售”双重压力。

基于未动工/已动工土地库存规模及消化周期，将样本城市分类，剖析风险特征和应对策略，还进一步分析了长期未动工土地分布和近年出让土地开工情况。

1、各城市存量用地开工率显著分化，分类施策成破局关键

从不同潜在去化周期的城市分类来看：

高库存压力城市（潜在消化周期高于5年）

未动工占比较高的城市需加快专项债收储，以改善市场预期。常州、郑州、漳州、长春、惠州未动工土地积压严重，占潜在库存超50%。

如常州未动工土地规模达772公顷，理论去化周期近9年。虽大量未动工土地是融资性地块，不会实质造成库存积压预期，但背后的地方政府隐性债务会影响外地投资者判断，不利于城市稳市场推进。

开工率较高的城市，地方调控挑战更大。重庆、珠海、福州、东莞已动工项目潜在库存消化周期超3年，重庆达5.3年。因大量存量用地已开工，难以满足土地收储需求。

这些城市近年来新房交易流速下滑，在加强“好房子”产品建设、以新产品带动新质需求的基础上，应按需建设，加快保障房建设，将部分在建项目转为配售型保障房或保障性租赁房，同时积极探索化险新模式，如对部分权属、债权清晰的多地块项目允许部分回购，对原规划产品销售有挑战的，允许企业适度降容、减少规划建面并退还部分土地款，兼顾降库存和提升产品库存。

中等库存压力城市（潜在消化周期3 - 5年）

潜在消化周期3 - 5年的中等库存压力城市需集中改善薄弱环节，如南京未动工土地消化周期2.7年，需加快解决大量未建项目库存问题。南京近年在江北新区超量出让住宅用地，使江核、珠江镇等板块成为潜在库存最高区域。南京应严控江北新区新增土地出让，积极响应专项债收储行动，加快未动工土地库存消化，让高流量板块恢复健康，助力建立房地产发展新模式。

低库存压力城市（潜在消化周期小于3年）

上海、北京、杭州、成都等城市潜在消化周期小于3年，供求关系健康。但鉴于当前国际经济形势，住宅用地供给应保持适量有序。

2、未动工地块中34%已出让超过三年，主要分布在重庆、长春、惠州

进一步分析未动工土地出让时间，近9000公顷未动工土地中，34%是2021年及以前供应的，这些出让超3年未开工的地块属闲置用地，总规模3078公顷。

从城市看，三年以上未开工土地主要集中在重庆、长春、惠州、昆明、郑州等城市，这五个城市三年以上未开工土地规模1791公顷，占重点城市总量的58%。

重庆长期未开工土地规模达578公顷，大量远郊地块未开工。同时，大量地块未如期出让，抑制了土地市场投资热度，2022年以来重庆经营性用地成交规模大幅下降，购房者需求预期也降低，2024年重庆住宅成交面积仅500万平方米左右，不到2018年峰值的五分之一。

长春、惠州、昆明此类土地规模也高，从近年土地和新房市场表现看，都受明显冲击，一二级市场成交规模大幅缩量。未开工土地形成的大量潜在库存，使这些城市在本轮市场调整中受更大冲击，2021 - 2024新房成交规模下跌过半。

当前，中国房地产行业处于库存治理关键转折期。

随着专项债收储政策加速落地和供需两端改革深化，房地产稳市场稳预期持续推进。截至2025年5月，全国171城通过专项债收储盘活宅地6565公顷，等效加速去库存54%，郑州等城市通过收储地块叠加保障房建设，广义库存周期缩短超1年。

然而，库存压力分化、政策协同不足等问题仍制约行业复苏。

1、核心症结：广义库存高位分化是核心挑战，专项债收储成关键抓手

当前房地产行业库存矛盾从狭义库存转向广义库存。

2024年下半年以来，新房销售回暖使狭义库存规模下降9%，但包含未动工、在建未售等情况的广义库存仍处高位，部分城市因优质地块出让使广义库存小幅上升。为此，中央通过专项债收储政策明确优先处置存量闲置地块，赋予地方更多自主权，需通过收储、调整供地节奏等综合措施扭转中长期预期。

城市层面，各地库存压力分化明显：重庆、长春、郑州等城市潜在库存超千公顷，广义消化周期超5年，未动工土地占比高，稳预期挑战大；南京、武汉、郑州等主力板块因广义库存积压，市场预期低迷，房价和交易量承压；北京、合肥、厦门等城市潜在去化周期1 - 2年，供求关系健康。

分化之下，因城施策需加强落实：高库存城市应加速专项债收储，探索在建项目转保障房等创新模式；常州、漳州等“双高”城市需系统性疏解，重庆等已动工库存为主的城市需强化产品力与上市时序管理。中等压力城市需聚焦板块调控，如南京严控江北新区新增供地；低库存城市需警惕结构性过热，维持优质土地有序供应。

2、新政实效：专项债拟收储加速推进，漳州、郑州去化压力显著改善

2025年专项债收储计划推进迅速，171个城市拟收储宅地6565公顷，等效加速去库存54%，政策向三四线倾斜，84%收储规模集中于此。从典型城市表现看，漳州、郑州、昆明等城市广义库存消化周期下降超1年，长期库存去化压力明显改善。如郑州通过收储273公顷土地叠加保障房建设，广义周期缩短1.5年。

合肥、西安本身消化周期可控，也在快速落实专项债收储，稳固其稳市场“模范生”地位。合肥拟收储土地面积达公示未动工存量宅地总占地面积的71%，拟收储进程推进较快。

沈阳和长春虽已开启拟收储公告，但对庞大未开工土地规模，去库存成效有限，重庆、常州等高库存城市还未发布拟收储公告。这类城市长期需扩充土地收储范围，改善供求预期，短期应选择城市流速高的板块重点突破，让主力交易板块恢复健康，先实现焦点板块供求平衡，以稳定长期市场预期。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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