882亿香港房地产巨头经济危机暂缓

随着一个在当地被称为“历史上最大规模”的再融资项目的建设，新世界的发展(0017年)受到了中国香港特区金融和房地产等各界的高度关注.HK，以下简称“新天地”)再融资，近期迎来实质性进展。

根据6月30日新天地公布的具体方案，再融资将包括两个部分。一个是与相关银行债务人签订的新型再融资定期贷款融资协议(即新银行融资)，对部分目前海外无担保金融债务(包括银行贷款)进行再融资；第二部分是新世界协调集团其他海外无担保银行贷款，与新银行融资条款统一(即统一银行融资)。

随着新世界再融资计划的发展，其资产优化策略也在推进中。图为位于香港尖沙咀的新天地K11。 MUSEA，它将迎来两个世界级的盛会。摄影/焦建

总的来说，该计划包括目前海外无抵押金融债务约882亿港元的新天地。这个数字超过了之前市场预期的874亿港元(112亿美元)。7月2日，相关消息公布后的第一个交易日，该公司股价一度上涨11%，超过6港元。

7月2日，新天地向《财经》提供的相关信息显示，新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期日为2028年6月30日。但对于第二部分，即统一银行融资部分，具体偿还到期日尚未透露。

通过对再融资债券的简单解释，我们尽最大努力整合未偿还贷款，防止未来持续的债务到期压力，类似于“延期”操作。然而，整合的关键是获得所有贷款人的同意。由于相关方较多，各自的利益考虑不同，与本计划相关的谈判持续了几个月。

根据市场普遍预测，可能有几十家银行向新世界提供再融资，包括中国银行、香港本地银行和一些国际大银行。然而，许多人并没有透露任何相关信息，因为市场普遍关注的新世界以什么样的资产作为抵押来获得再融资。

公开资料显示，截至2024年12月31日，新世界发展贷款总额为146 一年内到期债务约为322.09亿港元，净负债率较2024年6月底增长2.5个百分点至57.5%，现金和银行存款(包括限制银行存款)约为218.58亿港元。上述再融资方案虽然覆盖了相当一部分债务，但仍不足以完全化债务。

但就在再融资项目最终敲定之前的5月底，新天地宣布决定推迟4笔未偿还金额共计31.88亿美元，即约248.66亿港元的永续债务分配利息。虽然这一举动不构成技术违约，但这家有着半个多世纪历史的房地产巨头的相关做法在当地引起了高度热议。

根据业内相关分析，永续债务延迟分红虽然可以解释为“维持现金”，但在债务人眼中值得警惕，导致更加关注企业经营是否正常，未来偿债能力和条件是否发生变化。

经营方面，根据2024年9月新天地发布的2024财年(截至2024年6月30日)业绩，报告期内，该企业综合收入约为357.82亿港元，同比下降34%。；核心业务利润约为68.98亿港元，同比下降18%。

在过去的20年里，这个新天地首次遭受年度损失。中国香港地产企业整体杠杆率较低，而中国内地部分房地产企业之前采用的杠杆率较高的发展模式。其融资主要采取三种措施，投地时开保函(用自己和银行资金)、以40%和80%的购地融资为指导(购地时最高融资40%、以及利用上市公司地位发行无抵押债券，建设成本最高融资80%。

由于很多香港房地产开发商采用“货如轮换”(即快建快卖)的方式，上述相关方式可以获得一定的利润。但由于信心不足导致房地产行业持续下滑，近年来中国香港的房地产融资环境越来越传统，类似的方式开始呈现出更高的风险。不仅如此，新天地近年来的经营模式也被认为是比较进取的，并没有完全遵循港资房企的低杠杆经营模式。

上述再融资计划的实施可以解释为新天地债务紧张或已经过了最坏的阶段，可以增强投资者对未来债务处理的信心，银行业也避免了“潘多拉魔盒”的开放。因为如果上述计划没有实现，就意味着新天地将需要立即偿还贷款。这不仅会直接影响新天地，还会影响很多因商业房地产坏账上涨而承受压力的银行。

此前，中国香港也有权威媒体透露，此次再融资计划得到了特区政府相关机构的支持，银行业也因各种原因接受了相关计划。总的来说，这将为新世界赢得一两年的扭转局面。

“新的融资条款为公司提供了更大的灵活性，有利于更好地管理预期、持续的业务和财务需求。”新世界发展表示，这笔资金将成为公司稳定经营、推进核心项目的关键保障。

针对6月30日的再融资行动，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚也表示，新世界发展目前的财务管理策略致力于减少债务，改善现金流，集团将继续实施财务管理措施，履行当前的财务责任。

新天地还提到，截至6月25日，集团已经完成了2024/2025年260亿港元的合同销售目标。以香港业务为例，其港岛南区的一个超级豪宅项目已经卖出了330多个，其中大约一半的客户是来自新加坡、日本和韩国的中国本地客户和海外买家。此外，尖沙咀K11 MUSEA也将迎来两个世界级的盛会。

此外，新世界的资产优化策略也在推进中。2024财年，新天地通过出售香港荃湾乐景新城商场、深圳前海周大福金融大厦北塔部分权益等资产，回笼资金80亿港元。2025财年，计划进一步出售130亿港元的非核心资产。

上述通过各种方式减轻短期偿债压力的做法也被广泛认为具有重要意义，因此可以利用时间来改变空间。随着中国香港特区房地产行业的稳定，类似的压力房地产开发商的债务结构有望得到改善。事实上，在上述新天地再融资计划公布之前，另一家相对中小的地方房地产开发商已经报道了超过100亿贷款违约的消息。

摩根大通最近发布的相关报告指出，逾期贷款对当地银行业利润的影响不到3%。然而，相关情况并不特别。当地大多数中小开发商可能面临流通压力。报告还指出，杠杆贷款模式下发展起来的房地产开发商面临再融资压力，或者有打折出售资产的压力，会降低房价和商业物业的回报率。

投资银行R&F在今年2月的一份关于评估香港房地产开发商财务状况的报告中分析，根据净负债率、现金相对短期债务率、一年内到期债务率、利息覆盖率四大标准，当地11家中小开发商中只有3家负债率低于40%，其他8家存在相对较高的风险。

这也引发了关于中国香港特区政府是否会采取行动的讨论。根据今年1月《财经》关注如何缓解新世界的相关报道，当时讨论的主要缓解困难的方案被认为有很多路径，即出售相关资产、总公司输血和政府援助。

第三个方案有前例。1997年金融危机后，香港允许某房地产企业的项目地积比例从6.5倍增加到最高10倍，大幅增加其可售房屋面积，间接帮助该房地产企业摆脱困境。