长期租赁公寓成为“非居住”最稳健的资产
目前，整个房地产行业仍处于去库存周期。从各个目标市场来看，他们都在寻找新的模式。一方面，行业正处于转型期；另一方面，整体市场竞争正在加剧。
对于非住宅资产，其价值不仅取决于地价，还取决于实际运营效率。根据克而瑞6月19日发布的《2025年房地产运营发展报告》，市场上主要类型的非住宅资产价值表现明显分化。其中，长期租赁公寓市场已经成为目前房地产行业最稳定的子行业之一。
非住宅资产价值分化
资产价值的关键在于运营能力和退出渠道。
对于房地产行业来说，资产价值的变化与三个因素密切相关：经营模式的成熟度、经营效率的稳定性以及退出渠道的畅通性。
从长期租赁、商业、办公、城市发展、医疗保健、文化旅游、产城等目标市场来看，这些非住宅资产的价值明显分化。
其中长期租赁公寓和商业资产经营模式成熟，收益相对稳定，撤出渠道清晰，深受市场青睐。办公楼和工业园区的资产受经济下行影响很大，空置率高，租金下降。尤其是工业园区，即使有明确的退出路径，整体资产价格仍处于下行通道。虽然市场规模增长，消费者消费意愿强，但由于退出渠道受阻，投资放缓，资产价值未能充分体现。
根据《2025年房地产运营发展报告》的数据，如果以平均资本化率为主要衡量标准，则长期租赁公寓资产，尤其是一线城市，平均资本化率在5.1%-5.4%之间。购物中心、甲方办公室、商业园区，这三类资产在一线和主要二线城市的资本化率差异较大，均高于长期租赁资产，投资更加谨慎。
REITs的长租公寓出租率和表现
支持长期投资吸引力
目前，长租公寓已经成为目前房地产行业中最稳定的细分领域之一。
就资产价值而言，第一，租赁市场需求极为稳定，整体租赁率高位运行。克瑞长租数据显示，近五年来，八城集中式公寓核心出租率稳定在85%以上，广州、深圳、武汉、南京的出租率保持在93%以上。
第二，REITs表现出色，撤出通道畅通。REITs已经上市保障房的底层资产租赁率都在91%以上，而且从2023年开始，租金平效变化，整体稳定。
截至2025年4月，REITs的发行价格比发行价格上涨了50%以上，不仅在REITs的各种基础设施公开发行中处于领先地位，还与第二梯队拉开了5-10。％优势。
REITs2024年保障房现金分配率在3-4%的水平范围内，呈现出良好的超额收益特征。2025年，REITs保障房的扩张和发行的扩张都呈上升趋势，具有一定的穿越周期升值能力。
重点城市租赁住房被列为“好房子”系统
会对个人住房产生影响。
就政策方面而言，长租公寓目前已经给出了明确的指导方向：一方面加快优质住房供应，将租赁住房纳入良好的住房体系，未来会有更多的产品更适合，配套更完善的长租公寓和租赁社区；另外一方面提出了提高存量收购政策，各地开始放宽存量收购条件。同时也为今后两年保障性住房扩张和整体租赁市场提供了指导。
随着顶楼“好房子”建设的不断推进，一些重点城市已经将租赁住房纳入“好房子”建设体系。例如，北京在租赁住房中试点了“全装修” 智慧社区方式；深圳要求100%新建经济适用租赁住房，达到绿色建筑标准；杭州凡符合“好房子”标准的租赁项目，均给予容积率奖励。
个人住房市场在高质量租赁社区和保租房大量入市的背景下，受到了明显的冲击，自2021年达到顶峰以来，个人住房租金的坪效逐年下降，而且减幅仍在扩大。
集中式公寓市场展示了“社会化” “保租房”双轨发展的鲜明特征。在过去的四年里，8个核心城市的集中式公寓规模稳步增长，2024年市场化的集中式公寓和租赁住房形成了双轨发展模式。特别是在上海和深圳，租赁住房份额分别占集中式公寓总数的54%和39%，核心城市租赁住房占总数的40%。
同时，市场也呈现出出租率稳定、租金下降的趋势。根本原因是低成本租赁住房的比例不断增加，导致平均租金水平下降，这与目前的租赁住房供应结构有关。
未来，随着保租房进入市场高峰期，租金将进一步下降，同时供需错配也使租金价格出现分化。
房地产市场已经进入资产价值分化和重新评估的长期周期。
长期租赁公寓市场的稳定性正在得到市场的普遍认可，并带动多个主体进入。2023年及以前，银行和外资是主要资金，而2024年，基金和保险资金积极进入，占总额的50%，比2023年增加了约10%。
作为目前房地产行业最稳定的细分领域之一，也更适合追求长期稳定收益、注重资产保值增值的投资者。
本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
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