北京保利上坡
在李红亮“带兵”之后，北京保利朝观天珺打了第一场战争。
据此前公布的好消息，该项目开盘销售额达21亿元，其中4居项目售完139平方米，实现了良好的开局。
实际上，在北京市场上，“房地产一哥”保利的发展迫切需要一个重点项目“坐镇”。
另一方面，去年12月，原保利发展董事会办公室副总经理李红亮担任北京公司总经理。
另外一方面，近几年市场风云变幻，保利发展奋起直追，稳坐销冠位置，但相比之下，它在北京市场上却略显平静。
不管是出于“新官上任三把火”还是“补短板”的考虑，下一步，保利北京需要交出一份比较亮眼的成绩单。
新盘入市
在北京市场上，保利试图通过朝观天珺来竞争“榜一大哥”的位置。
6月10日，位于朝阳北路的保利朝观天珺项目首次开盘。根据企业发布的好消息，该项目首次销售21亿元，其中建筑面积约139平方米的四居商品在开盘时售罄。
鲜红喜讯渲染下，这个项目一度成为“优秀”的畅销产品，但仔细一看，它的“重量”似乎不如预期。
据新媒体报道，朝观天珺项目于今年2月11日获得土地，当时保利联合金茂以87.295亿元的价格，力退中海，吸引投资，拍摄朝阳三间房D区1205-007，南区1202-006。、007地块，溢价达到10.5%。
在这些地块中，南区1202-006地块被打造成保利朝观天珺，而D区1205-007地块被打造成金茂满曜。
取得土地后三个月，保利朝观天珺首批397套住宅取得预售许可证，准售面积5.54万平方米，拟售价8.84万元/平方米至9.25万元/平方米，总价值49.95亿元。
为何朝观天珺的重量不够？
首先，或许是因为网上签约的滞后，目前保利朝观天珺只签了14套合同，面积1704.28平方米，平均成交价格为每平方米8.47万元。
然而，一些市场参与者认为，公司官方公布的业绩和喜讯通常是“有水分”的。
第二，即使按照21亿官方宣布的销售额来看，去化的价值也只有第一批取证房的40%。
第三，目前项目周边有很多竞争产品，更不用说一起拿地的金茂满曜了。五公里范围内还有御翠园、温暖边境、西岳朝阳、长安等改善项目。
其中，跟光暖境、玺悦朝阳已基本售罄，只剩下少量清退房源，影响暂时不计。
然而，御翠园经历了多次降价。目前开盘价在7.5万元/平方米至7.6万元/平方米左右。价格优势吸引了大量买家，无疑会对保利看天珺产生一定的影响。
此外，4月底，中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体拍摄朝阳黄衫木店、孙河组合地块126亿元。随着这个项目的进入，保利朝观天珺的强劲竞争对手又增加了一个。
这也意味着保利面临的市场竞争和去化压力并不小，而保利北京显然很难通过这个项目来争夺市场。
去化表现
2025年，保利发展在全国范围内保持着“榜一大哥”的地位，市场风云变幻。
不久前，保利发展披露了2025年第一个五月的销售额。在此期间，该公司实现了1161.61亿元的合同销售额，虽然同比下降了11.54%，但这一成绩仍然领先于市场，成为年内第一家超过1000亿元的房地产企业。
相比之下，近年来保利的发展在北京楼市的竞争中略显失意。
据了解，自2002年北京首个项目建设以来，保利在首都市场深耕多年，曾被称为北京“老板”级别的房地产企业。
就销售业绩而言，2014年全年，保利实现了1366.76亿元的销售额，其中北京地区实现了112.6亿元的销售额，稳居北京市场前五。那年前十名中，中海、华润、城建发展都没有上榜。
近年来，随着发展重心的转移，保利在北京市场逐渐“消失”。
根据第三方数据，2025年前5月，越秀在北京销售额近200亿元，其次，中海、华润在首都的销售收入超过100亿元。此外，北京市场还有“地头蛇”占领市场，如中建智地、北京城建、海开控股等。
在各种竞争下，保利在北京的发展前景是显而易见的。数据显示，5月份，保利在北京市场的销售额不到60亿元，可以触及前十个门槛。
业绩压力，一方面是因为保利在北京市场拿地放缓；另一方面是因为去化有一定的压力。
据新媒体报道，近年来，随着战略重心的转移，保利在长三角和粤港澳大湾区部署了近70%的资金。随着资源的倾斜，华北核心市场北京逐渐成为“隐形人”。
资料显示，2018-2020年三年间，保利在北京只增加了三块地块，而且都位于大兴区。
近年来，虽然保利在北京的征地步伐有所加快，但住房市场已经进入下行周期，大量库存位于大兴、顺义等地区，面临一定的去化压力。
2020年，保利花费49.967亿元在北京获得三块地块；第二年，以42.27亿元的价格在北京增加三块地块；2023年，在北京共获得五块地块，权益地价为116.9013亿元。2024年，以53.41亿元的价格在北京海淀获得一块地块；自2025年以来，该公司已连续获得两块地块，涉及资金88.88亿元。
资料来源：企业公告，观点指数整理
根据保利年报的数据，目前北京共有18个新项目和在售项目，其中一半以上位于昌平、大兴、顺义等周边地区。这些项目大多面临流速低、去化慢等问题。
其中，以北京和悦璞云位于大兴地区为例，该项目于2021年5月获得土地，同年9月、2022年4月、2022年6月分别获得三个预售许可证，该项目的可销售面积为9.43万平方米。截至2024年底，其累计合同面积为53,000平方米，去化率为56.52%。
同样，顺义区北京保利颐菁和煦项目于2023年底获得土地，次年4月和6月连续获得两张预售许可证，可销售面积为10.2万平方米，去年累计销售额为3.33万平方米，去化率为32.65%。
资料来源：企业公告，观点指数整理
另外，北京保利泾山位于石景山，去化率为37.62%。；嘉华天珺项目去年获得土地，今年1月和4月共获得两个预售许可证，允许销售面积14.82万平方米。据北京市住房和城乡建设委员会消息，该项目目前共网上签约175套，签约面积1.79万平方米，平均成交价格8.56万元/平方米，去化率12.08%。
对即将上任半年的李红亮来说，如何改善北京土储的结构，如何去化存量项目，都是摆在他面前的重要问题。
然而，在最近举行的周年股东大会上，保利发展董事、总经理潘志华也表示，大部分股票项目在三年内被企业取消。
对于一些现有的存量项目，如果在去化过程中与市场价值存在较大差距，但在运营过程中有足够的收益，公司会适度采用运营模式，如销售转移运营；对于存量土地，我们将利用国家政策进行一些调整、转换、换地和退地。
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