二手住宅挂牌交易比例双增，信号是什么？

无论是新房还是二手房市场，在房地产市场止跌回稳定的过程中，高端市场的表现都比较强劲。

尤其是在二手高端市场，今年4月，在二手房整体交易热情略有下降的背景下，北京、上海、深圳、杭州的二手豪宅挂牌和交易比例均有所上升。

其中，上海高端住宅新增挂牌总价超过3000万元，占0.58%，达到2025年至今的最高点。

上市数量的增加背后是豪宅业主财务规划优化的避险选择。与此同时，新房市场的豪宅供应爆发，客观上促进了一些豪宅客户的外部更换需求。

成交比例与高端二手房上市量同步上升。除杭州外，北京、上海、深圳总成交额超过1000万，均呈现同比增长趋势。

京沪深杭二手挂牌增速放缓。

但是高档比例上升

市场情绪实时温度表是二手房东挂牌的主动性。

根据CRIC监测的京沪深杭新增挂牌套数，2025年第一季度，四城二手房挂牌数量呈现每月增长趋势，但到了四月份业主挂牌主动性明显下降，与2025年3月相比，全部出现下跌，其中深圳、杭州同比下降7%和29%。

若细分为总价段，我们可以看到，北京、上海、杭州豪宅业主挂牌的主动性有所提高。

以北京为例，四月份高端改进住房挂牌总价800-3000万元的比例为14.23%，环比持平，总价3000万元以上的比例为0.38%，环比增长。

而上海则呈现出明显的上升趋势，尤其是2025年4月至今，新增上市总价超过3000万元，占2025年至今的高点，占比接近0.6%。

而且深圳呈现出明显的多元化特征，各区域总价800-1000万元和1000-3000万元的比例都有不同程度的下降，高档业主上市的主动性不升反降。

高档次二手房市场出现短期上市现象，其背后主要有三个原因：

第一，避险心态高位套现：一方面，一线城市核心区域的豪宅长期被视为抗跌资产。在房地产行业的整体转型期，一些房主认为豪宅价格可能已经触及了阶段性高点，并选择在高位套现以锁定收入。另一方面，房地产税试点预期等政策不确定性增加了持有成本，尤其是多套房持有人专注于提前减持高总价资产，防止未来政策冲击。

第二，在流通需求的驱动下，优化资产配置。

第三，更换“卖旧买新”的需要，特别是以上海为代表的核心城市一手豪宅供应爆发，产品实力不断提升，客观上也促使部分豪宅客户更换外部需求。

京沪深总价超过1000万的成交比例增加。

核心区域的豪宅更加抗跌

二手式豪宅挂牌增长，成交同样坚挺。

就总成交价段而言，除杭州外，京沪深总价段超过1000万的二手房成交额均呈现同比增长趋势。

与高总价段成交比例持续上升趋同，京沪深三城140平方米以上的面积段交易比例同样稳中有增。，高度改造和豪宅需求旺盛。

这意味着，在一手豪宅供应有限的情况下，一些高端客户被“挤压”到二手房市场，以满足自住和资产增值保值的需求。

不同于刚需社区的“以价换量”，高档住宅表现出“越涨越买”的特点，即房价稳定，抗跌性好。

CRIC选取了2025年4月上海、深圳三套以上的典型项目，社区价格稳定比例超过60%，环比涨跌幅度基本在10%以内。，与2025年4月相比，上海、深圳的住宅价格环比上涨了10%，分别达到35.88%和34.47%。

以上海为例，房价更具资本增值的社区大多集中在城市核心区，静安区、普陀区、徐汇区均价较上月有所上涨。比如徐汇区的丝庐花语，4月份卖出了3套房子，均价10.9万/平方米，较上月上涨了16%。

深圳也是如此，南山区半岛城邦花园(二期)和福田区香格丽苑的环比增长分别为15%、17%。主要原因是高端新房供应相对稀缺，高端客户愿意为优质产品、物业等增值服务买单。二手新房也成为很多高净值个人的主流选择之一。

4月份，京沪深等二手房成交量环比下降，但高端豪宅市场上市比例和成交比例均有所上升，呈现出较强的升值保值能力。

短期来看，京沪深二手房市场将继续波动，高改革和顶豪需求相对稳定，交易比例可能继续稳步增长，增速也将受到新房高改革和豪宅供应的影响。哪些城市核心区的大型产品价格抗跌能力更强？

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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