今年LPR首次下跌，稳楼市政策还有多少空间？

一揽子金融政策支持稳定市场稳定预期，正在逐步实施。

五月二十日新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，LPR在1年期和5年期之间双双下降0.1个百分点至3%和3.5%。

今年5月7日，央行宣布下降政策利率为0.1％，随着LPR的下降，LPR下降0.1％。

今年LPR首次调整，距离上一次调整还有7个月。调整后，无论是第一套还是第二套，增量房贷都会下降0.1％，节约利息成本，减轻月供负担。随着公积金贷款利率的下调，对刚需客户的后续吸引力仍然很大，短期内将吸引一波股票需求进入市场。

房贷利率将在重新定价日调整，届时居民每月还款压力将减轻，后续消费潜力有望得到释放。

与此同时，LPR利率下调也将降低开发企业的融资成本，实现稳定主体。

目前推动房地产止跌回稳还需要继续努力，稳楼市政策仍有调整空间。

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今年LPR首次下降

降息节点在预期之内

这次降息，相当于已经打出了“明牌”。

今年5月7日，央行行长潘功胜在国家新闻办公室新闻发布会上表示，将加强宏观调控，出台10项政策，进一步实施适当宽松的货币政策，促进经济高质量发展，主要包括0.1的下降政策利率。％等。

同一天，央行宣布，从2025年5月8日起，公开市场7天逆回购利率从之前的1.50%调整到1.40%。公开市场7天逆回购利率是央行的短期政策利率。

在新闻发布会上，央行行长表示，“经过市场化利率调整和市场化利率传导，预计将推动贷款市场的报价利率。（LPR）随着下滑0.1％。”

就降息幅度而言，也符合预期，一年期和五年期均下降10个基点。降息后一年期和五年期LPR均已降至LPR机制建立以来的最低点。

这是今年以来的第一次调整。在此之前，LPR在2024年5年以上调整了3次，其中2月和10月均达到25个基点，自LPR机制成立以来跌幅最大。

从更长的周期来看，从2019年8月开始，LPR5年以上调整了11次。，此前最大减幅为25BP，发生在2024年2月和10月，调整频率最高的10个基点，共4次。

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降息有利于房地产供需两端。

部分城市新增抵押贷款利率或维持3%

超过5年LPR下降，进一步推动了房贷利率中心的进一步下降，对购房者来说，最大的好处就是房贷“减负”。

调整后的月供减少约56元，累计利息减少约2万元，以100万贷款本息、30年限、等额本息的个人抵押贷款。能提高刚需购房者的支付能力，有利于支持居民家庭的刚性住房需求。但是对更多的潜在购房者来说，降息带来的刺激并不足以抵消他们的观望情绪，所以能撬动的购房需求规模还是比较有限的。

但值得注意的是，这次调整了一些城市，比如广州，苏州，合肥等待原本抵押贷款利率为3%的城市增量抵押贷款利率，或者通过减少增加幅度来维持3%的原始利率。

据报道，在LPR下降之前，广州多家银行将房贷利率从LPR-60BP调整到LPR-50BP，换句话说，房贷利率仍将保持在3%。厦门也在上升，目前厦门首次实施LPR-45BP，比调整前上升5BP。

同样以苏州为例，根据克而瑞苏州机构的调查，苏州部分银行表示，目前首套房利率最低还是3.0%。，具体变化还需要等待后续通知。由于LPR减少了10BP，如果第一套房的利率最低为3%，则其利率构成为LPR(3.5%)-50BP。

此外，在LPR利率下降后，股票抵押贷款利率也有望在重新定价日进一步下降，目前大部分买家的定价周期已经调整到3个月，部分存量抵押贷款利率有望在年内下降。在部分城市首套房利率保持3%不变的前提下，增量抵押贷款利率与存量抵押贷款利率的利率差异将进一步减小。

对存量抵押贷款而言，有利于缓解每月还款压力，后续消费潜力有望得到释放。

就供给方而言，降低LPR还可以降低开发企业的融资成本，与此同时，除了降息之外，金融支持房地产措施不断努力稳定主体，为房地产市场止跌回稳提供了重要支撑。

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除了金融信贷支持之外

楼市政策还有哪些调整空间？

国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在日前国民经济运行状况新闻发布会上谈到房地产时表示，当前房地产市场整体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍有待释放，部分地区房地产去化压力仍较大，推动房地产止跌回稳还需要继续努力。

除金融信贷支持外，房地产政策还有哪些调整空间？

在中央层面，将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成“四策并举”的政策组合拳。

需求方将继续减少限购、贷款限制等限制性措施；供给侧将通过收购现有商品房和收储闲置土地来提高供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，减轻库存压力。同时，政策重点支持构建“好房子”标准体系，引导行业从规模扩张向质量提升转变。扩大城中村改造范围，通过货币化安置、房票制度等引导需求释放。

地方政策将围绕中央部署，结合区域市场特点，围绕“质量升级、需求激活、存量盘活”三个维度发力。

核心城市进一步探索容积率奖励、减税免税等创新工具，推动“好房子”建设标准落地；需求方政策不断优化，主要表现在减少购房门槛、降低交易税费、增加购房补贴等方面。，从而稳定市场需求，将税收优惠和购房补贴倾向于特定人群。

一线城市和核心二线城市将加大城中村改造力度，如上海推进中心城市旧里改造、重庆扩大项目规模等，并通过“房票安置” “商品房去化”联动机制稳定市场预期。

现在看来，通过LPR的短期内、随着公积金利率的下调，对第一套房的支持效果可能强于投资需求，这将降低购房成本，提高市场交易活动。同时，LPR的下降也将降低开发企业的融资成本。

房地产市场仍处于停止下跌和稳定的过程中，市场仍以“稳定缓慢的价格”为基调，住房市场的复苏将呈现出“柔和复苏、结构分化”的特点。从中长期来看，需要通过一系列消费扶持政策来提振市场信心，促进房地产行业新的发展模式转型。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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