喜欢“第一店”的青岛酒店！

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图中 ©️李三更；

本文插图 ©️空间秘探 Me-Time Space；

部分来自网络

近几年，青岛高档住宿市场不断扩大，20 近五年来，许多五星级标准酒店已经建成运营。有趣的是，瑞吉、钓鱼台、美高梅、傲途格、万丽等近年来投入使用的酒店品牌首次出现在山东，在全球十大高端酒店管理集团中，有 8 每个家庭都选择在青岛布局“第一店”。

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头部国际酒店

青岛集团聚集

开设“首店”！

ChapterOne

随着“五一”假期的临近，青岛旅游市场持续升温，酒店人气以肉眼可见的速度上升。根据携程在线旅游平台的数据，青岛酒店订单量同比增长 28％，“假日经济”提前升温。纵观青岛酒店市场，近年来，不少国际酒店品牌不断登陆青岛，占据首发效应。

尤其是万豪国际集团，在青岛的品牌布局已经初具规模。瑞吉酒店、威斯汀酒店、傲途格精选酒店、艾米酒店、万豪酒店等品牌已经给出了第一家门店。去年，山东省首个双品牌项目——青岛金茂万丽酒店和青岛金茂源宿酒店迎来。另外，青岛丽思卡尔顿酒店已经签约落户绿城。 · 深蓝色中心二期，也预计将于 2026 年开幕。数据显示，该项目总投资 126 占地约1亿元 3．5 总建筑面积万平方米 35．6 万平方。

今年年初，洲际酒店集团旗下豪华精品品牌英迪格酒店正式宣布位于青岛国际邮轮港区启动区，这也是英迪格酒店品牌进入青岛的第一家门店。这个擅长邻里叙事的生活方式品牌，也将融入周边中山路和邮轮母港的地域特色，以“邻里”故事为起点，为每一位客人呈现一个以地域文化为灵感的独特空间，让每一位客人都能感受到青岛的魅力和港口丰富的历史内涵，探索港口海洋人文故事，感受时尚的入住环境。除了英迪格酒店，丽晶酒店、洲际酒店、皇冠假日酒店等多个系列品牌的洲际酒店集团也在青岛落地。

希尔顿酒店集团旗下的希尔顿酒店、希尔顿逸林酒店、希尔顿摩庭酒店等品牌不仅是万豪国际集团和洲际酒店集团，也是青岛的第一家门店。还有温德姆酒店集团、雅高酒店集团、凯悦酒店集团、钓鱼台美高梅酒店集团、香格里拉酒店集团，青岛也有第一家品牌店。在世界十大高端酒店管理集团中，有 8 家庭在青岛开展经营。

青岛作为一个国际知名的旅游胜地，有这么多国际品牌也就不足为奇了。令人好奇的是，这些国际酒店集团近年来似乎热衷于聚集在青岛开第一家店...

近五年来，青岛国际酒店开业状况

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为什么要盯上青岛？

ChapterTwo

青岛，信号山视角

青岛是一个存在感不高的城市。每个人都可以想到旅游目的地。要说它存在感高，青岛的声音似乎越来越小，仿佛面对成都、重庆、长沙、西安等网络名人城市的“流量”挑战，以及淄博、济南、威海等省份文化旅游产业的“崛起”。青岛好像很久没爆了。

资本的流动通常与流量密切相关。人们的注意力在哪里，哪里就有投资机会。目前不是流量大鳄的青岛，如何吸引这些高端品牌的注意力？

有远见的商人都知道，当每个人都意识到一个地方值得进入的时候，说明时机有点晚，最好的时机通常是这个地方会有一个爆发期，但是现在意识到的人不多的时候。就像美国著名的投资者吉姆一样。 · 罗杰斯总是喜欢投资那些经济即将起飞的中国，这些投资也给他带来了他。 10 倍、15 倍的收益。而且青岛，现在就是这样一个地方。

青岛本身就有很好的基础，在经济发展方面， 14 一个沿海城市，拥有北方最好的港口——青岛港，也是世界上最大的综合港口之一，并成长为中国第二大外贸港口；在行业方面，有海尔、海信、青岛啤酒、双星、澳柯玛五大强势公司支持。在旅游资源方面，青岛是中国沿海城市中不可多得的同时拥有海洋、海滩和山脉的地方。也是一个可以满足南方人对雪的痴迷和北方人对海洋的痴迷的地区；青岛的城市建设在国内外也很有名，给游客留下了深刻的印象。

首先，青岛针对过去的一些发展问题，正在奋起直追，给未来的高档住宿留下了很大的想象空间。2019 年初，青岛掀起了“学深圳，赶深圳”的热潮，大力发展元宇宙产业、生物医药、海洋科技等新兴产业；与北京跨地区产业合作，吸引了华夏基石、黑马科技、达达科技、商汤科技、旷视科技等大量公司来到青岛，寻找机遇，谈合作，扎根发芽；2024年 2008年，青岛获准全国资产投资企业股权投资试点城市，率先实现试点城市。 5 家 AIC 股权投资基金全覆盖，设立基金总规模 140 四大金融资产管理公司亿元， ( AMC ) 齐聚青岛。

经过多年的努力，青岛市的经济发展也有了明显的突破。2024 2008年，青岛生产总值达到 16719.46 1亿元，按不变价格计算，比上年增长。 在增长率上，5.7%跑赢了天津和宁波。在航运方面也不断取得突破性成绩，2023 2008年，青岛港在集装箱吞吐量方面与深圳的差距大大缩小，成为世界第五名。 3000 在万标箱俱乐部港口，国际航运枢纽竞争力指数位居东北亚第一。

引进了大量的因特网、创新产业和金融产业，给青岛高端商务住宿带来了更多的隐性需求。但是在旅游方面，青岛也在不断完善旅游服务体验，逐步打破季节性魔咒，过去青岛的旺季主要是 7-9 月亮，而现在也会有很多游客选择到青岛看雪，春天到青岛看海赏花。就像最近的清明节假期一样，中山公园、小麦岛、栈桥、崂山风景区等。被全国游客命名为“感觉有1亿人”，青岛也在途家清明节假期预订了十大热门城市，“北京-青岛”入选途牛高铁热门线路。 TOP10。

在全民追求“放松”的当下，青岛作为“中国最幸福城市排名榜”的常客，也是很多追求“放松”感受人群的理想圣地。当中国游客去三亚或海外沙滩晒太阳时，外国人最喜欢的中国城市之一是青岛、哈尔滨啤酒、吃蛤蜊、洗海澡...度假胜地一直是高端酒店的集中地，青岛的诸多优势使其具有很大的度假胜地潜力。另外，与三亚、厦门等地相比，青岛的高端住宿市场份额并不大，发展空间也很大。

青岛小鱼山公园

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中高端酒店

仅占 20% 的

住宿“短板”

ChapterThree

大量国际高端品牌入驻，似乎给青岛酒店市场披上了一层繁华的外套。但是，通过对青岛酒店市场的全面考察，我们可以发现其住宿环境还有很大的改善空间。根据 2024 年 OTA 统计数据显示，青岛市酒店数量众多，超过 14000 家庭，在山东省独占鳌头。但是，酒店的档次比例分布非常不均，以低端酒店为主，占全市酒店数量的比例。 80% 中端酒店占上下 18% 上下，高端酒店只占高端酒店的比例。 2% 上下。

除了水平分布不均，地理分布也不均衡。青岛高端连锁酒店主要分布在东西两岸、火车站和台东步行街沿海。根据高端酒店和连锁酒店所在地区的分布比例，高端酒店主要分布在市南区；连锁酒店主要分布在胶州市和黄岛区，其他地区的酒店很少。

归根结底，一方面与上述季节性有关。旅游业是青岛的金字招牌，是当地酒店市场游客的主力军，而青岛旅游业的显著特点是季节性非常鲜明。一般，1-2 月为淡季，3-6 月为平季，7-9 月亮是黄金旺季，10 月亮再次进入平季，11-12 月亮又回到淡季。所以青岛的酒店旺季只有三个月，季节性大起大落，生意大起大落。旺季依靠强消费，夏季游客占全年。 60% 上述，导致淡季(如冬季)酒店空置率高。虽然目前青岛正在有目的地进行改善，但是情况的改善还需要一点时间。

第二，商业需求和内需动力不足。虽然青岛正在不断努力发展领先的创新产业，但就目前的产业布局而言，传统产业结构的比重仍然很大，缺乏强大的民营企业，大多是国有企业。2021 年，青岛提出，到 2025 2008年，民营企业增加值占比 GDP 达到比重 50% 以上。但与此同时，宁波和无锡的民营企业增加值所占比例，已达到 65% 和 66%。2022 年中国 500 青岛共有强大榜单 5 家庭企业入选，多为国有企业。但是，连续两年没有青岛公司入选山东民企百强榜前十。青岛从代表制造目标市场领先的“小巨人”专业新企业数量来看， 2022 从2008年开始跌出全国前十，目前仅排名第一。 16 名。青岛只有 190 家里的“小巨人”，而深圳是 755 家，宁波是 352 家。

然而，传统产业与国有产业占有很大比重。强势民营企业和创新型企业占比相对较小的直接影响是商务出行需求少，平均工资水平弱。根据中国商务旅游市场的趋势，制造业、互联网行业和金融保险行业对商务旅游的需求很大，中国近一半的商务旅行者来自民营企业。

无论是旅游季节性的明显问题，还是产业布局带来的商业需求和内需问题，都与这个城市有关。「自我造血」能力相关。青岛的商业空间和旅游景点粘性很高。大部分消费模式都是围绕游客转的，但是很难看到停下来喝杯咖啡看展览的空间。剧场和艺术馆缺乏缓慢的空间供应，缺乏适合所有季节的体验项目。在新兴产业方面，大部分都是通过“买买买”的手段引入，而不是内部孵化。

在一环扣一环的影响下，让青岛非常重视旅游消费，并努力打造。「啤酒之都」、「帆船之都」等多地 IP，但这类 IP 在帮助青岛吸引大量投资、带来夜间经济、海洋经济等新兴消费场景的同时，也加强了其季节性旅游导向，让游客觉得这是一个只适合夏季旅游的城市，夏季都挤到了青岛。在某种程度上，过多的游客也会影响旅游体验。除了旅游消费和住宿体验，近年来，由于一些低端酒店服务质量参差不齐，大量投诉日益增多。许多游客呼吁青岛酒店的连锁率上升太慢。除了高端市场的布局，市场实际上需要大量的中高端品牌。

幸运的是，青岛已经意识到这些问题正在逐渐发生变化，这也是为什么大量高端酒店品牌愿意进入市场，占领市场的原因。然而，需要一点时间才能有突破性的变化，尤其是中高端酒店比例不平衡的“短板”。

青岛沙子口

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酒店投资

如何抓住

“青岛机会”？

ChapterFour

总的来说，青岛作为北方的希望之城，有着很大的发展前景，目前已经透露出一些信号。从酒店投资的角度来看，我们能从哪些方面抓住“青岛机遇”？

插图拍摄 ©️空间秘探 Me-Time Space

插图仅供欣赏

( 占领写字楼

“成本地板”）

根据最新统计数据，青岛写字楼的空置率已经高达 在全国排名第三的35%。在青岛目前的经济结构中，生产性服务业和物流业占据主要地位，而对于这些行业来说，工业园区相对更具成本效益，因此青岛写字楼的市场需求被严重稀释。而且青岛的写字楼市场有一个特点：“三年不开，三年不开”。只要有新项目交付，总是十几万。㎡的体量。2025 年预计还有 17.4 万㎡新增供应入市，未来三年总供应量高达 36 万㎡。

在不考虑市场消化功能的情况下，供应量不断增加，空置率也不断飙升，因此租金承压。就高档写字楼的租金而言，青岛平均租金 107.2 元 /㎡/ 与几年前相比，月亮缩水了。 20% 以上。为了争夺顾客，很多办公楼开始推出更长的免租期。以前最多免三个月，现在一开口就是六个月甚至一年。即便如此，仍然很难找到愿意长期租赁的公司。

在这种情况下，将办公楼物业改造成中高档商务酒店可能是一个机会。大多数办公楼具有地理位置优势，且物业条件良好，转型为中高端酒店可更有效地溢价。而且随着青岛城市发展的加快，政府也在引进大量的新兴产业项目，未来可能会有大量的高端业务需求。此外，有吸引力的中高档商务酒店的加入也满足了青岛城市发展的需要，同时也有助于吸引投资和业务，更容易获得政策支持。

( 迭代升级

“低效资产”）

如前所述，目前青岛酒店市场低端酒店占比较大。根据青岛酒店的消费调查，许多经济型酒店仍然面临着设施陈旧等问题，客户对高质量住宿有着强烈的需求。但青岛中高端住宿供应较少，部分高端酒店也面临老旧问题，如青岛洲际海尔酒店、青岛香港里拉酒店、青岛丽晶酒店，分别是 2008 年、1997 年与 1995 2008年开业。所以，相对来说，这些酒店资产已经可以归为“低效资产”，无法最大限度地创造应有的价值。在这些经济型、老旧的高端酒店中，很多酒店都有很好的物业条件和优秀的地理位置。如果能换牌升级，可能是好生意。

( 重新定义

空间叙事）

如上所述，高端酒店主要分布在沿海两岸，特别集中在市南区，大部分都是海滨度假酒店，形成了独特的滨海高端酒店集群。这种情况可能带来的缺点是需要防止国际品牌聚集带来的价格战，以及海景酒店特色明显导致的季节性业务明显问题。

从城市的角度来看，青岛的海景是吸引众多游客的一大特色，但青岛的城市建设和城市氛围也是很多人爱上这座城市的原因。青岛的红房子曾经是这座城市的痛苦痕迹，也成为了这座城市的特色。如果酒店建筑能够延续这一城市特色，并能够从服务、活动等方面融入当地生活，它可以通过一些活动给当地人一个全新的生活灵感，也许它可以成为当地人打卡和吸引外国游客的新目的地。如果有酒店学习江浙实践，用酒店开发旅游目的地，设计 citywalk 线路，相信会吸引一批旅游客。

漫心酒店(青岛火车站)屋顶屋顶

综上所述，头部国际酒店集团已经去青岛开了第一家店，显然看到了青岛的发展潜力，但大部分都只是第一家店，表现出各酒店集团的观望态度或等待机会。这个海滨城市也在以自己的节奏走上改革创新的道路。也许在不久的将来，我们可以看到青岛住宿业态的惊人增长。

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