REITs成为投资“避风港”

最近在美国公布的“相等关税”政策引发了a股动荡。

4月7日，上证指数和创业板指数下跌约7%和12.5%，全市近3000只股票下跌，超过5200只股票下跌。然而，在已经上市的7套REITs中，有6只逆势标红！

毫无疑问，REITs已经成为投资的“避风港”。

REITs在租赁住房中表现出显著的超额收入特征。与克而瑞长租相比，截至2025年2月底上市的6套REITs上涨幅度已超过40%，领先整个市场，突出了这类资产穿越周期的升值能力。

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股市震荡

REITs保租房实现整体上涨。

保租房REITs面临股市震荡，表现出较强的抗跌能力。

四月七日，REITs保租房整体表现强劲，REITs6支保险租赁住房上涨，平均涨幅达到1.84%，明显跑赢了当天暴跌的a股市场。

其中，REIT以4.23%的涨幅领先华夏北京保障房。，主要得益于北京市财政的直接租金补贴和国有资产背景的信用加持；REIT安居红土深圳（ 汇添富上海房地产租赁住房REIT2.32%（ 紧随其后的2.19%。

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REITs商品已经上市。

涨幅超40%

当前，国内租赁住房公募REITs规模正式突破百亿价格，形成7种商品协同发展的市场格局。

就二级市场表现而言，REITs保障房显示出显著的超额收益特征。

与2024年下半年以来我国各类基础设施REITs发行价格的月度涨跌相比，6个保障性住房REITs的整体月涨幅都在18%以上，而且呈现出持续的涨跌趋势，2025年1月涨幅超过47%。，二月份虽然环比有所下降，但仍在43%以上，继续领先全市场，突出此类资产的穿越周期升值能力。

截至2025年2月底，REITs市场已有63个基础设施，确保房屋类别继续占据价值标杆。

自成立以来，通过比较每个REIT在发行价格复权后的溢价情况，以63.26%的复权溢价，华夏北京保障房REIT排名第一，中金厦门REIT和红土深圳REIT也排名前五。

凭借政策适应性、规模化运营优势和多元化收益结构，这类资产不仅为REITs市场的公开发行提供专业的底层资产，还通过可复制的资产管理机制不断完善行业价值发现机制。

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底层资产驱动

租赁REITs具有很强的抗跌性能。

REITs在最近的市场变化中表现出显著的抗周期性特征和超额收益性能，其价值支撑主要来自优质底层资产的三大核心驱动力。：

1. 区位价值

领先的REITs底层资产高度集中在上海杨浦创智天地、北京中关村科学城、深圳南山科技园等北上深核心商务区和高科技产业带，以不可复制的区位优势形成核心理念。以城投宽庭江湾社区为例。，复旦大学江湾校区、湾谷科技园等产学研高地覆盖3公里半径。在租户结构中，字节跳动、哔哩哔哩等科技企业的员工占了一半以上，形成了高粘性租户生态。去年第四季度，租金逆势上涨至每月132.54元/平方米，租金率为92.5%，远远超过板块平均水平。％。

2. 产业协同作用

头部项目深度嵌入区域产业规划，与重点产业群形成共生关系。比如招商局蛇口旗下的一栈林下、一栈太子湾项目，靠近深圳湾超级总部基地，通过“工业园区” 以腾讯、大疆等企业员工为主流客户的人才公寓方式，租金支付能力和租约稳定性明显优于市场平均水平。

3. 操作效率溢价

优质资产管理能力转化为持续超额收益：REITs项目年平均出租率保持在92%-97%之间，比行业平均出租率高7-97%。％；超过3年的长期租赁比例超过35%，现金流稳定。比如华夏北京经济适用房REIT底层资产位于海淀和朝阳区，2024年第四季度总租金率达到94.4%。

结语

在国家层面，随着租赁住房金融支持政策的不断释放，REITs进入了快速发展时期。目前已上市的7套REITs，依托优质的底层资产，在市场变化中表现出显著的抗周期特性和超额收益表现，成为当前投资的“避风港”。

目前，一些城市的公共租赁租金已经从市场价格的50%提高到70%。随着政策的正常传导，REITs的收入价值有望在未来进一步提高。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC长租，36氪经授权发布。

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