灰色产品、房地产投机者和斯坦福精英:迪拜淘金13年的中国女孩

13年前，张敬雅刚大学毕业，登陆阿联酋迪拜，迎接她的是热浪、沙漠和写着阿拉伯语的路标。当我来到这个6000公里外的中国，我面临着“如何生存”的问题。第一次出国的兴奋很快就被紧张和不安掩盖了，我对挣钱的渴望疯狂滋生。

他不是第一个来迪拜掘金的中国人。早在20世纪90年代初，中国与阿联酋的贸易交流就越来越密切，温州义乌的老板们带着中国制造业涌向迪拜；2004年，龙城建成，主要为中国人提供商铺租赁，容纳了2000多家中国商铺，成为迪拜最大的中国社区；到目前为止，已经有8000多家中国公司落地迪拜。在近年来的中东出海热潮中，迪拜仍然是一个不可忽视的地方。

2012年到达迪拜后，张敬雅见证了中国人在迪拜13年的不同选择和命运，从一开始在酒店当服务员，在商场当柜姐，到在盘下茶叶店创业，再到成立房地产公司。她也在这片神奇的土地上实现了阶级的飞跃。

在她看来，迪拜是一个每天都在发生变化和成长的地方。在这里，人们有机会白手起家，从一无所有到一年赚几千万；也有失去一切的风险。在过去的一两年里，她看到十分之八的老板带着几百万去了迪拜掘金。

迪拜是什么样的地方？十几年来，中国人是如何在这里做生意的？近年来，中国企业出海中东的热潮在迪拜是什么样子？镜像工作室和张敬雅聊天。以下是她的叙述，其中一些来自公开信息:

十个老板赔了八个，但是我跑了。

这两年我最明显的感受就是迪拜也“变卷了”。以我的行业为例，我从2018年开始在迪拜做房地产中介。这是一个人们可以快速积累财富而不需要任何成本的行业，堪称农民工的天花板。

刚入行的时候，会说英语是一个很大的优势，因为我的客户基本不会说英语。如今，许多清华北大和斯坦福毕业的高材生涌入中介行业。虽然中介是一份门槛很低的工作，但也分为两类。一个是像我这样的野路子，但是没有大事小事，另一个是正规军，很专业，在法律或者风险控制方面有相关背景。

以前大部分可能都是前者，但是随着越来越多的企业出海，高净值、高学历的客户来了之后，他们会更倾向于找一个有专业背景的人做他们的中介。所以今年，我回不了中国了。

“卷”也体现在，我看到这两年带着数百万人去迪拜做生意老板，十里亏八。这意味着他们在中国没有任何专业背景，可能是开餐馆。当他们通过互联网或其他信息渠道看到迪拜时，如果他们觉得有机会，他们会开餐馆或按摩院。

亏损的一个原因是他们不了解迪拜的国情，但他们仍然以中国的方式做生意。例如，如果你不了解法律法规，你可以开一家按摩院。KTV，做了一些色情擦边的生意，因为法律禁止，很快就会面临关停或者罚款的巨大风险，甚至他们自己的人身安全也会有风险。

另外一种情况是，成本被误估了。我认识一个老板。他想在迪拜开一家公司。他首先租了一间非常豪华的办公室。一年的费用接近200万迪拉姆和400万人民币。接着他迅速雇佣了五六十名员工，大部分都是自己的亲戚或朋友，专业素养不高。签证费用是一万迪拉姆一人，总共超过一百万人民币。接着他花了200万买了一张营业执照。这么多费用加起来，这个项目光开发App这件事，就花了6个月的时间，期间公司没有任何收入。最终的结局是一位骨干员工，用所有的数据建立了另一个门户，自己制作了类似的产品。

这类事在国内也可能存在，只是迪拜的所有成本都是国内的两倍，风险要高得多。在这些问题中，信息差异是另一个坑。就像老板花200万买营业执照一样，他在某种程度上被骗了。因为他的律师告诉我，这张营业执照的经营范围可以用来做彩票等很多事情，所以他收了这么多钱。但实际上，这件事的本质无非是申请营业执照，然后申请不反对的函子。如果你自己申请，你可能只需要十几万。

所以很多人都说迪拜骗子很多。迪拜是一个信息非常不透明的地方，也是一个信息差异极为有利可图的地区。还有很多法律法规，或者说第一手资料，其实都掌握在当地人手中。再加上语言的芥蒂，阿拉伯语被英语取代，然后被汉语取代。在交换过程中，信息会很差，会产生利润。

现在，我会建议他们不要带着数百万人来迪拜创业，成为小行业的老板。疫情过后，迪拜没有一个行业在衣食住行、服务支持等方面是空白的。以中餐为例。迪拜每个区有三四家火锅店，迪拜也开了很多海底捞和小肥羊。只是迪拜这群人不够专业，很多行业上下游都不顺利。

和许多中国人一样，很容易想到搞小贸易，倒卖一些家用电器做电商，迪拜不适合，因为配套设施不全。先说物流，运送一件东西至少要七八天才能到达，再加上迪拜是到付，退货率很高。自己的物流链接很长，要从中国运过去，运输成本又很高，最终还是很有可能退货。这儿的人也没有网上购物的习惯，每个人都去商场购物。与中国商场不同，迪拜的商场是满的。

和沙特阿拉伯一样，兔子已经把物流建设得很好了，迪拜也没有人搭建平台。迪拜也是一个小市场，总人口只有390万，人口密度没有中国高。教育消费者成本高，最终收入少。

我有一个朋友，外卖公司已经开了两年了，血本无归。因为迪拜来自世界各地，不是电动车能到的。一般来说，他们必须开20到30公里才能到达那里。他们基本上骑摩托车。骑摩托车特别危险。因为天气很热，50多度，车流量很大，一个月死了两个送货员。光是赔偿就把公司拖垮了。

从小老板到投资人，都是赚钱的。

刚去迪拜的时候，情况和现在完全不一样了。不是有著名的时光机理论吗？去迪拜十几年，就像坐时光机回到20年前的深圳。

大学的时候，我学的是酒店管理。2012年，我有机会出国实习，一个是去迪拜，一个是去美国。考虑到美国是一个难以留住的中国，我选择了来迪拜做万豪酒店的服务员。当时我的工资是3000元，包括吃住。

2012年是迪拜经历2008年金融危机后开始复苏的时期。来这里之前，我对迪拜唯一的印象就是超级七星级酒店帆船酒店。现在大家都没有想象过迪拜淘金、高薪、免税天堂。我从来没有想过发财，赚大钱。最迫切的是我想在这里生存。

当时和我一样，我身边在迪拜和迪拜的中国人都想出国看看，获得很多知识。类似于十几二十年去欧洲、美国等其他国家的心态，他们都做好了吃苦的准备，生存是第一目标。很少有人开餐馆，大多是做服装、五金等贸易，主要是浙江人、福建人，主要是龙城人。

我在酒店工作了一年，觉得工资太少了，就跳槽去商场做柜姐卖鞋。工资是1.4万元，加上2.5万元左右。之后我还有机会在卡地亚卖首饰，基本工资涨到了3万元。这也是大多数中国工薪阶层的路径。

但是作为一个柜姐，天花板很低。工作后不久，一家茶叶店的老板想回中国。我是他们的顾客，所以他问我要不要接这家茶叶店。想了想，24岁是闯的年龄。我向家人借钱，把茶叶店转让了。事实上，开一家茶叶店大约需要30万元，但当时他收了我将近100万元。

那是我后来才知道的。

开一家迪拜店，费用主要分为五块。第一个是营业执照，分为免税区和非免税区。成本在10万元左右，基本可以覆盖80%的行业。如果是特殊行业，肯定会多一些。二是租金，差一点的地段一年大概15万人民币左右，好的地段就不封顶了。在此之前，我有一位顾客每年租金200万元，也只是一间办公室。三是装修、设备、采购备货等，在迪拜，从建材成本到人工成本都比国内高出三倍。

第四部分是各种许可证和政府费用，比如你需要酒类许可证才能开餐厅，还有消防、税务等。光有一张执照是不够的。这是很多中国人忽略的地方。很多中国人来了之后都会申请营业执照，甚至有些营业执照上会有注释，说你的营业执照正在审核中，老板没有注意到，就把这个营业执照当成了正式的营业执照。

第五个费用就是人工成本。在迪拜，一个不会说英语的中国人通常每月花费5000到6000元。会说英语的中国人一般每月至少1.5万人民币。还有很大一部分人在迪拜工作，如果是这部分人，费用在3000元左右。

虽然转让费被骗了，但好在茶叶店生意不错。因为迪拜只有三家茶叶店，所以没有竞争。因为做的人少，所以已经还清了央视新闻。一杯奶茶的成本是一美元，可以卖到30-40人民币。一天的营业额在5000人民币左右，包括人工、水电在内的所有成本只有一半，利润是50%。我已经很满意了。

那时，或更早到达迪拜的，从奶茶店到按摩店，所有的服务行业，还有搞贸易的，基本上没有不赚钱的。就像20年前的深圳，你可以做任何你想做的事情来赚钱。和龙城一样，毛利率是100%。一件东西在中国卖200元人民币，在迪拜卖200迪拉姆(400元人民币)。外国人看到中国的小商品都走不动路。当时龙城不多，只有迪拜龙城。现在中东龙城蓬勃发展，光迪拜就有三个。

数字货币和炒房者，把我推向风口

开设茶叶店时还只能算是活着，真正赚大钱，是在2018年我开始做房地产之后。

2018年，一群中国人来到迪拜，主要从事数字货币。因为迪拜的门槛不是很高，所以免签证，不用看信用信息和流水，一张护照就可以了。做灰色产品的人钱很多，热钱涌入，各方面的消费都带动了，也直接拉动了房地产。

对于迪拜房地产的投资，中国人并不排在前三，但是可以排在前十。今年中国领导人也访问了迪拜，两国政府在宏观层面上走得更近。马尔是阿联酋最大的开发商之一，迪拜的开发商也开始关注中国人。（Emaar），每一年，只有三种语言，中文，英文，阿拉伯语，才能释放新年烟花。意马尔（Emaar）其商场，所有的材料标志也都是这三种语言。

那一年，我在一家茶叶店遇到了一个做加密货币的老板。他和身边的其他温州商人一直在投资迪拜房地产，需求量很大。他只是想自己开一家房地产公司，觉得我可靠，想投资我做这件事。还有一个合伙人，以前在国内链家工作，也是在茶叶店认识的。

现在回想起来，这家公司也是一个大型的“草台团队”。老板有钱，几百万都在你面前。你去做吧。公司刚成立的时候，大张旗鼓。汽车需要购买劳斯莱斯，办公室需要在市中心租最好的房子。经营一顿饭花了三四百万。

那时公司在迪拜做的声音很大，是意马尔。（Emaar）中国总代理。最大的困扰不是找不到客户，而是客户太多，做不到各种咨询和售后服务。它看起来充满活力，但实际上，收入与投资不成正比。很多时候，我们和一家公司合作。行业标准可能是开发商给中介公司40%的返利，但我们只需要20%就能赚钱。

另一个更重要的问题是，投资者、我和合作伙伴，我们都没有开公司，所以我们一拍脑袋就做了。如何分配利润，公司结构是什么，一开始就没说清楚，最后发生了很多纠纷。

早些时候在迪拜的一群人就像我们一样，莽夫，也没有合同精神。但是因为赶上了机会，也可以赚钱。

我从来没有做过房地产。最大的好处就是我会说英语。国内很多客户不会说英语。我必须安排日常旅行，不仅是中介，还有生活管家。我赚的是翻译。 司机的钱。

我遇到过各种各样的事情，我必须处理所有的事情。有一次客户凌晨4点打电话给我，说出了车祸。现在警察来了，他没有驾照。我告诉你你撞到人了吗？他说没有，我说没问题。如果你呆在那里，我会帮你解决的。然后我带着我的驾照去那里，因为客户不会说英语，不能和警察交流，所以我准备说我是司机，所以我回去拿了驾照。

我只是一大早就跑到那里，拿着驾照告诉警察，这是我开的车，只需要给我开一张正常的保险单。警察问我，你确定是你开的吗？我说我确定。他说，现在你们都跟我去派出所。我抬头一看，顾客开着两辆跑车，两个人站在跑车旁边。

最后我只能到警察局写保证书，保证再也不会骗警察了。

我们寻找客户的方法也是从国内房地产中介那里学来的。举办展览，与旅行社合作，在旅游大巴上宣讲。主要卖点是2020年世博会，一带一路，两国关系好...就像国内海景房买房团的招数一样。但不同的是，迪拜的投资回报率真的很高，我卖的房产都是客户赚钱的。不是我有多厉害，而是我踩上了时代的风口浪尖。

普通人在迪拜创造财富的神话

从2021年开始，我就离开了公司。

2018年以来，买房的客户基本都是来迪拜旅游的普通游客。他们投资小公寓和公寓。2021年，他们成为了专业的房地产投机者。

迪拜的房地产政策并不完善，买房不用全款，付30%，这套房子交不交房都可以再转卖。从2021年开始，我发现有些客户会用一种叫“炒楼花”的炒房操作，买断一栋楼里最好的一室一厅，但是只付了10%，全部包了60万，然后每套再卖30万，50万。

如果你还像以前来旅游顺便投资的普通人，你肯定不知道这还能“炒楼花”。2021年以后，大老板都来了，也就是2021年以后，如果我的净资产不超过1亿，我就不喜欢和别人一起吃饭了。

来自不同时期的不同人，对房地产的需求也发生了变化。以前普通游客可能只关心在迪拜买房能不能赚钱；再到炒房者和做灰色产品的人，他们关心的是能不能赚快钱；在过去的一两年里，更多的资本和企业进入迪拜，需求变得安全不安全。

从2000年开始，迪拜允许向外国人出售房屋。2005年，一些温商开始炒房。2008年是房价的巅峰，但很快金融危机来临，国际热钱撤出，房市又跌回了前两年的水平。从2012年到2018年去迪拜的时候，房价波动不大，还是底价。也许2016年。、2017年开始逐步升温，真正的爆发是在2020年之后。

2018年以后，迪拜房地产平均增长44%，别墅增长150%，我个人对公寓的感觉也是70%。、超过80%。我自己2021 每年买的房子是400万，现在是600万。

在我的同龄人和朋友中，我已经买得很晚了。从2021年开始，房地产越来越热，越来越多的中国人涌入迪拜。我明显感觉到节奏越来越快。一个直接的表现就是身边的朋友突然变得富有。

原来，如果每个人都来工作，月收入只有三五万。可能有一些老板，一个月只有一二十万。但是突然有一段时间，迪拜人均达到了百万。而且是我身边的中介朋友。一个朋友三个月囤了25套房子，一套房赚了200多万。

您可以看到身边有许多人，以各种方式创造价值神话。如果在迪拜待久一点，赶上房地产风口，年收入100万可能都是贫困群体。

在我来迪拜之前，我是一个一无所有的普通学生。如果你提着一个塑料袋，你可以闯进去。只要你愿意学习，只要你努力，你总能等到你出人头地的那一天。

迪拜和其他很多地方最大的区别之一就是迪拜没有历史，是一个非常草率的地区。不看人情，不看错综复杂的关系，每个人来这里的起点都是一样的。这里只有10%的当地人，90%的人来自国外，从零开始。这取决于你有多少能力，有多少想法，或者你有多少运气。

在其他地方，当你知道一个人的时候，你可能会说，你在家里做什么？但是我发现迪拜打招呼的时候，我们只会问你从哪个城市来，不会问你的过去，不管英雄的来源如何。

后来还有一类人，他们在中国有专业背景，有技能积累，尤其是高科技行业，也很适合来迪拜，因为国内竞争太激烈了。迪拜本身也欢迎这样的人。

我以前有一个客户。他想开工厂，需要一些政策支持，所以他通过当地人的介绍，去见了一个主管港口的酋长的亲戚。他给了200万人民币，只是为了得到这次面试的机会。我真的谈过了，聊得很好。最后，我不认人。

他花了很多钱来建立一段感情，但没有一段感情是真正牢固的。因为他想要一个港口来运输和协助石油开发的设备，这个项目本身对阿联酋没有吸引力。抱着我想被当地人保护做生意的想法是非常不可行的。

当地人实际上很看重有才华的人。例如，如果你想联系酋长，有些人可能只能花钱去见酋长，但你有一个非常好的项目。酋长有办公室和电子邮件地址，并制定计划。如果当地市场真的需要，很容易看到你想见的人，甚至获得投资。

纵观整个中东，迪拜是一个很特别的地方。虽然其他国家，如沙特阿拉伯，也在慢慢放开，但是在世俗层面上很难赶上迪拜。阿联酋也是如此，他们都禁止喝酒。在迪拜被捕喝酒，可能是一件大事，几万块钱。但是过去，我有一个朋友在阿布扎比。他生日那天喝了点酒，有点酒味。他在回宿舍的路上被抓了。男人被判嫖娼，女人被判卖淫。2027年，迪拜甚至准备开赌厅。

虽然弯腰捡钱的时代已经过去，但我还是觉得迪拜是一个适合普通人和年轻人的地方，只是要么做中介，要么做轻资产。如果实体业务比较重，可能真的没有机会。

今年回国，本来以为迪拜接下来可能会变得很卷。但就在这一两个月，迪拜的朋友们都说市场很火爆，比较火爆。你是怎么回家的？看着他们一个个变得富有，我也在想，要不要回迪拜。

(根据受访者的要求，张敬雅是化名)

本文来自微信微信官方账号“镜相工作室”，作者：李丹，编辑：卢枕，36氪经授权发布。

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