通过阅读这两个数据，我们可以彻底了解当前的楼市政策。

最近，有两种数据备受关注。

第一，2024年底居民存款总额达到历史最高的152万亿元。

每个人的平均存款达到10.8万元，与14.08亿总人口相对应。

不知你是否达到了均线？但是可以看出，虽然利率在持续下降，但每个人仍然选择疯狂存款。

近十年利息变化

另外一个数据，也相当于变相存款，那就是保险，尤其是“人寿保险”。

官方数据显示，2024年保险业保费收入接近5.7万亿元，同比增长到2位数。

在这些保险中，财产保险，即车险等，同比增长5.32%，被认为是正常数据。

但是人身保险比去年同期增长了13.2%。在人身保险中，“人寿保险”增长最快，增长15.45%，总额超过3.1万亿。

现在每个人身边或多或少都有几个卖保险的朋友。你可能也咨询过他们。人寿保险是最推荐、最活跃的交易，因为很多人把人寿保险当成长期储蓄——它的利息可以达到三分以上。

结果就是：低利率挤压银行存款产品，导致保险公司业务量大幅增长。只有寿险一项，2024年便比前一年多卖出4000多亿元，比2021年底多卖出近8000亿元。

这意味着降低利率将人们手中“多余的钱”挤入消费市场的效果打折扣，人们仍在努力寻找储蓄和财务管理来代替产品，最终保险行业获得了“利润”。

来源@公众号13个精算师

2024年，保险业规模快速增长，总资产同比增长19.9%，在银行、证券、保险三大金融机构中一骑绝尘。

回顾一下：2021年保费增长率仍然是负的，没想到短短四年就“V“型反转怎么样？

这四年发生了什么大事？想必大家第一时间都能想到答案:健康更重要，被偷的年份更不幸，房地产市场快速下滑。

从2021年到2024年间，全国房地产市场的成交量缩水了近一半。

由此产生的影响，不仅仅是房地产企业的爆雷和企业规模、利润的下降，更重要的是影响了整个社会资金流入的变化。

为何如此？首先，我们来看一下房地产直接相关的资金数据：

资料来源：国家统计局，未来可栖整理

四年来，直接在存款中掏钱买房的钱少了四万亿还多了。，购买个人贷款的金额减少了近1.7万亿。

总共，从个人账户流向房地产市场的资金减少了大约5.7万亿。

如果按照2021年全国人均存款73,000元计算，相当于全国每26人中就有一人延迟或取消了购房计划。。

由于房价下跌导致资产减值，房地产产业链相关公司员工财富萎缩，也引发了大规模的民间“去杠杆化”。

根据格隆汇整理的数据，今年1-2月中国居民新增贷款额度创下2015年以来的新低。

每个人都更愿意把钱留在手中，而不是把杠杆变成其它资产，或者花掉它。这是针对资产缩水和收入下降的对冲。

更多的储蓄，更少的贷款，资产价格的缩水，会导致社会上资金和房地产的流动性下降。更多的钱不会在账户上交换。

假如情况更严重，就会产生通缩。

与此同时，居民贷款金额呈数万亿的下降趋势，银行、保险账户中个人资产高达数十万亿元，这将使官方产生一个误解：每个人只是不愿花钱，而非没钱。

归根结底，从数字上看，民间财富仍在增长。

因此，我们可以看到大量的政策是有目的地挤出银行的存款。包括降低存款利率，直接“限高”寿险等储蓄保险利率，并发放优惠券。

在第一阶段，房市企稳政策也是一个类似的想法，比如降低首付、降低利率、降低中间交易成本等等。

政策的逻辑是降低购房成本，让购房者在心理上对冲资产价格下跌的风险。降低买房门槛，激活更多买房需求，让买不起房的人思考。

但是刺激性的增量，阻挡不了存量的下滑，所以总体来说，房地产市场的交易总量还在持续下滑。

与此同时，房价也在持续下跌，已回调到2016年的水平。

据wind数据显示，今年年初，与最高峰相比，北京二手房价格已回调28.5%，回到2016年8月的水平；上海回调30.2%，直接跌回2016年3月；广州和深圳更夸张，一个跌了29.7%，另一个跌了37.9%。

在这里插入一个观点：房地产市场下跌时，最具破坏性的不是价格下跌，而是房屋资产流动性的锁定。

为何这么说？

因为，如果房子被视为商品，只要它一直被交易和流通，与房子相关的连带债务就有可能被转移和消化。但是，如果没有人来交易，它只有居住价值(实用价值)和评估价值(资产价值)。

但当处于下跌通道时，房地产企业和买家的高杠杆水平很难根据市场价格来评估房子的价值。只能预测市场会继续践踏，资产会大幅折扣。

所以在2022年、2023年的市场上，可以看到大量的爆雷公司以低至4折的价格出售资产。

没有办法做到这一点，流动性差的资产估值一直都很低，比如工厂和工厂。

最终，我们会发现一种现象：流通性被锁定，或者迅速大幅下降，会继续加剧资产价格的下跌，甚至导致践踏。

在过去的几年里，挂牌一年卖不出去的二手房，开盘三年去化不到一半的新房，数不胜数。

这种情况最直观的结果之一就是房地产企业收缩投资，大家减少消费，拼命存钱，弥补资产下跌的损失，因为个人资产总量减少。

与此同时，它代表着在中国每年10-15万亿元的房地产开发投资中，相当一部分成为无效投资，最终成为公司坏账，随后与银行坏账风险有关。(在大多数雷霆公司的土储中，相当一部分是这样的资产)

在二手房市场，买家想讨价还价，卖家降低了挂牌价格，但每个社区只能以最低价格交易。为了防止被践踏，业主最终摆烂不再降价，双方陷入困境。房屋流动性急剧下降，数百万亿资产无法实现，无法转化为下一套房的首付或消费能力。

以前在增量阶段流向房地产市场的钱，逐渐变成了堰塞湖，变成了一个黑洞。

即使市场上有购买需求，大家看到这样的情况，也会不愿烧钱，以免被黑洞虹吸走。

因此，房地产市场稳定的一个关键因素就是：刺激房屋的流动性。

基于这一目标，楼市政策第二阶段的加码政策开始定向发牌。

第一张牌，好房子。

表面上看，好房子是居住体验的升级。但是它的直接作用是：通过强大的商品跨代差距，老房子被压垮了。现有房地产持有人担心他们的老房子会加快价格下跌，他们会被迫选择换取资产。。

与此同时，大量新产品的出现，也会刺激一些潜在买家，让他们再一次有购买欲望。

因此，大量的“改善需求”进入了新房市场。由于这些业主对当前房地产的“出售”，大量优质低价的房子重新出现在二手房市场，市场成交量再次回升。

它是供给侧真正的改革。

有的项目得房率高达140%

城中村改造的第二张牌。

“房票”不用说，它的功效促进了内部循环。这一次，“在新实施100万件的基础上，改造规模将继续增加”的目的是显而易见的。

政府加快了第三张牌的进场。交房。

两个会议提出“促进现有商品房的收购，在收购主体、价格和用途上，给予城市更大的自主权”。

根据去年各城市的经验，开发商手中的滞销新房和个人手中的二手房均在收购范围内，在流通环节中，政府直接充当一个环节。。

只有广州一个城市，针对越秀地产一家企业，盘活的股票资产高达数百亿。

四张牌，严格控制增量。

今年第一季度可以看到一个异常现场，全国一二线重点城市的土地市场异常火爆，高溢价地块频繁出现。

国王之所以产生，直接原因是重点一二线城市的核心地块集中供应。好城市好地段的好房子是未来房地产市场最有可能的保值产品，这个市场的龙头开发商一定要吃。新的土储份额意味着市场份额。

因为，在整个房地产市场容量下降之后，有两个集中度将上市：

第一，头部房地产企业集中度上升，市场份额和品牌力量将得到加强。

第二，好房子产品的市场份额上升，“好房子”成为主要产品，“坏房子”卖不出去。

所以，抢地的背后，抢的是未来流通性充足的产品。同时，在一盘定胜负的时代，获得几十亿、几百亿的单盘热销项目，也将是头部阵营的关键棋子和胜负手。

本质上，这就是头部房地产企业的卡位争夺和后部房地产企业的生存门票争夺。

但对于市场来说，抢地带来的地价上涨间接拖累了地价和房价，产生了“房子降价有底线”的心理预期。

伴随着大量好地段的好房子入市，市场也开始发生变化，旧钱换仓，新贵入市，楼市成交量逐步企稳。

交易量一旦稳定或上涨，价格就会逐渐走出践踏区间，房屋作为资产的流动性就会恢复，信心也会开始增长。

总体来看，通过收储和发展租赁市场，解决刚需需求端的需求，防止刚需房进入市场践踏。为了改善市场，利用好地段的好房子改变供应结构，促进资产交换，刺激新需求提前进入市场，与此同时，取消限价，使市场发挥主导作用。整个行业开始逐步复苏。

这一系列组合拳出台后，我们会发现最近很少进入楼市新政出台的低频期，这与去年和去年大量新政出台不同，这也从侧面说明现行政策已经有效。

近期出台的新住宅规范和南京“七房”都在明确细则，加强预期。努力的点是在供给侧提供跨代差的商品，刺激中间环节的流通，取消限制，充分发挥政策拖底和市场主导的作用。

另外一方面，也意味着今年很有可能是房地产行业真正筑底的时候。

其中一个原因是重点城市的产品已经变了。比如房地产市场就像几年前的汽车行业。以前卖油车，现在卖新能源。油车库存对新产品的挤压作用会越来越小，新市场不能从旧的角度看待。

第二个原因:重点城市一、二手房成交量在过去半年企稳，成交量回升的基础上，市场构成了新产品质量价格得到市场验证、供需第一共识的两个潜在共识。旧库存和二手房降价后，新产品价格作为锚点，通过差价空间的大小，建立了有效的价格价值评估逻辑，市场逐渐告别混乱，变得清晰。

但是需要注意的是，筑底后并不意味着“V“转型，未来的新市场将与过去有本质的不同。北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等重点城市将与其他城市形成分化，北京等城市内部也将形成高低端市场的分化。分化意味着子市场之间的传递效果减弱，很难有集体恐慌。

此外，房地产在经济发展中的地位，以及房地产对银行系统的“绑定”风险，都在本轮下跌周期中得到了测试，“去房地产化”是一个名牌。在过去的五年里，没有人应该希望房地产的副作用从上到下再次发生。

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