20多年的利润一年亏损！另一个房地产央企的梦想破千亿

据说房地产的终点是央国企，但是浓眉大眼的央国企也有点撑不住了。

前几天，央企五矿地产公布了成绩单：归母净利2024年，亏损35亿港元。

与去年相比，损失增加了246%。

看起来并不多，但是五矿地产的市值也不到14亿港元，去年的销售额也只有70亿。

在中国9家五矿公司中，五矿地产的业绩也是最差的。。

2017年，何剑波为五矿地产设定了一个发展目标：朝着千亿目标迈进。

市场躁热，冲击千亿成了房企的口头语。但是潮水退去了，一切似乎又回到了原点。

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巨亏35亿

“白干”已有20多年？

巨额亏损35亿港元，自五矿地产成立以来，创造了最高亏损记录。。

更加致命的是，这个数字在过去的24年里，几乎吃掉了所有的利润。。

艳姐看了看，过去24年五矿地产归母净利润也只有29亿。

也就是说，近25年来，五矿地产相当于“白干”。

关于亏损的原因，五矿地产表示，一是房屋开发利率下降，一个是资产减值。

在毛利方面，2023年五矿房地产开业的毛利率为17.5%，但到2024年上半年，毛利率仅为7.2%，远低于15%~20%的头部房企平均水平。

在资产减值方面，2024年五矿地产归母核心亏损5.66亿港元，代表资产减值近30亿港元。

对于房地产企业来说，毛利率是检验持续经营能力的重要指标，毛利率的下降甚至亏损，代表着企业正在丧失造血能力和抗风险能力。

市场调整周期，业绩波动也算正常，但连续亏损，而且亏损的数字越来越大，还是有些说不过去。。

2020年左右是五矿地产的高光时刻。，那一年，五矿地产销售额达到194亿元，比前一年增长126%；五矿地产2021年销售额再创新高，达到260亿元。

然而，美好的时光并不常见。此后，五矿地产的销售规模一路下滑。2022年至2024年，分别为133亿、113亿、70亿，减幅分别为49%。、15%、38%。

五矿地产业绩暴跌，艳姐觉得有两个原因。：一是没有土地，没有高能商品。。

五矿地产的销售额在2021年创下新高，那一年他们在公开市场上花费了111亿元获得了9个项目；但是2022年，他们只获得了1个项目，土地成本为1700万；2023年，2024年，五矿地产连续两年获得0个土地。

截至去年底，五矿地产土储规划建设面积约576万。㎡，分布于广州、天津、惠州、湘潭、泰安、成都大邑县等地，按照目前的去化速度，即使不拿地也可以支撑10年以上。

另一种是转型效果不佳。。

近年来，五矿地产提出从“房地产开发商”向“城市综合运营商”转型，希望扩大商业、酒店、小镇、工业园区、工业新城等业态。比如在辽宁开发了一个30.4平方公里的营口工业园区，在广东汕头开发了一个8.6平方公里的粤东物流总部新城，在四川成都合作开发了一个18.4平方公里的未来生态城项目。

但是几年后，五矿地产不仅失去了传统的住宅地产阵地，而且在商业、小城镇等业务上也没有太大的改善，也消耗了大量的人力、物力和资金。。

在一系列的战略下，五矿地产反而债务压力相当大。

到去年年底，五矿地产债务总额约为217亿港元，其中一年内到期债务为163亿港元，占75%，现金和等价物仅为28.22亿港元，现金短期债务为0.17，甚至去年，17.62亿港元的贷款也出现了交叉违约。

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坐在富爸爸的背景下

虽然五矿地产的债务压力很大，他在资本市场的能量依然惊人。。

例如，去年1月，五矿地产和银团达成26亿港元融资协议；5月份获得7亿港元的循环贷款额度；7月份获得33亿港元的循环贷款额度...

但这些融资有两个外部条款：要求中国五矿业持仓比例不低于51%，并拥有五矿业地产管理权。

五矿地产在预亏35亿港元后也明确表示：为确保可持续发展，中国五矿在必要时提供必要的协助。

看起来，尽管“孩子”不够有竞争力，但中国五矿这个“富爸爸”仍然是资本市场的金字招牌。

谈到中国五矿，许多人对它的第一印象是矿产开发领域的老大哥。

中国五矿作为一家专注于金属矿产、冶金工程建设、贸易物流、金融地产的大型企业，已连续18年进入财富世界500强企业。

截至2023年底，中国五矿总资产超过1.1万亿元，2023年实现营收9346亿元，全球500强企业排名第69位，公司9家。

艳姐注意到，就在这个月初，中国五矿总经理空缺三个月，终于迎来了新的总经理——朱可炳。

朱可炳

据公开资料显示，朱可炳出生于1974年10月，拥有会计硕士学位，在宝钢、宝武钢铁、中国联通工作多年，2021年进入中国五矿，担任副总经理，还担任五矿资本董事长；2025年2月担任中国盐湖董事长。

就年龄而言，在中国五矿高管中，朱可炳今年只有51岁，是最年轻的。。

对艳姐来说，这次从副总经理晋升为总经理，朱可炳也是新的管理问题将面临一系列新的问题。

另一种是在收入创下新高的同时，如何实现利润的稳定。近五年来，中国五矿收入从6000亿增长到9000亿大关，维持归母净利润的稳步增长是对管理技能的极大考验。

资料来源：企业预警通讯

另一个是如何尽快实现系统内上市公司的扭亏？。九家公司中，目前有两家预亏损，五矿新能预亏4.5亿~6亿，五矿房地产预亏35亿港元。特别是五矿房地产连续亏损三年，过去24年一年亏损，回归母亲净利润。目前行业持续调整，短期内扭亏压力很大。

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去库存，不惜一切代价

前面提到的艳姐，2022年以后，五矿地产并未在公开市场获得土地，房地产开发业务基本处于消化库存状态。。

五矿地产董事会主席何剑波去年九月在中国五矿上市公司集体业绩说明会上说：“公司一直在出货，不会因为价格下跌或者低于成本而不愿意出售。。”

何剑波

与其它央国企相比，五矿地产是选择保现金流还是保利润上的扭捏捏捏捏捏捏，还是挺干净利索的。

艳姐看了五矿房地产的库存结构。去年年中，环渤海、华中、珠三角、成渝、长三角土储占比分别为32.7%。、22.1%、21.3%、19.7%、4.2%。

像未来天津城市项目，总建面277.8万㎡，五矿地产权益49%；廊坊哈洛小镇总建面128.5万㎡。湘潭万境水岸项目总建筑面110.4万㎡；惠州哈施塔特别项目总建面154.9万㎡；成都大邑县两个项目总建筑面积129万。㎡……

未来五矿大邑生态城示意图(图源官网)

未来，这些大量的项目将继续给五矿地产带来资产减值损失。。

对五矿地产未来的发展，陈得信，中国五矿董事长还在年初的工作会议上提出了要求：要加快建设房地产开发新模式，优先通过轻资产模式进行内部协作和管理服务导出。

实际上，近年来，五矿地产也尝试过轻资产代建模式。

比如在产城领域，成都五矿新都产业园和湖北孝感高新区产业园都是通过轻资产落地的；在住宅领域，他们还与五矿信托合作，共同开发了许多后者从恒大接管的住宅项目。

尽管四面出击，但从最终效果来看，五矿地产反而越陷越深。

结语

五矿地产作为一家央企，近年来的表现令人惊讶。

千亿已经渐行渐远，对何剑波来说，如何带领五矿地产扭亏增盈，为集团做出更大贡献，是摆在我们面前的首要任务。。

不知这位掌管帅印6年的掌舵人，是否还有心力带领五矿地产突破。

本文来自微信微信官方账号“房地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。

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