IFC、JLC、在万象城，谁能打破南京德基的高奢垄断？

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发文/方湖

编辑/娜娜

南京商业格局正在经历新一轮洗牌，新老势力博弈将推动城市商业生态重构。从竞争格局、消费趋势、品牌战略、空间进化四个维度来分析变化和趋势:

竞争格局重构：从单极化到多极化发展

1、“去德基化”高端市场加速

南京IFC引进168个国际高端品牌，依托新鸿基港资背景，填补河西商圈豪华商业空白，金陵中环。（JLC）引进香港置地“中环系”运营基因，走年轻潮奢路线，将打破德基在顶奢领域的垄断地位。

三大高端项目竞争南京，迫使德基完全迭代从硬件改造和二期扩建、会员制升级、餐饮升级到品牌首发策略(如国内首家LV智能店)。

稍微看一下南京IFC，哪些高线品牌和首店资源会带给南京。

第一个是新鸿基带给南京的顶级奢侈品牌矩阵：

南京IFC打破了德基对奢侈品的垄断统治，引入了包括香奈儿在内的顶级奢侈品牌矩阵（Chanel）、路易威登（Louis Vuitton）、迪奥（Dior）、蒂芙尼（Tiffany&Co.）、梵克雅宝（Van Cleef & Arpels）等等，而且基本都是高级别的商店。豪华旗舰店包括亚洲唯一拥有户外空间的香奈儿双层旗舰店、路易威登全国双层旗舰店、世界上第一家裸钻概念外立面旗舰店、蒂芙尼全国旗舰店、梵克雅宝全国最大旗舰店等。其它国际品牌，包括古驰（Gucci）、普拉达（Prada）、芬迪（Fendi）、华伦天奴（Valentino）、卡地亚（Cartier）、江诗丹顿（Vacheron Constantin）等等，涵盖服装，珠宝，手表全品类。

其次是第一品牌和特色业态：

首次进入南京的南京品牌超过50个，包括百丽宫影城，city'super高端超市，Golden Goose、Leica相机，珍宝海鲜，为泰国菜肴提供食物，Chic 远洋私人厨房等1699。在餐饮方面，引进了许多米其林和黑珍珠餐厅，如宁波菜永府尊鲜、新京菜柿合缘、淮扬菜茶文化餐厅逸道、Chic1699远洋私人厨房、莆田等。，这些都是米其林或黑珍珠的品牌，给南京消费者带来了更高端的餐饮体验。

还有很多高端生活方式品牌:中国第一家无印良品宠物概念店，% 咖啡，Arabica，Butterful & 网红面包店，Creamorous，tea'stone新中式茶等。

IFC推动商圈重建：元通商圈跃升至城市级商圈

自2024年7月26日南京IFC正式开业以来，南京IFC作为南京第二家豪华商业中心，对南京的商业格局、消费市场和城市能源水平产生了深远的影响。以下是其主要变化和核心价值评估:

1、品牌升级：国际高端品牌聚集，首店经济效应显著

第一家门店的引进已经成为IFC的核心策略，比如新加坡珍宝海鲜、米其林餐厅、隧府尊鲜等餐饮品牌首次落户南京。2024年上半年，南京引进197家首家门店，IFC做出了显著贡献。通过多样化的品牌布局吸引客户，推动“千店一面”向个性化消费转型。

2、商圈重构：提高元通商圈能级

南京IFC所在的元通商圈被列入南京一级商圈规划，与新街口并列，定位为“城市圈中心商圈”。IFC的开业补充了元通商圈的高端消费拼图，补充了华采天地周边的商业，促进了商圈客流同比增长38%、销售增长52%。未来，随着德基世贸中心的开业，元通有望与新街口形成“双核驱动”格局。

与此同时，IFC凭借地铁2号线和10号线枢纽的优势，吸引了苏皖大量的城市客户，打破了区域消费堡垒，提高了南京作为长三角消费中心的辐射能力。

3、消费者变化：高端消费场景和体验升级

通过高端品牌和首店经济，IFC推动南京消费向国际化、多元化发展。例如，其“星级美食节”等活动结合艺术展览和科技互动，打造身临其境的消费模式，满足高净值个人和时尚人士的需求，促进高端消费场景的升级。

截至 2024 2008年第三季度，建邺区实现了社会消费品零售总额 407.37 亿元，同比增长 3.9%。据产业分析推断，南京 IFC 在 2024 年销售额约30亿元(非官方数据)。五一期间，IFC所在的元通商圈销售额近1亿元，成为南京消费增长的重要引擎。

4、核心理念：推进城市能级和国际化进程

南京IFC是中国第三个IFC项目(继香港、上海之后)，其落地意味着南京在长三角一体化中的战略地位已经成为新鸿基地产布局长三角的重要里程碑。

通过引进国际品牌，提高消费质量，IFC已经成为南京建设国际消费中心城市的关键媒介。南京市商务局将其视为“弥补高端消费不足”的重要举措，促进南京与上海、杭州等城市的商业竞争力对比，帮助南京建设国际消费中心城市。

新街口补位：JLC金陵中环潮奢矩阵，创新补位？

JLC金陵中环项目位于新街口核心商业区，是亚太市第四个中环系的奢侈品作品。集香港成功置地案例、香港置地“中环系”顶级奢侈品综合体建设能力、中环系商业成功运营经验于一体，为新街口打造高端精品商业、高端酒店公寓、A级商业写字楼等多业态综合体，多维度提升国际品质新感受，为新街口商业区增添新活力。

1、高品牌及首店资源：

根据有关资料显示，JLC金陵中环推出的潮奢旗舰店，包括I.T全新形象店、JORDAN旗舰店、lululemon概念店等，加强了高档零售业态。

首进品牌：

全国第一店：云麻铜锅油焖鸡(云南特色餐饮)、潮流(潮汕文化餐饮)；

江苏首店：小乔回转寿司，苏宴(高端餐饮)、金泰兰(泰式料理)；

南京首店：方所书店(文化复合空间)、Ole精品超市(华润旗下高端超市)、芸山季(野生菌火锅)、DRUNK BAKER(在线名人烘焙)等等。

引进的Ole精品超市和方所书店，弥补了新街口高端生活方式类商业的空白。

2、特色业态与文化融合：

文化旗舰店——方所书店将艺术展览、时尚零售与书籍相结合，打造南京文化新地标。

生活习惯创新——屋顶花园设计、非物质文化遗产体验空间、明代文化“金陵宫表演空间”相结合，加强身临其境的消费模式。通过修复历史建筑(如徐悲鸿故居)与商业体系相结合，打造“艺术中心”和“非物质文化遗产”体验馆，提升城市文化符号的商业转化能力。

3、在南京落户的JLC金陵中环，对南京商业有如下价值和作用：

引进高端商业，促进新街口商圈升级，提升商业格局。

JLC金陵中环(即JLC金陵中环)作为香港置地“中环系”高端商业在南京的首秀，以奢华、潮流、生活方式品牌为重点，为新街口商圈带来全新的商业定位和品牌组合，提升区域商业水平。随着JLC金陵中环的开业，新街口商圈迎来了继德基广场和河西IFC之后的第三个高端商业中心，推动了商圈的扩张和升级，进一步巩固了新街口“中国第一商圈”的地位。

引入首店品牌矩阵，融合多远业态，丰富购物体验。

该项目引入了20多个首店餐饮品牌和众多时尚品牌和人气首店，以满足用户对新鲜独特需求的追求，激发消费活力。同时，将高端商业、高端写字楼、酒店公寓融为一体，营造开放社交的消费场景，提供购物、餐饮、娱乐、办公等一站式体验，满足用户多样化需求。

促进区域发展，提高区域价值。

位于新街口核心商业区的JLC金陵中环，其高端商业中心的落户提升了区域商业价值和吸引力，促进了周边商业、房地产等产业的发展。与此同时，超级甲级写字楼以国际化的高标准设备，吸引了众多优质企业入驻，促进了区域经济的繁荣和产业升级。

在德基强大的虹吸效应下，在德基和IFC强大的奢侈品阵容的抵抗下，金陵中环采取了不同的方式，走上了奢侈品路线。通过多元化的业态和产品，打造出奢华和潮流集中的地方，与德基互补，与新街口商圈融为一体。

四、万象城后来居上：能否跻身三甲？

在南京，华润万象已经开设了4个项目，2个万象天地。 两个万象汇，其中桥北万象汇已经关闭。而且在德基、金鹰、万达等老牌商业的盘踞下，华润万象的生活并没有获得相关的优势地块项目，感觉有点缺乏活力。能否将M1万象城引入南京，重塑口碑，可能要看南方新城的金陵万象城。

占地27万平方米的南京金陵万象城，连接地铁55万平方米。、10号线，实现交通建筑无缝连接，无障碍出行。选择创新的街区 MALL 特色街巷的设计理念，通过跑道公园、独特的街巷、慢行系统，巧妙地将区域内的各种格式串联起来，与东侧南京博物院故宫相得益彰，共同打造了一个集购物、休闲、文化于一体的新商业世界。

1、依靠高品质品牌的引进，打造标杆。
作为华润旗下最高端的商业产品线，金陵万象城定位为“推动高品质时尚标杆”，计划引进LV等国际奢侈品牌。、Gucci、Hermès、PRADA、miumiu、包括购物、餐饮、亲子、美妆、娱乐、健身、艺术等全业态品牌在内的BURBERRY等，估计进驻商铺约600家。此外，项目还规划了南京历史文化元素(如古城墙砖、剪纸、扇子等)的特色街道、开放式文化创意街区和下沉式广场。)，打造身临其境的购物体验。据官方消息，2024年8月，金陵万象城主体封顶，预计2027年正式开业。

2、IFC或者万象城，谁能和德基分庭抗礼？

·南京现有顶级奢侈品商场德基广场是一个优秀的存在，通过不断扩大规模，更新顶级品牌矩阵，可以提高高奢侈品部分的垄断能力。

·河西IFC，定位于世界级奢侈品综合体，引进爱马仕、香奈儿等顶级品牌，填补河西高端商业空白。德基周边的高线消费者可能会被分流到河西，甚至滁州和马鞍山。

·作为华润最高端的商业体，金陵万象城的品牌矩阵将更加关注“奢侈品” “文化融合”，其顶奢品牌组合决定了其能否获得未来的市场地位，有机会但难度较大。

·JLC金陵中环:可能侧重于奢侈品和优质餐饮。金陵中环选择“次高端”定位，引入第一家餐厅、生活方式品牌和奢侈品零售，绕过与德基的正面对抗，实现商圈互补共赢。

写在最后

面对245亿销售规模的德基强势阵营(一期、二期、未来三期)、即将进入市场的南京IFC、JLC金陵中环、金陵万象城，其核心价值在于推动南京高端商业从单一商业区(新街口商业区)走向多极格局(新街口) 元通 南部新城三大商业区)转型，强化其辐射作为长三角消费中心，帮助南京建设国际消费城市。

在奢侈品业务方面，虽然现在德基还是一家独大，但随着新鸿基IFC、通过介入香港置地JLC、华润万象城等高线品牌和贴心服务，用户可以获得更多的选择和更丰富的感受。谁能笑到最后，就看自己的进化能力和市场选择了。

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