零租金不是终点！深圳新产业政策背后的 "空间 创新"逻辑

深圳市国有资产监督管理委员会于2025年3月推出的“零租金”产业空间政策引起了广泛关注，其战略意义远远超过简单的租金减免。

本项协调10万平方市属国有企业园区资源的措施，通过“签一年免一年，签三年前免两年租金”的创新模式，为小微科技企业提供“只收理想，不收租金”的发展机遇。

政策的背后，不仅是深圳建设全球科技创新高地的战略布局，也是当地政府在资源配置和市场效率之间的深度博弈。

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在政策背后的战略考虑：

从空间供给到创新生态

3月10日，由深圳市国有资产监督管理委员会主办、特区建设工程集团承办的“深圳市国有企业10万平方米低成本优质产业空间供应发布仪式”举行。南山区有6个园区，产业空间10万平方米，分别发布深圳湾科技生态园、深圳软件产业基地、深圳国际创新谷和赛百诺基因治疗园，龙岗区的先导区宝龙生物医药改革创新，以及深汕特别合作区深汕科技生态园，其中80%以上位于创新创业的优势区位。它不仅拥有高标准的工厂和全周期的配套设施，还形成了人工智能、生物医药、高端设备等战略性新兴产业集群，建立起来 "产业空间 技术平台 龙头企业" 协同网络。

通过零租金政策，不仅降低了初创企业的试错成本，而且通过合理的空间要素配置，促进了产业链上下游的协调发展，成为培训 “专精特新” 公司的重要推动力。例如，通过共享实验室、设备租赁等配套服务，宝龙园区正在加速AI 技术转换在药械领域。

目前，南山区和龙岗区正在密切关注公司选拔规则等具体实施方法。除了“零成本入驻”，园区还将发布国有统一产业空间管理平台小程序，集成空间租赁、设备共享、政策申报等功能。，实现“一屏管空间、一键资源配置”。为入驻企业提供更精确、高效、便捷的服务，实现了从物理空间供给到创新元素赋能的升级。

在这个政策设计中“2年免租” 后续正常租赁的梯度机制暗示着培育企业成长的长期考虑。通过精准筛选机制，政策将资源倾向于符合战略方向的科技企业，这与深圳1000亿元政府引导基金相辅相成，不仅延续了深圳的“政府引导” “市场主导”的创新传统，也呼应了我国培养新质量生产力的战略要求。这种"空间 服务 “资本”的立体支持方式，有望构建覆盖公司全生命周期的培训体系。

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城市竞争有利于政策

转变为元素创新

“零租金政策”的出台，实际上是协同实施“一张办公桌、一间办公室、一层办公楼”乐业办公系统建设的具体部署。

今年2月，深圳召开了“创造最佳科技创新生态和人才培养环境”新闻发布会。会上透露，全市创新型工业用房总面积达到933万平方米。有关部门梳理了全市70个集中连片区，总面积约100平方公里的工业用地，并推出了第一批13平方公里的投资用地，确保所有好项目都有落地。同时，市区联动推出了不少于400个孵化器、Maker空间、科技园区等产业创新空间的1600万平方米，为创业公司提供了“一张办公桌、一间办公室、一层办公楼”的梯度空间，并给出了一系列配套政策，如:

“一张桌子计划”：企业家提交BP(商业计划)批准后，即可在科技园获得免费流程，水电网络全包；

楼层对赌的方式：年收入增长超过200%的公司，可以申请整个办公楼，前三年租金全免；

“情景银行”：多渠道筹集资金45亿元，用于支持培力券、模型券、语料券、情景补贴、技术研发等。，为创业公司的使用率提供最高60%的补贴，开放智能交通、医疗等100个真实场景。企业可以“零成本”检测创新产品；

“人才捕捉”计划：大学毕业生来深圳找工作可以免费住15天(其实是7天，受杭州刺激后干脆翻倍)。与腾讯、华为等公司合作，安排定制企业参观和CEO早餐会议，在免费住宿期间做好“15天黄金窗口期”，青年创业最高资助100万元；

“人才房票”制度：留深就业者可以兑换60-120平方米的租赁权，租金仅为市场价格的30%。；

公司“反向补贴”：全球Top100大学每招一名博士，公司可获得50万元的科研费用；

“反补贴”机制：公司基础研究投资可以扣除150%，实验室设备共享最高补贴80%。；

“零门槛试验室”：对旧工业区进行20亿元改造，建成100个24小时开放的“共享实验室”，创业者刷脸即可使用百万级设施等。

此前，深圳南山区推出了“零租加速营”孵化社区行动。孵化计划采用弹性租赁设计，公司可享受。 免租期为3-6个月，续租期间租金低至市场价格。 1-3折。与此同时，园区创新推出 “元素更换” 通过“股份换租金”、“服务换租金”等方式，允许公司扣除租金成本。更加突破性的是，一些园区与创业公司签约 建立深度合作关系的“战略绑定协议”：

资本联动：园区经营者享有公司后续融资的优先权和投权权。

服务黏性：公司需要优先使用公园技术平台和增值服务

空间绑定：研究扩建需求可以获得预留空间保障，产能扩建可以优先对接相关厂房空间。

这种"资源预占 服务锁定"经营策略，既减轻了企业初期成本压力，又通过长期服务合同保证了园区收益的可持续性。

深圳的举动不是孤立的，而是全国城市科技资源竞争的缩影。从北京的“三城一区”到上海的临港新区，各地都在通过政策创新吸引优质企业。深圳的独特之处在于，它的“全链创新生态”——数千亿政府引导基金、高密度孵化器网络和龙头企业带动效应，共同构成了政策实施的坚实基础。

同时，深汕特别合作区深汕科技生态园纳入这一政策体系，意味着深圳正试图突破地理空间限制，构建 "总部 基地" 跨区域创新模式。该模式不仅减轻了主城区土地资源紧张的压力，而且为合作区域注入了产业动能，形成 “前店后厂” 协同作用。

零租金政策的本质是将空间因素与金融、技术、人才等因素紧密结合，形成“政策组合拳”，使零租金政策成为煽动万亿产业集团的支点，巩固其在全球科技创新领域的领先水平。

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深层次的公平性和可持续性挑战

目前，深圳市科创媒体总面积已超过2500万㎡，空置率问题不容忽视。以南山区核心区域为例，空置率超过30%的园区项目数不胜数。在这种背景下，一些园区尝试“以价换量”的策略:通过零租金或低成本进入吸引创业公司聚集，而不是保持高价闲置。

数据显示，初期公司平均租赁面积只有几十平方米，全额租金收入仍然有限。但通过3-6个月的免租期培训，企业一旦进入快速增长期，不仅会增强续租意愿，还会增加空间利用率，形成“短期让步价格-长期升值”的良性循环。这种运营逻辑的本质是将物理空间转化为“企业成长期权”，通过承担初期风险获得未来收益。

但是现在，零租金政策的实施仍然存在一些争议。比如资源配置的公平性。虽然官方强调“公开选拔”，但部分公司表示处理过程透明度不足，存在“关系户优先”的问题。一家创业公司的负责人直言:“选拔标准不够透明，一些高质量的空间已经定向预留。” 因此，如何建立科学的评估标准，防止政策空转，成为考验治理智慧的关键。此外，还需要提前规划免租期结束后的租金定价机制和公司扩大租金的可持续性。

另外一个隐患是制度的边际效应。如果缺乏差异化定位和精准服务，单纯依靠租金减免可能会演变成“政策内卷”，很难真正提升企业的竞争力。未来需要加强技术研发、市场开发等增值服务。在空间供应的同时，形成“空间” 技术 市场的复合优势。

结语

短期来看，新增10万元㎡免租空间仅占全市创新型工业用房总量的不到1%，部分房屋已定向租赁，对当前社会化公园影响有限。然而，该系统的含义远远大于实际规模——不仅仅是为了短期内降低成本。深圳通过“零租金”的声明，向全球科技企业传递了“创新友好城市”的鲜明信号，强化了其作为“热带丛林式”创新生态的吸引力。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞产城，36氪经授权发布。

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