“地王潮”重新出现

一位国有房地产企业认为，部分城市抢地潮的根本原因是大多数房地产企业将投资目标锁定在核心城市的核心区域，导致优质土地供不应求。目前房地产市场还没有回暖。

作家：田国宝

图片：视觉中国

导读

壹 || 如果西兴模块BJ030102-25地块最终成交，不仅会创下杭州土地拍卖市场的楼面价格记录，还会标志着杭州地价正式进入7万元/平方米的时代。

贰 || 2025年初，“杭州六骁龙”如雨后春笋般涌现，进一步提升了大家对房地产市场的预期。一旦这些科技公司上市，预计将诞生一批互联网新贵，成为房地产市场的潜在购买力。

叁 || 未来，这些国王项目主要依靠高端需求消化。高端需求能否与国王项目的供给相匹配，高溢价、高楼面价的土地市场能持续多久，大多数房地产从业者表示很难下结论。

2025年3月25日，经过72轮拍卖，杭州西兴模块BJ030102-25地块最终以52亿元的价格被滨江集团锁定，溢价率达到69.9%，楼面价格达到77,000元/平方米，创造了杭州土地市场楼面价格的历史新纪录。

这也是杭州土地拍卖市场地面价格首次突破7万元/平方米的价格。值得注意的是，2025年2月，杭州地面价格记录刚刚突破6万元/平方米，仅维持40天。此外，这两个记录的地块位于同一地区。

杭州不是唯一一个逐渐刷新最高楼面价的城市。今年1月2日，北京海淀区朱房村HD00-0803-0030地块被建发地产拍卖90.4亿元，成为北京土地拍卖市场首次突破9万元/平方米的标志性交易。

这个记录只持续了两个半月。3月18日，北京市海淀区树村资金平衡用地统筹项目地块以10.2万元/平方米的楼面价成交，北京市土地拍卖市场楼面价首次突破10万元/平方米。

同时，上海、广州、成都、合肥等地区的土地市场也经常出现高溢价交易地块，一些地块的楼面价格已经超过了周边新房和二手房的价格，再一次出现了“面粉比面包贵”的情况。

一位国有房地产企业认为，一些城市出现了抢地潮，根本原因是大多数房地产企业将投资目标锁定在核心城市的核心区域，导致优质土地供不应求。现在房地产市场还不算回暖。

地王频出

位于杭州市滨江区钱塘江南岸的西兴模块BJ030102-25地块，属于奥体板块，土地面积23000平方米，住宅建筑面积67000平方米，起拍价30.6亿元，土地面积5400平方米。

该地块价格从2025年3月15日起至3月25日上市。截至目前，滨江集团已成为唯一以52亿元有效价格当选的人。如果没有意外，滨江集团将成为该地块的最终竞争对手。

如果西兴模块BJ030102-25地块最终成交，不但创造了杭州土拍市场的楼面价格记录，也标志着杭州地价正式进入7万元/平方米时代。

该地块周边二手房价格差异明显。贝壳数据显示，全宇天下E区平均挂牌价格为7万元/平方米；地块南侧五彩缤纷的北苑小区平均挂牌价格为3.8万元/平方米；滨江金茂府平均挂牌价格为10.2万元/平方米。

北京海淀区树村资金平衡用地总体规划项目占地3.97万平方米，建筑面积7.3万平方米，起拍价58.6亿元。3月18日，拍卖结果公布，该地块最终被中海地产拍卖75亿元。

该地块不但刷新了北京土地市场成交楼面价格的记录，还把北京成交的楼面价格带到了每平方米10万元的水平。

树村地块所在的马连洼地区是北京传统豪宅的集中地。2024年10月左右，地块西侧的学府一号学院和圆明天颂交付了房屋。目前学府一号学院二手房没有挂牌记录，圆明天二手房平均挂牌价格高达20万元/平方米。

与之形成鲜明对比的是，树村地块周边的博雅西园社区平均挂牌价格为9.4万元/平方米，彩色华园社区平均挂牌价格为8.6万元/平方米，圆明园花园别墅平均挂牌价格为7.9万元/平方米。

在这一轮“地王潮”中，杭州和北京的土地交易记录只是缩影。

3月11日，成都高新区桂溪街道地块以总价27亿元被招商局蛇口收购，溢价率高达70.4%。该地块以3.2万元/平方米的地价创下了成都高新区的地价纪录，而周边二手房平均挂牌价格仅为2.2万元/平方米。

自2024年下半年以来，上海土地市场累计诞生了4幅楼面价格超过10万元/平方米的居住用地。八月份，绿城以每平方米13.8万元的楼面价格获得上海徐汇斜土街道地块，创下上海地价新纪录；九月份，静安曹家渡地块以每平方米11.4万元成交；十二月底，上海徐汇地块以每平方米12.6万元成交；2025年二月，中国金茂联合体以每平方米11.8万元获得虹口地块。

此外，今年2月25日，天津市和平区出售了一块土地，将天津的地价带入了4万元/平方米的水平。虽然合肥、武汉、郑州、西安、南京、苏州、长沙等地没有突破楼面价格记录，但与前三年相比也有了明显的提升。

“中国好的城市不多，同一个城市好的地区也不多。”据上述国有房地产企业人士介绍，核心城市核心区域的地块一旦推出，就被广大开发商竞争，导致楼面价格和溢价率大幅提高。

自信何在

BJ030102-25杭州西兴模块周边资源优势明显，城市阳台、莲花碗、钱塘江一线江景一览无遗。周边设施齐全，包括滨江中学、江南实验学校等优质教育资源，滨江天街，SKP(新建)等商业设施，浙江大学医学院第二附属医院等医疗资源，以及地铁6号线、1号线等便捷交通设施。

该地块周边是杭州房价的“天花板”区域。除滨江金茂府外，杭州一号院、丹枫四季二手房均价约9万元/平方米，融创滨江御潮府均价突破12万元/平方米。业内人士普遍认为，该地块未来预期售价可达15万元/平方米。

杭州一位房地产企业家认为，杭州发达的互联网技术产业是支撑当地高房价的重要因素之一。2025年初，“杭州六骁龙”如雨后春笋般涌现，进一步提升了人们对房地产市场的预期。一旦这些科技公司上市，预计将诞生一批互联网新贵，成为房地产市场的潜在购买力。

本人分析，滨江集团高溢价拿地是地块周边房价能力和潜在购房需求的主要考虑因素。另外，与大多数开发商相比，滨江集团融资成本较低，即使市场因政策调整或经济环境变化而波动，其抗风险能力也较强。

与杭州类似，北京海淀作为互联网科技公司、高等院校和科研机构的主要集中地，吸引了大量高知、高智能、高收入人群，为房地产市场提供了强有力的支撑。这也是海淀区五环外房价居高不下的原因之一。

从市场情况来看，树村地块周边新房价格基本在10万元/平方米以上，二手房价格在8万元/平方米-20万元/平方米，交易情况良好，在一定程度上支撑了中海地产高溢价征地的信心。

上述国有房地产企业人士表示，不同的房地产企业有不同的经营和经济实力，并不是所有的房地产企业都能承担如此高的征地成本。中海地产在成本控制方面表现突出，多年来在北京的销量一直处于领先地位，品牌知名度很强。

对他来说，最近一些房地产企业高溢价拿地，一是意识到房地产市场“止跌回稳”的趋势；另一方面也希望抓住“好房子”政策带来的红利。许多城市“好房子”项目的热销就是证实。

招商局蛇口董事长蒋铁峰在2024年业绩会上提到，过去房子的收购率基本上是70%-80%，而“好房子”的收购率至少是80%-90%，有的甚至是110%-120%。“如果房价上涨10%，房价至少会上涨20%，虽然价格可能相同，但是产品质量和配套设施差别很大。以前的装修标准可能只有几百到千元，现在却达到四五千甚至七八千，产品质量相差甚远。”

上述国有房地产企业认为，近年来房地产市场的一个特点是，当新产品第一次推向市场时，往往会吸引一批忠实客户，形成热销局面；但当其他开发商跟进推出类似项目时，市场容易出现供过于求的格局，后续项目往往面临去化的问题。

至于“好房子”项目是否会一次又一次的出错，他认为房地产市场和其他市场一样，由供需关系支配，“好房子”也是如此。无论是地方政府出让土地，还是开发商出售房地产，都需要高度重视当地市场动态，根据需求及时调整策略。

托市意义

在这一轮“地王潮”中，除了滨江集团创造的杭州地王外，其他城市的地王项目都是由央企和国企主导的。上海新地王由绿城集团获得。北京地王来自建发地产和中海地产。成都地王由招商局蛇口创造。广州和深圳地王分别由保利发展和华润置地制作，而合肥、天津和苏州地王由当地国有企业开发。

一位房地产渠道人士观察到，自2023年第四季度房地产进入下行通道以来，买家的观望情绪越来越强烈，积累了大量的隐性需求。“926楼市新政”于2024年出台后，这一需求集中释放，一二线城市成交量大幅增长。虽然2024年第四季度主要城市成交量有所回升，但房价并未明显企稳。自2025年以来，随着政策利好逐渐消退，新房和二手房成交量均呈现疲态，房市压力进一步加大。

未来，这些国王项目主要依靠高端需求消化。高端需求能否与国王项目的供给相匹配，高溢价、高楼面价的土地市场能持续多久，大多数房地产从业者表示很难下结论。

一家大型房地产企业的区域销售负责人认为，4月底和5月初的住房市场表现尤为重要。目前，市场普遍期待政府出台新政策，以提振信心和预期。限购政策、房贷利率等方面还有很大的调整空间。

在他看来，虽然地王项目得到了楼市成交量上升、“好房子”预期等因素的支持，但更大的意义在于托市。，也就是说，通过土地市场提高房地产市场的信心和预期，为后续楼市新政发布营造氛围，打下基础。

具体到各个项目，不同的城市有不同的情况。上海、杭州等长三角核心城市社会经济发展高，产业发达，一直是房地产企业的业绩粮库，尤其是核心地块。

相比之下，北京市场更加复杂。树村地块和朱房村地块位于北五环外清河沿线。近年来，新入市项目较少，具有一定的市场潜力。

北京树村地块北侧是刚刚开业的“功德寺两兄弟”项目，2024年11月地面价格约为72,000元/平方米，目前价格约为105,000元/平方米，地面价格与价格相差33,000元/平方米。

参照功德寺地块，预计未来树村地块价格将在14万元/平方米-15万元/平方米之间。功德寺地块容积率为2.1，树村地块容积率为1.8，规划条件较好，售价高于功德寺地块也是合理的。

树村地块西侧是2024年10月交付的大学一号学院和圆明天颂项目，两者南北相邻。2021年4月，两个项目拿到土地时，平均楼面价格在6.9万元/平方米左右，政府拥有20%的产权。海淀区国有资产监督管理委员会控制的华大基业接手圆明天颂后，项目调整为100%产权，容积率从1.6调整为1.1。

2021年底，两个项目开盘。学府一号医院售价约9万元/平方米；明天圆颂开盘价约11.5万元/平方米。两个项目开盘后不久就售罄，验证了该地区的市场需求。

交付后，圆明天颂多次传出二手房成交16万元/平方米的消息。3月26日，贝壳上有4套上市房，均价约20万元/平方米。目前学府一号学院既没有挂牌房，也没有二手房交易记录。

周边一位房地产经纪人向《经济观察报》透露，自明天赞交付以来，有传言称已经卖出了两套二手房。中介曾经带客户看房，但都没有通过中介达成交易。交易消息传出后，业主下架了房子。

另一位中介说，圆明天颂交付以来，其店面已经带了20多位顾客看房，但都没有进入与业主谈判的阶段。他听说传闻中的二手房是通过小区物业租售部门卖出的，但真假难辨。