看到现在的租金走势，我渐渐沉默了。

每一年的三月、七月、九月分别对应市场的工期、毕业季、升学季。

我仍然记得2022年6月租赁市场大幅上涨，一些中介带着电动汽车没电。差不多两年前，我们发现租金市场在逐渐下滑等等。

今天仍然是租赁市场的记录。从3月底开始，我们来看看全国租赁市场发生了什么变化。准确地说，过去三年发生了什么？

上海的业主可能会看到上海租赁市场背后的最大背景，全国各地的业主可能会看到他们的房子在过去三年里经历了什么。

更重要的是接下来呢，租赁市场正在酝酿着怎样的变化…

01

租金几乎回到了2019年

租金几乎是房市中最神秘的数据，全国新建商品房、存量房交易还有一个面积和额度，租金没有什么。

上海16个区也可以通过市场调查访问人肉记录，全国市场真的像茫茫大海。这就是为什么当我们看到中国指数研究院的全国租赁数据记录时，我们几乎立即决定拿出来分享。

这个数据聚焦全国50个城市，超一线城市，杭州成都这样的强二线城市，甚至东莞、佛山这样的三线城市都在列举。

我选择了这些城市的住房租金，然后我得到了这样的数据，分为租金和环比涨跌。和你一样，我第一次看到全国租金的波动是这样的。

两年前，上海宝山区的朋友们租了3500元/月的一室户，现在已经降到了3200元/月。

北京市朝阳区传媒大学地铁站艺水芳园小区是东三环上班族租房的重点范围。这里的90平三居室客房，两年前租金3000元/月，现在回到五年前的2800元/月。

在上面的表格中，我把这些日常询盘的点状案例放在上面，这个浮动点有点合适。

与去年2月相比，今年2月全国住宅租赁下浮3%与2023年2月相比，今年2月上下。下浮7%上下。

然而，这些数字并不值得注意，更值得注意的是，我们的租金现在又回到了哪一年。

从2021年的峰值到2025年，你会看到租金分三年有条不紊地下降。

与市场波动相同的是，数据分布会周期性地出现波峰和低谷，放在数据分布上就是正态分布。

在过去的五六年里，2021年是峰值水平，2021-2025年我们看到的中间分为三年。

而且2021年前的两三年是租金价格不断上涨的时候，换句话说，今天的租金至少回到了2019年左右的水平。

在这一阶段，全国住宅租赁市场每月约35.5元，30平方便为1065元/月，60平方便为2130元/月，90平方便为3195元/月。

而且时间也让数字变得特别有趣，从2019年左右的每月35.5元到2021年的高点，现在又回到了这个周期的开始。

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这个数据趋势的背后有类产品特别值得关注，不知大家最近有没有关注一条消息，就是万科泊寓开放加盟。

泊寓是一个典型的长期租赁公寓项目。长期租赁公寓这个远离主流房地产多年的概念，最近在2016年爆发。当时你听说过没听说过的房企都有长期租赁公寓的布局。

在任何长期租赁公寓排行榜上，泊寓都是TOP1规格，但即便如此，他的生活并不容易，这也反映了整个长期租赁公寓市场的现状。

近一年来，全国平均住房租赁下降了3%，近两年下降了7%。长期租赁公寓近一年下降了4.8%、这两年下降了7.9%。

从2022年到2024年，根据中指统计，集中型长租公寓30个城市的租金累计下降了10%以上。

长期租赁公寓在整个租赁市场确实更难，而且长租公寓内部你很容易想象，同时也显示在数据中。

长租公寓在二三线城市特别困难，大幅下跌:集中长租公寓累计租金下跌10%，其中一线城市下跌12%，二三线城市下跌16%。

我咨询了两位专门做长租公寓的经理。在他们看来，个人房东的零成本，这类机构的强势运营，中介机构的强势客户。

三个长租公寓都没有沾上，这也使得长租公寓成为租赁市场上最冷的一脉。

市场非常现实，下滑期首先要面对的就是产业链中最薄弱的部分。

03

而且当我看到后面的趋势时，我也渐渐沉默了。

老实说，我不知道这个数据的终点在哪里，距离2021年7月已经过去了4年，租金走势中有两件事让人觉得有点不舒服。

第一，全国租金走势的环比涨跌，你会发现过去三年我们的租金走势并非涨跌问题，而是跌跌撞撞的问题。

我把租金环比的趋势单独拿出来，有点出乎意料。毕竟每年3月、7月、9月的节点就像租赁市场的“黄芪”，对提气补血有明显的效果。

但是在过去的三年里，你会看到，即使遇到这些热门节点，换回来的也是如此。最多就是一个平局。

到今年2月份，租金环比上涨为零，也就是说全国租金动力还是很空的。今年2月，如果还处于平局状态，即使后期上涨，也会小幅上涨，2、3月份的市场一直强于7、9月份的两个高峰期。

假如现在这样的话，指望后面两个节点翻盘就有点困难了。

更何况从历年的市场来看，仍然存在着“黑九月”，也就是每年九月以后，市场都会下滑，这是租赁市场的自然规律。

在过去的五年里，市场也是如此，全国房租下跌的原因可以回到2021年之前，数据层面也离不开九月。

所以现在的租金停在二月，但是后面的趋势已经跃然纸上了。

04

资料背后这样的租赁市场究竟发生了什么？

大背景太宏伟没有必要重复，说几个市调中遇到的真正直接降价的原因。

我拿起电话，和青岛的租客兄弟聊了聊。了解情况:去年青岛市南板块的一两户人家月租9000-9500元/月，今年8600-9000元/月，甚至更低，因为这里的业主喜欢以年为基准计算房租，一年10万的月租平整到每月8333元/月。

以前这类房屋的租户都是企业外派到青岛的员工租赁需求，但是今年企业开始为他们换租，转移到租金更便宜的房子里。

同时，青岛这一二线城市的租赁市场下滑也成为最直接的原因，因为即使是自己租赁也会遇到这种降低预算的问题。

我又给武汉的租房兄弟打了电话。对方告诉我们，2022年武汉滨江旁边的一个滨江项目交付了房子，现在在当地德佑上有30套房子，300套房子里有10%的租赁挂牌率。

惊人的挂牌率背后是房主发现房价下跌幅度远远超出预期，但自己却无法再做，所以挂牌到租赁的数量猛增。

滨江项目所在部门武汉？

而且租赁市场和其它市场一样，只要供需不平衡，只有价格受到委屈，而这也成了我们今天讨论全国租金的最大情况。

因为绝大多数租金下降的背后并非租房者减少，但是房子越来越多。

这个房子不仅来自二手房，还来自保租房，来自长租公寓...

最后看到了今天的租金市场。

05

这个稿子越写越沉默，但不知是巧合还是命运。

在这件事上，我发现租金下降是一个方面，结果不一定是坏的。

在租金市场下跌的背后，有一个数据上升了。，租金比例。

50个城市的平均租金比例约为2.14%，这一数字自2021年以来一直达到新高。

资料来源：中指研究院

这里增加的每一个百分比前面的小数位都意味着住房租赁资产的投资价值在提高。

毫不夸张地说，就在大家都告诉我投资需求已经s绝的时候，去年10月的一天，我朋友圈里一个银行出身的金融家和我讨论了买房出租的案例。

我没想到的是，他早些时候告诉我，他决心不买房，这次让他决定买房的原因是租金和房价的比例。在他看来，当房价已经降到合适的时间时，我认为他不是市场上唯一这样做的人。

其背后本质上是房价进入新一轮的定价周期，与房价相比，租金的变化相对稳定，反而让租金成为一件有利可图的事情。

在这个时候，我想市场上在租金和房贷之间摆动的房主是不是也多了，你怎么看？

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：巧克丽丽，36氪经授权发布。

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