调整，租约期满 华夏金茂商业REIT业绩会谈什么？

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发文/龚丽欣

图源/AI生成

就全年走势而言，华夏金茂商业REIT基金核心指标整体表现相对稳定。

REITs的商业公募持续走强，再次引起市场关注。

近日，REITs公开发行了2024年第四季度报告。针对各种业态的表现，中信证券发布了一份研究报告，称消费和租赁住房租赁率保持在较高水平，表现出较强的抗周期性。

华夏金茂商业REIT作为中国首批消费基础设施公募REITs之一，于3月4日下午召开业绩简报会，回顾上市以来的经营业绩。

商人了解到，该基金成立于2024年1月31日，并于同年3月12日上市。

EBITDA去年第四季度实现收入约2323.34万元，EBITDA为1257.22万元；EBITDA为2298.11万元，EBITDA为1365.39万元，EBITDA为59.41%。

金融界认为，华夏金茂商业REIT的业绩超出了预期。

业绩超出预期

华夏金茂商业REIT提交了一份比较亮眼的成绩单。

第四季度，该基金实现收入约2323.34万元，净利润348.36万元，EBITDA为1257.22万元，基金经营活动产生的净现金流为1493.91万元，现金流分配率为1.22%，年化现金流分配率为4.78%。

在此期间，本期可分配金额为1383.05万元，今年累计可分配金额为4959.22万元。本期实际分配金额为1358.39万元，完成率为105%，简单年化分配率为5.15%。

自该基金成立以来，已实现三次分红，实际分红总额为3575.59万元，分红总额为99.98%。

就全年走势而言，华夏金茂商业REIT基金核心指标整体表现相对稳定。

回顾2024年全年，华夏金茂商业REIT基金经理刘伟杰表示，项目公司从股权交割日2月5日至年底12月31日实现营业收入8285万元。根据分析报告，对联营业务进行净额调整对比后，年预计收入9072万元，完成率达到100.98%，按照今年报告期的具体天数进行简单分配。

EBITDA为4653万元，完成率为100.79%，基金可分配4959万元，完成率为102.81%。

金茂酒商财务总监窦慧慧针对华夏金茂商业REIT2024年的表现，提出了三点总结，即业绩稳定、出租率和收缴率稳定、租金和销售额全面增长；二是持续主动调整，金茂项目储备丰富，将带动长期收益；第三，投资者收益可观，年化分配率可观，发展红利持续共享。

针对未来业绩的稳定性和可持续性，刘伟杰认为房地产项目普遍具有一定的周期性特征，公司的业务发展轨迹通常呈现出高低起伏的趋势。就像经济周期一样，有一个繁荣期，也会经历一个调整阶段。

“公募REITs作为一种长期的金融产品，其发展和运营需要坚持长期主义的理念。华夏基金和金茂商业在这方面达成了高度共识。我们将以长期的发展战略管理和运营项目，努力确保高业绩的可持续性。”他说。

调整、租约和竞争

从项目层面来看，华夏金茂商业REIT的底层资产是长沙市览秀城，该项目位于梅溪湖板块，建筑面积10.27万平方米，租赁面积6.12万平方米，项目于2016年11月开工。

财务报告显示，2024年第四季度，该项目实现销售额2.49亿元(不含汽车销售额)，同比增长13.12%，年销售额8.77亿元。

项目营业收入为2298.11万元，EBITDA为1365.39万元，EBITDA为59.41%。

租赁业绩方面，截至2024年12月31日，报告期末实际租赁面积为6.04万平方米，报告期末租赁率为98.73%，平均租金为92.68元/平方米。

与年初相比，长沙览秀城的租金率略有上升0.48%，租金价格上涨近11%。

这种增长主要来源于期内对主力店的调整。

据悉，今年年初，长沙市览秀城主营店租赁面积比例为54.71%，专营店租赁面积比例为45.29%？截至2024年12月31日，主营店租赁面积比例为53.82%，专营店租赁面积比例为46.18%。

主营店平均租金价格为每月34.15元/平方米，专营店平均租金价格为每月161.18元/平方米，比首发期增长7%。、16%。

窦慧慧认为，目前主力店的比例仍然很高，但是金茂商业从2024年开始就开始了店铺优化升级的举措。

她提到，目前长沙市览秀城的主力店面积与专卖店的比例约为54。:46，主营店平均租金只有专营店平均租金的1/5左右。这是因为前期工作受到公共卫生事件的影响，主营店铺调整节奏被打乱，主营店铺比例高于其他同类资产。

但是，这也是项目未来增长的潜力所在，实施主力店调整有望为投资者实现超额收益。

她透露，自2024年第二季度以来，金茂已经迈出了调整的第一步。一方面，金茂已经退休了有商业风险的主要健身店，实现了无缝更换；另一方面，主要电影院被切割，面积缩小。

这次调整面积不大，但示范效果显著，是吸收租金的大幅提升。

另外，查看发现，此前基金招募说明书中提到，2024年长沙览秀城到期租赁面积占23%。

长沙市览秀城项目总经理王竹对项目续租情况表示，“2023年底，我们将开始逐一整理今年期满的租约，并对商家的意愿进行调查。到期前三个月，租约意向基本锁定完成，租约水平大幅提升。整体来说，是按照招聘说明书的计划推进的。”

资料显示，报告期末加权平均剩余租赁期为4.36年，报告期末收缴率为99.40%。

值得注意的是，自2024年下半年以来，招商花园城、万象城不断出现在长沙，部分投资者对商业竞争提出质疑。

对此，窦慧慧表示，“新入市的长沙万象城和观沙岭投资花园城与该项目的直线距离超过5公里。新项目的入市可能会在短时间内给品牌竞争带来压力，新的供应会加剧品牌脱店的竞争。但从长远来看，河西商业的集群效应可能会为览秀城提供更大的市场机会。”

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