房地产市场最重要的政策已经实施！

03-05 10:26

如果存量政策应该出台，房市能否企稳，关键在于增量政策！

特别是“去库存”政策！

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目前短期库存压力不大。由于土地供应连续三年低于建设，建设连续三年低于销售(开发商主动去库存，当地政府被动去库存)！

但是真正的压力在于中长期库存，请看下图：

资料来源：克而瑞地产研究

大量库存为“在途库存”，即未开工(53亿平方米)、开工未售(67亿)。

根据127亿平方米的广义库存(历年累计土地交易面积-历年累计商品房销售面积)，与每年10亿平方米的销售规模相比，库存压力很大。大库存不仅会从供需关系中抑制土地和房地产价格，还会导致开发商为了清偿债务，促进房屋交付，不得不打折出售资产。可想而知，止跌回稳的压力。

所以，2025年楼市政策，重点是源头上“化库存”的增量政策。

新年伊始，土储专项债务问世。

2月24日，广东省财政厅发布《关于2025年广东省政府专项债券(8-9期)发行相关事项的通知》，宣布2月28日对307亿元专项债券进行竞争性招标。本次发行的专项债券覆盖全省19个城市，共有86个存量土地收集和储存项目。广东也是中国第一个发行土地储备专项债券的省份。

每个人都在想，为什么广东率先发行？

2024年12月25日，中国发布《关于优化和完善地方政府专项债券管理机制的意见》，明确指出，我国将发布专项债券项目审计权限，选择部分管理基础良好的省份，在承担国家重大战略的地区开展专项债券项目“自审自发”试点，支持经济大省发挥“重中之重”作用。广东是一个“自审自发”的试点省份。

所谓“自审自发”，即根据专项债券发行要求(如负面清单、一案两书等)。)在我国批准的专项债券额度内，省政府滚动组织各大城市选择形成本地区的项目清单，经省政府批准后可以组织发行，无需上报批准，只需将项目清单同步上报国家发展改革委和财政部备案即可。

2025年，财政部向广东发放的新增债务限额为3213亿元，其中专项债务限额为3035亿元，是收储闲置地点的重要债务发行方向之一。

所以，在新的发行流程下，广东率先掀起小高潮！

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当然，更重要的意义在于，作为中国第一经济大省，无论是经济领先，还是房地产市场企稳领先，都有着迫切的责任和紧迫性。

信息来源：wind

大家看图片，自2020年以来，广东的经济增长率不仅低于全国，而且低于江苏、浙江等兄弟省份。而且，这一差距有扩大的趋势。2021-2024年，广东各自低于全国0.6、1.1、0.6和1.5％，各自低于江苏0.6、0.9、1.0、2.3％，低于浙江0.5、1.2、1.2和2％。

造成这种差距的原因有很多。中短期经济受到冲击的主要原因是当地房地产企业风险释放、城中村改造进展放缓、开发投资受到冲击。对于房地产来说，经济大省挑起大梁，关键是止跌回稳。

近日，财政部部长蓝佛安在《实施更积极的财政政策，促进经济持续复苏》中指出，地方政府专项债券被允许用于回收闲置土地和购买存量商品房作为保障性住房，以促进房地产市场的稳定。

在此之前，我们谈到了全国广义的库存规模，映射到各省，库存的压力是相同的。“收储”是增量政策的核心，旨在减少广义库存。本次收储的土地主要集中在公司无力或不愿意继续开发、供应未开工的居住用地和商业服务用地、进入司法或破产拍卖和出售程序的土地上，以及因低效土地再开发或基础设施建设而需要收回的土地，以及已开工地块中规划可分割未建设的部分。

国有资产是最重要的，无论是经营还是资本增值，收集和储存土地都是地方政府的重要职责，也是地方政府实现“经济业绩”的重要抓手或杠杆。

但是现在看来，这种强大的工具存在着巨大的问题：

首先，2022年之前出售的部分地块很多都在外围，部分规划条件不合理，部分行业投资低于预期。考虑到土地价格的下跌，很多都没有开发条件，或者即使可以开发，房地产企业也没有开发能力。

其次，在过去的两年里，许多国有企业和城市投资承担了城市“拖底”的刚性任务，并获得了许多土地。但要么没有开发能力，要么不适合市场需求(区域内供需失衡)，要么不算账(高价征地，开发就是亏损)。

据中指院统计，22个重点城市从2021年开始购买国有资产的土地，每年入市率不超过40%。土地资产沉淀导致国有企业和城市投资负债沉重。比如当时拿地的融资利率比现在高很多。同时，这也对国有企业和城市投资承担了新的任务，如区域开发、招商引资、基础设施投资等。，这不是一个巨大的约束。

再次，过去，每个城市和地区都在吸引投资和落地项目。然而，配套设施和服务的不足不仅使得投资项目难以落地，而且该地区的公共设施极度短缺。现在，有些地块需要收回来作为公共设施。

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另一个重要原因是，2019年停止土地储备专项债务后，地方政府的土地储备要么依靠地方一般预算，要么依靠国有企业和城市投资。

但是众所周知，这两个渠道越来越无力，导致各地非净地转让，甚至“毛地转让”的问题十分严重。目前各地很多新房项目卖不出去的根本原因是市政设施不到位，比如煤气不通，头路断了，甚至配备的学校不到位。背后的原因是土壤储存不到位。

在房地产市场的上涨期，一个英俊的人掩盖了所有的丑陋，房价的上涨掩盖了一切。许多买家和投资者对市政配套问题不太重视。或者，卖地后，开发商应当承担地方政府的一级开发责任，这在城中村改造征拆阶段非常突出。如今，人们用脚投票，正常投资受阻，土地储备责任减弱的问题全面暴露。

然而，面对这些问题，由于地方财政的尴尬，我们无能为力！只能在技术上修复，比如给开发商换一块地，或者退地(这块地卖了才能退款)，或者减少商业比例，减少配套设施，提高容积率等。，从而减轻开发商的负担。

但是技术层面的修复，无法解决问题。当前的问题非常严重：

一是，之前转让的土地(包括国企拖底地块)无法开发，无法开发，开发亏损，开发商再投资能力和交付能力下降，资金链压力大，不得不出售资产，房市不断下跌，很大程度上与此有关。

二是，由于土储能力不足，新增土地大规模拍卖，存量土地沉淀，导致土地价格下跌，国有资产消费不必要。，而且对招商引资的土地要素保障影响很大，特别是国家、省、市的一些重大战略和重大项目建设。

所以，新一轮土储专项债券，不仅针对存量收储，还包括增量收储。

2025年，北京披露第三批政府债券信息，计划发行总额462.9亿元。在这些项目中，重启了23个土地储备项目，主要包括土地一级开发项目、团队土地整理、土地前期开发等等，发行额度为111.99亿元。

自然资源部于2024年11月发布了《利用地方政府专项债券收回购买闲置土地》的文件，系统地安排收储：

实施主体：由列入名单管理的土地储备机构实施。

收购范围：无力或不愿意开发、未开工、司法或破产拍卖、低效土地再开发或基础设施建设需要回收土地、未开工地块规划可分割未建设地块。

操作步骤：存量闲置地清单摸排，发布征集公告，确定拟收购地块及时序，纳入土储计划，申请使用专项债务。

价格确定：与成本价相比，评估机构评估市场价格，以较低的为基本价格，集体决策确定下降幅度，协商一致，公示无异议后，报政府批准确定。

土地供应：原则上，土地回收原则上不用于房地产开发。确实有需求供应不超过原收购总面积的50%。对民生和实体经济实施“五类调控”是没有限制的。

特别债收储存闲置用地，还必须符合两个标准：第一，2024年第二季度前转让；第二，已经列入土地市场动态监管系统存量闲置土地清单。

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因此可以推断，目前的收储，主要有三个渠道：

无偿收回，也就是说，由于企业原因造成的闲置，根据《闲置土地处置办法》收取闲置费用或者免费收回。

商议收回，由于其它原因造成的闲置地点，土地置换，改变用途，调节容积率等待非货币收回，然后转让给开发商。自去年以来，各地都在探索实施存量土地盘活的方法。

专项债券收购。在新一轮专项债券收储模式中，发生了新的变化：

举例来说，专项债务可以作为资本金。。当然，主要是城中村的改造和保障性住房的土地收集和储存。当有具体的项目导向时，专项债券可以用于项目资本，最多可以使用30%的专项债券。目的是加快城中村土地收集和储存，释放更高价值的土地资源，加快存量土地资源向保障性住房倾斜。

举例来说，扩大专项债务偿还本息的资金来源。本来只能用项目对应的政府基金收入和项目专项收入来偿还，并允许地方政府根据法律分年安排专项债务项目。财政补贴资金，以及其他项目的专项收入调度、项目单位资金和政府基金的预算收益偿还相当于从原来的项目融资收益中获得收益。自我平衡，转变为区域平衡。

比如，省政府的兜底责任。在偿还特殊债券方面，要求省政府自下而上。意思是激发地方主动性，将特殊债券的新额度“切块”给省内，省内统筹使用，准备项目，最后负责市县区域平衡。第一批上报的项目拟收储价格超过430亿元，但最终只批准了307亿元，可见项目要考虑在偿还的基础上完善。

根据公布的项目，基本上，国有企业和城市投资的闲置场所都是优先收集和储存的，很少有民营企业的项目。很多人认为是为了解决国企城市的困难和问题。事实上，很多民营企业手中的土地，可能涉及抵押不能消除，也可能涉及法律诉讼，不符合收储条件。。在专项债券的“负面清单”(用途广泛)下，各地各行业都在“抢资金”。第一批提交的项目条件非常成熟，比如完成可靠的“一案两书”。

这次公布的，只是第一批土储专项债务资金，后续还会有第二批和第三批。。今年，更积极的财政政策，将是“稳定经济”、房地产市场稳定的关键，也是房地产市场增量政策落实的关键。在加强房地产止跌回稳的指示下，土储专项债务迅速落地，有望从根本上化土地库存，稳定地价。

从而，消除对开发商和国有企业的束缚，除了促进保险交付、偿还债务外，，更重要的是推动开发商和国有企业推进新开工，获得土地，促进区域开发，招商引资基础服务等。，这里是2025年房市稳定的最大看点。

当然，实际效果，取决于专项债券的收储规模，毕竟第一批是完善的项目。这些限制也非常突出。