徐汇改造来势汹汹，今年要拆哪些地方？

财富并不可怕，可怕的是财富之后还在不懈努力。徐汇区就是这样的典范。

基础本来就好，近几年还在旧改、拆迁项目上疯狂烧钱，切实做到了商圈、住宅、轨交枢纽、工业、路面的考虑。城市更新项目蓬勃发展，成效显着。

在2024年上海16个行政区中，越来越好的徐汇财政收入增长最强劲，比去年同期增长12.37%，这是实现两位数增长的唯一区域。

徐汇区财政收入一路大踏步前进，不仅有核心产业和商业区消费的强劲表现，而且得益于旧改项目的大力推进。

2024年，全国价格地王徐汇诞生，并完成了上海历史上最大的单地块规模拆迁。徐汇在2025年继续向东大拆大建。

01

泼天富贵来到江南新村。

上个月中旬，上海高层会议定调了未来几年的城市旧改工作。

三个目标都是坚决明确的态度：

• 2025年底，中心城区零星二级旧里以下房屋改造全面完成。
• 城中村整体改造工程于2026年底全面启动。
• 小梁薄板房屋改造工作于2027年底全面完成。

这就是说，上海新一轮大规模拆迁旧改，即将开始。

这次，大拆迁户徐汇又跑到了前面。

紧跟东安新村拆迁步伐，2025年开始，江南新村又传来拆迁征求的消息。

一村二村全部在征选范围内，还有511弄1-6号小木桥路，涉及1187户家庭。

位于斜土路街道的江南新村，居然是江南造船厂的职工宿舍，典型的老公房，最早的一批房子已经有六七十年的房龄了。

小区南侧是内环，直线距黄浦江约800米，西部300米是东安一村二村，已拆除。这两块土地有合并开发的潜力。

就地理位置而言，江南新城更靠近徐汇滨江，东安新村的拆迁费用可能超过15万/15万/㎡。

围绕地块周边的豪宅，有香港置地启元、价格王绿城徐汇滨江，去年以17.8万平均价格入市，中国能源建设项目14.3万。目前，这些新项目已经售罄。

现在徐汇的新盘子不多了，如果这块地拆了以纯居住用地转让，也许又是徐汇的新地王。

随着拆迁的预期，江南新村的房价也开始逆势上涨。

2024年仍然是890,000的成交价格，2025年的最新成交价格已经12.7万了。

位置好，小户型，待拆迁，buff叠满，江南新村老破小穿越牛熊，倍增，越老越值钱。

现在挂牌价格已接近14万/平。

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今年徐汇还有哪些老小区要拆迁？

就拆迁而言，徐汇是站在鄙视链顶端的地方。

徐汇区域拆迁补偿支出预算为233.39亿元，仅次于大浦东306亿元。

而且徐汇区的整个区域面积还不到55平方公里，换句话说，平均每平方公里要砸4亿。

放眼全国，哪个区有这样的待遇？甚至上海招牌黄浦区，拆迁补偿也不如徐汇。

近日，网上爆料称，东安一村的搬迁款近日已开始陆续发放。大约38㎡房屋可以获得600万，75万。㎡这所房子可以得到近1100万。

真是羡慕别人，其他徐汇土都盼望着，何时轮到自己家。

我们还梳理了今年徐汇区可能拆迁的老小区的最新动态：

张家弄片区

一月二十二日，位于IAPM南侧的张家弄地块100%签约，拆迁成功，涉及1185。 证居民、61738 平方米征收面积。

天钥新村

一月二十三日，徐汇区枫林街道天钥新村(六期)旧住房更新项目已完成100%签约，涉及628证居民。

根据规划，天钥六期旧房更新项目将拆除原有9栋旧房，新建3栋高层建筑、1栋多层带电梯的房屋，并增加地下车库和配套房屋，居民将按照“拆一还一”的原则进行搬迁。

龙华西路123、125号地块

一月二十日，龙华西路123，徐汇龙华街道、125号地块已经开始征求意愿。

根据最新规定，地块拆迁可能与天钥桥路贯通工程有关。它靠近11号线和12号线龙华路站，龙华会和龙华寺在道路对面。陈嘉龙华地块旁边500米的“老破小”和龙华中学都被拆除了。

近几年龙华西岸板块拆迁确实不少，徐汇拆迁速度真的很快。

日晖六村

早在2023年，日晖六村就进行了摸底调查，但是一直没有结果。

今年终于有了新的进展。政府招聘网公布了采购流程。2025年斜土路街道工作任务中，日晖六村信息为“推进日晖六村37-47日成套住房改造工程”。

所以今年开始改造的日晖六村概率很大。

枫林新村，东安五村，中山新村

1月27日，徐汇市规资局正式宣布东安新村规划。从《徐汇区枫林-01更新单位规划实施方案》可以看出，这些规划区还涉及枫林新村、东安五村、中山新村三个住宅区。

如果东安新村想建一个城市综合体，包括标志性建筑、住宅、办公、商业街区、R&D和社区设施。这三个住宅区的一些地方也可能有拆迁的预期。

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徐汇欣欣向荣

徐汇无疑为旧城区如何持续复兴提供了一个优秀的案例。

大力推进城市更新，在徐汇区，旧改与建设并驾齐驱，学位房价值也随之上升。整个地区呈现出一片欣欣向荣的景象，居民们对未来的发展充满信心。

作为徐汇人，他出生在斯里兰卡，长大在斯里兰卡。他热爱这片土地，愿意投资这片土地。每一个拆迁项目落地，都会诞生成千上万的家庭。如果拆迁户持有货币进入市场，也将是徐汇区豪宅市场的强大帮助。

每一位徐汇居民都能成为城市发展的受益者，共享区域发展的收益 。

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结语

目前，开放商愿意用钱投资上海，尤其是上海的中央地区。我们感兴趣的不仅仅是它完善的商业设施和优越的地理位置，还有它这是城市不断更新和旧改造带来的巨大潜力。加快中心城区旧改，腾好地，卖好价格，盖好房子，形成了稳定的发展。

然而，随着房价的上涨，旧改造的难度也在增加，尤其是在历史风貌保护、居民安置和资金平衡方面。

未来的城市更新，可能需要大量的智慧和创新来应对这些问题。

本文来自微信微信官方账号“魔都财观”，作者：观看，36氪经授权发布。

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