碧桂园再生，杨老板过年前收到好消息。

碧桂园终于重生了。

1月21日，碧桂园正式复牌，当日涨幅一度达到27.84%，推动房地产股集体上涨。因此，大多数房地产公司的股价在第二天开始下跌，现在它们几乎再次被“揭示”。

年底前，碧桂园传来一系列重磅利好消息:1月9日，海外债务重组计划公布；14日，两份“迟到”的财务报告发布，股票复牌完成。

杨惠妍，碧桂园董事会主席，终于可以过上好年了。

但从债务重组方案和财务报告业务数据来看，碧桂园的优势只是短期的，未来如何保证建筑的交付，加快项目的实现，仍然是一个巨大的挑战。

杨惠妍目前最紧急的任务是化债。在债务重组方案中，碧桂园计划减少116亿美元的债务，将到期时间延长至最多11.5年；加权平均贷款成本从重组前的每年6%降低到重组后的每年2%。

碧桂园向债权人提供了5个减债选项。其中，现金回购应减少90%以上的本金，而新的债务工具应减少35%的成本。

债务人明显分离了碧桂园的债务化计划。一方面，一个债券持有人小组对股价转换等条款不满意，表示不支持这个重组计划；另一方面，很多债务人表示愿意支持企业渡过难关，希望尽快完成重组。

在很大程度上，愿意支持碧桂园的债务人看中了两点：

第一，为了支持企业债务，杨惠妍家族将向碧桂园提供11亿美元的股东贷款，其中一部分将转为公司股份，另一部分贷款将转为拥有马来西亚森林城市项目股份；

第二，在过去的一年里，碧桂园大规模出售资产，回笼资金。据初步统计，2024年，碧桂园内外共有12家公司股权和物业资产，总额约162.4亿元。

然而，除了重组计划之外，碧桂园和杨惠妍家族还把态度放在了债权人面前。然而，不支持重组计划的债务人很可能想继续在股价转换上玩游戏。另一方面，如果债务人想转换股票，他们可能也看好碧桂园能够完成再生。

对碧桂园而言，推进债务重组的阻力将会小一些。

由于不想做第二个许家印，杨老板化债态度积极。

在碧桂园爆炸前夕，杨惠妍的团队正在切断风险。比如碧桂园高管率先“逃离”多只债券，杨惠妍将持有碧桂园服务股份转让给海外家庭公益基金。然而，当时许家印被捕，这可能会打消杨老板原本的计划，转而积极借钱。

在2023年和2024年中期两份财务报告披露之前，外界终于看到了碧桂园的债务漏洞有多大。

其中，最核心的一点是：降债艰难。

2023年，碧桂园总资产达到1.29万亿元，总负债达到1.2万亿元，比去年同期下降了25.9%和16.1%，而有息负债则下降了约8%至2496.5亿元。

到2024年中期，碧桂园总资产减少800亿元，总负债减少690个小目标，但有息负债总额略有增加到2501.5亿元。在这些负债中，短期负债占80%以上。

这一数据的变化表明，碧桂园的资产可能已经卖得差不多了，很少有资产可以用来化债。能否克服困难，取决于杨惠妍家族是否愿意从自己的钱包中支付。

第二，比恒大好的一点是：目前碧桂园还没有达到资不抵债的程度。2023年碧桂园净资产缩水2209.6亿元，仅剩886亿元，2024年中期缩水740.56亿元。

资产大幅减少体现在财务报告上，这是大规模出售资产造成的。其中，近一半来自新建物业、合资投资项目等。

就收入而言，2023年，碧桂园的收入只是略有下降，但净利润暴跌约2009.6亿元；2024年上半年，净利润再次亏损150.6亿元，一年半亏损2160亿元。与恒大两年巨额亏损8210亿元相比，不到三分之一。

2023年，碧桂园交付了60多万套房子，2024年上半年交付了15万套房子。

相当于一年半的时间，碧桂园每卖一套房就亏了28.8万元。

就销售情况而言，2023年，碧桂园权益销售额减半至只有1743亿元；2024年上半年，进一步跌至只有260亿元。

销售额大幅下滑，影响最大的是现金流。2023年，碧桂园现金流减少56.8%至638亿元，2024年6月底减少447.8亿元，其中被监管现金占85%以上。

碧桂园手中仍有大量的土地储备面积，2023年底有3000多个开发项目，可售合同总建筑面积为9000-9200万。㎡，还有130-140万辆车可以出售。

销售暴跌，实际上已经反映出一种趋势：碧桂园的房子也许卖不出去。

目前碧桂园的另一个重要任务是：保证建筑的交付。

2023年，碧桂园预计将交付70万套房屋，但完成率为85.7%；预计2024年交付量为48万件，完成率为79.2%，总体呈下降趋势。

碧桂园管理层在2025年1月的月度会议上表示，2025年交付任务总量明显低于去年，但仍需多方努力。要提前规划和支持资源，确保交付工作顺利进行。

即使碧桂园有3000多个开发项目，也无法完成变现，同样无济于事。

根据碧桂园债务重组计划，在削减的116亿美元债务中，未来16年将有3000多个国内外开发项目，预计用于偿还债务的自由现金将达到226亿-280亿元。

但是，2024年6月底，碧桂园总债务为1472.87亿元，已发生违约或交叉违约。

很明显，重组方案披露、股票复牌只是考验的开始，杨惠妍和碧桂园要真正重生，还有许多挑战摆在眼前。

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