又开始了，上海启动了大量拆迁旧改

最近，上海的一次会议可能被我们忽略了。地区优质发展领导小组办公室的一次会议发布了一份名为《上海市深入实施以人为本的新型城市化战略五年行动计划实施方案》的文件。

名字很长很绕，但有两三句话，指出了今年上海城市发展的重中之重，感觉未来几年可以直接为上海楼市定下基调。

关于城市旧改，第一次看到如此大量使用“全面”这样坚定词语的表述。

• 2025年底，中心城区零星二级旧里以下房屋改造要全面完成；
• 2026年底，城中村整体改造工程全面启动；
• 小梁薄板房屋改造于2027年底全面完成。

在接下来的三年里，上海将大力推进城市发展，一年一个节点，时间非常紧迫。也就是说，2025-2027年，上海将迎来前所未有的拆迁浪潮。

哪里有这些地方，哪些城区的拆迁项目正在规划中，哪些城中村已经在收集和储存土地。

更为重要的是，在接下来的三年里，上海将有多少拆迁户持有数百万巨款，进入房市。

想想东安一二村1万多个拆迁户，可以自己带来周边新房市场的超高人气。不难想象，未来几年上海这波轰轰烈烈的拆迁热潮背后。

因此，上海一股激烈的房市购买力正在悄然形成...

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首先，让我们关注那些绝对的核心区域。

没有，刚开年的几个重大拆迁计划这一消息引起了轰动。引起轰动的原因，除了拆迁本身，还离不开因为它还是上海实实在在的。王炸地段。

首先要提到的是大名鼎鼎，外滩。

今年1月，外滩两个更新单位的计划正式获批，涉及14个邻里地块，总规模约63.5万平方米。这个项目也是近年来上海市区最大的旧改项目。

在这里，根据官方规划范围，我们在地图上划了一下。让我们感受一下这个地区的能量水平。无论是苏州河、外滩还是南京西路，上海最有价值的地标几乎都包括在内。

因此，今年上海市区的拆迁力度是史诗级的。

但是根据规划方案，外滩01模块总面积约75公亩，外滩02模块约79公亩，两者加起来，整整154公亩。

外滩01、在02单元规划中，共涉及14个邻里地块。

而且由于地段无法复制，邀请的设计团队也可以称之为豪华级别。

其中，外滩01模块邀请福斯特团队和同济大学团队共同打造，外滩02模块邀请佩帕施事务所团队和华东集团团队。

整个外滩01、02部分更新单元的邻居已经拆除，部分居民已经搬出。

例如，外滩166、167、2023年，168小区开始征求旧改意愿，涉及1400多家居民单位。去年4月，这三个小区的第二轮征求已经生效，签约率高达98.84%。

据媒体统计，外滩2个单元还剩下10多个未更新的小区，更新范围内涉及的家庭户数约为3476户。

事实上，去年因为其他话题去了南京西路九江路周边的现场，我已经在拆迁了。当时调查的几家沿街商铺都进入了上海的旧改革范围，准备拆迁。

为什么今年外滩会大力推出两个单元的旧改革？其实黄浦区背后的欲望更多，那就是2018年提出的建设。第二立面的外滩。

外滩第二立面的建设也被列为上海10个城市更新单位之一，今年迎来了一个关键节点，这也是为什么外滩会加快两个单元的零星旧改。

也就是说，未来大量城市拆迁户可能会出现在外滩的两个单位。如果他们持有货币进入市场，这将有助于明年城市豪宅的普及。

其次，杨浦隆昌路。

不知道大家有没有关注上海各区每年年初发布的重大项目。2025年，杨浦地区重大项目中隐藏着拆迁的线索。

一是隆昌路道路改造与新建工程，二是隆昌路越江隧道工程。

正式发布的杨浦，隆昌路综合改造工程已立项，现阶段为征地拆迁阶段，改造工程将于2026年底至2027年初开工。

杨浦区规划和自然资源局去年还提到了隆昌路的道路拓展规划，从原来的21米扩展到40米左右。

由于隆昌路越江隧道的建设需要，沿线十个住宅区将迎来拆迁，估计有800多个住宅区。沿线有著名的隆昌公寓，也被称为上海市区的“猪笼城寨”。

但早些年隆昌公寓便被列入保护性建筑，很有可能是原地整修。

但是，杨浦隆昌路的旧改计划，时间表也规划得很清楚，拆迁也是箭在弦上。

但具体征地公告还需要等待官方公布，原本预计将于2024年第四季度公布，现在可能会推迟到今年第一季度。

就在我以为这两个城市项目已经够重的时候，徐汇是今年大拆迁户，又有新消息传来。徐汇，刚刚拆除东安一二村近6000个，又开始改造属于徐汇滨江附近的江南新村，涉及1187个居住证。

是啊，这个项目就在东安一二村和著名的香港置地启元旁边。

1月21日，改造征求通知刚刚发布。此外，衡复面貌保护区张家弄区房屋征收已全面完成，100%签约，涉及1185户产证居民。

本人简单梳理了一下，正在发生的中心城区拆迁旧改还有哪些。

近期签约起效及即将推进的，仅粗略统计四个区域，就有近万个。

从公开信息中整理数据

所以，我发现这种趋势比我想象的要强烈得多。

02

中心城区旧改可谓轰轰烈烈，看看对面浦东，更要在这两年里，全面启动大规模城中村改造。

从公开信息中整理数据

最近航头城中村旧改造，面积约732.21亩，48.8万亩。㎡，航头城中村旧改涉及约1.65万人，明确表示2025年正式拆迁。

合作单位选拔结果出炉，又是金桥集团中标。

2023年8月，航头镇航南社区、航东鹤鸣等地块被认定为城中村改造项目，涉及的5个点已在浦东公布。

改造区域主要位于航头镇中部和南部。

放在浦东的整体地图上，位置也特别好，往北是张江科学城，承担着张江工业人口的溢出。

有陆川、张江、金桥三家企业参与了航头城中村的旧改革。

这次又是金桥，审查在意见中写出了金桥提供的方案最可行，经验也最丰富，所以中标。

金桥集团在浦东，之前有两个城中村改造项目，一个是唐镇小湾村，一个是暮二村。金桥集团接手旧改后，不仅签约快，还打造成产城融合样本。就连小湾村的安置房也邀请了国际建筑师马岩松团队亲自写作。

以金桥集团前期丰富的城中村改造经验为基础，这次中标航头城中村旧改，也是意料之中。

下一步，浦东近三年来最大的城中村旧改项目，三林镇城中村旧改也来了。

近日，三林镇城中村旧改方案在浦东新区官网公布。

三林村、中林村、西林村、三林老街居委会等都是老旧宅基地的主要改造区域。

这次旧改造规模853.51亩，56.9万亩。㎡，涉及5个村庄，户籍1399户，户籍人口4614人，户籍人口4614人。 。

预计2025年开始征收安置，并在两年内完成腾地，争取在五年内基本完成建设。

值得期待的是，三林地块位置较好，往西为前滩中心商务区CBD，离新规划的新杨思也很近。

未来这三个板块的联动，整个浦东的中部位置将迎来一个全新的面貌，这也是继前滩、前滩南、新杨思之后，浦东外环内可能会增加两个开发区域。

后面还有一颗重磅炸弹在等待：陆家嘴东扩计划。

作为上海领先的金融板块，陆家嘴也是世界金融中心，这里的摩天大楼是这座城市向世界展示的名片。

但是像陆家嘴一样繁华，也有一个隐秘的背面，那就是乳山、崂山等几个隐藏在小陆家嘴后面的老小区。

其中最古老的房屋也要追溯到1950年左右，已经达到70年的产权期限。

但是这一人数高达650万平方米的旧改计划，并非凭空诞生，而是一份来自2022年的官方文件。

东扩计划背后涉及10多个社区，1万多户居民，比去年东安一二村大两倍，因此也被称为浦东版的“东安新村”。

对浦东部分城中村改造计划进行了简单的统计，比如这两年顺利推进，接下来大约有2万人可能成为拆迁户。

但是根据去年周边新房的表现，可以提前预测，未来航头、三林这两大城市中村地块进入市场后的热度。

03

这远远没有结束，当然。

为什么会这样呢？确定在接下来的两年里，上海将开始大规模拆迁？

也是因为背诵了政府报告和文章开头的官方会议。如果你仔细研究今年上海的政府报告，你可以从数量上直观地感受到这个城市未来的努力方向。

第一，城中村旧改以前所未有的速度，正在推进。

21个城中村改造项目于去年新启动，达到计划任务的2.1倍。

并且在去年的政府工作报告中，提前公布了2025年上海城中村改造的目标：25个。比2024年更高。

回顾上海城中村近年来的改造速度。2024-2025这两年，算是特别激烈的两年。

仅仅这两年，上海就开始了近50个城中村改造，是过去几年的两倍。到2026年底，上海城中村改造的目的是全面启动。

也就是说，明年之前，上海全市所有城中村都将全面开始改造。

不仅如此，在中心城区零星二级旧里以下的房屋改造，动作更快。

2023年，根据上海市政府每年发布的年度工作报告，、2024年上海中心城区总共完成了约26万㎡2025年的目标是全面完成零星二级旧里以下房屋改造。

最后，是小梁薄板房等不成套旧房改造，每年31万元㎡体积，到2027年底全面完成改造。

换言之，到2027年底，上海的城市旧改将进入全面收尾阶段，城中村的旧改也将全面启动。

也就是说，在接下来的几年里，就是上海使力旧改。最强烈这一时期，也是上海产生拆迁户最多的时期。

下面我们来看看未来两年上海各区的土储计划。

市规划和自然资源局每年公布的年度土地资源利用计划被誉为上海拆迁计划的最初蓝图。因为列入土地储备计划，意味着拆迁征地工作可以启动。所以，如果打开各区土地储备计划，也可以找到一些线索。

整理出自己的公开信息

除黄浦、徐汇未公布全部数据外，其他区均已公布。徐汇在中心城市遥遥领先，年初公布的拆迁预算也是最高的。浦东、青浦、闵行的土地储备也不容小觑。

全部数据显示，上海跟随国家顶级战略，在未来几年里，城市发展将全面加快，全面爆发。

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强势拆迁潮，将如何改变上海楼市？

首先，各大核心城市地区都有新的土地储备。无论是高层豪宅还是别墅，都将成为新的产品供应。当然，城市的面貌将是全新的。

二是大批拆迁户进入新房市场，进一步推动热度。

仅年初公布的几个大规模旧改计划，估计拆迁人数往往上万。毫无疑问，上海将有大规模的拆迁户进入住房市场。

新房市场正在形成一股新的力量，这种本地买房偏好的研究必然会成为一个话题。借用巧克丽丽之前对拆迁户买房偏好的市场调整总结:徐汇滨江、前滩、世博、金桥等热门新房地段。...热上加温。

因此也可以预见，2025年上海楼市，又增加了一个炙手可热的理由。

本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”，作者：乔不丝，36氪经授权发布。

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