这种新模式，真能拯救楼市。

今天是2025年1月14日，距离传统春节只剩下半个月了。我还在研究的路上。！在过去的一年里，这是正常的。但是研究越多，困惑就越多！

比如眼前的问题和深层次的问题。无论我们如何讨论转型、改革、新模式，我们都不会听我在身边说话。他们更注重工作的稳定性、住房问题，甚至下个月员工的工资能否按时足额发放。

小到个人，一家企业，大到一级政府，也许更加关注眼前的问题！

但是事实上，过分重视眼前的问题，通常会使人变得主观、悲观。深层次的问题是客观的。深层次的问题想清楚了，人变得客观起来，眼前的问题也不是问题。，眉眼或路径甚至可以解决。

例如，当我们面临衰老问题时，如果我们继承传统观念，我们可能会悲观负面问题，如年轻人更少、劳动力更少、养老金不足、房价下跌等。但事实上，如果你想到一代即将退休的婴儿潮("60、70后)，不仅是“有钱有闲”的一代人，在饮食、营养、医疗条件前所未有的发达时代，也是一群精力充沛、精力充沛的老人。他们会眼前一亮吗？

为什么，国家要提到“银发经济”！

60后、70后起源于物质匮乏时代，在快速发展时期成长，享受收入，看到好东西，对退休后的“美好生活”有着强烈的憧憬。另一方面，过去几十年的供应体系一直围绕儿童、年轻人和中年人设计，从房子到汽车，从家庭到社会服务，对老龄化时代考虑不够。

因此，制造业、服务业等。有太多的创业机会和赚钱机会。比如现有房屋和社区的老龄化改造，为老年人提供餐饮、护理、娱乐、沟通等主流家庭养老模式。这样不仅可以容纳庞大的就业机会，还可以通过不断细分的轨道创造许多首发经济，汇聚成涓涓细流，创造内需引擎。

01

对房地产来说，老龄化确实意味着购房者越来越少！

然而，房地产增量市场不可阻挡地减少，这是一个大趋势，与老龄化无直接关系。房地产转型或走向新模式，不是“要不要”的问题，而是已经形成了一个被迫和高压的问题，不转型就会死。

换个思路，老年人康养需求的爆发式增长，能否与新的房地产赛道相连？

现在，文化旅游市场上，最活跃的不是特种部队的年轻人，而是老年团。特种部队集中在节假日，而老年团则一年四季长虹。举例来说，你工作日去西湖，到处都是精力充沛、打卡精神不弱的老人。

因此，只有“朝气蓬勃的老人，沉迷于压抑的中年人，死气沉沉的年轻人”这句话。

以前，对于文旅康养地产，我们的想法是房地产。嫁接文旅康养资源，或许只是营销的噱头，关键在于把文旅康养的规划理念做大，宣传房地产的升值功能，思考如何把房子卖给老人。

所以之后就出现了旅游地产鸡毛的问题。房子已经卖完了，但是要植入的文化旅游保健资源还在图纸上，或者不能运营，甚至水、电、管、气、网等市政设施还没有到位，一些A级景区还被退市了。

因此，老百姓用脚投票。即使文化旅游项目给出了10点的渠道费，也不能出售。显然，继承旧房地产的打法，对于更强调内容的文旅康养地产，显然是不行的。。但地方政府的思想仍然没有转过来。许多地方的主政人员都很困惑，“来我这里度假的老人很多，怎样才能让他们买房子？”

几乎所有60后、70后的群体都有1-2次买房的经历，对房地产有了很多了解，现在变得更加理性了。这个就是其中之一。

其次，他们都有使用移动互联网的习惯，信息收集多样化，尤其是对视频媒体的强烈依赖。当你看颤音、Aautorapper、头条等短视频时，你会发现在房地产方面，蜂拥而至，如何避雷、防雷、踩雷等。

总而言之，单层“卖房”的思路，要改变！

02

当前内卷式竞争，开发端，营销端，强调用户体验。或者说，为了缓解他人的需求和烦恼，实现自己的目标。

现在，尽管都在强调“用户体验”，在实践中，我们通常不会从接地气的草根研究中获得有用的信息，然后完善规划建设和运营管理。相反，我们应该看看同行和朋友的做法。。哪个项目卖得好，他们在哪个环节做了改进，用了什么好材料，然后我就这么做了。目的只有一个，尽快完成销售。

大多数基于用户体验的创新，都是基于服务营销。

对文旅康养地产来说，与一般商品房项目不同，它更强调文旅、康养资源，房地产只是一种媒介。所以，文化旅游康养地产的新模式，应该从“房地产”开始 文旅康养”到“文旅康养” 房地产“思维转变”。

例如，罗振宇跨年演讲中的两个案例：

一是，安徽黄山黟（yī）县潭口村将村里13栋闲置房改为公寓、咖啡店、面包店，接待上海浦东川沙新镇社区的老人。他们集体过来，一天150元，管吃管住。

这一案例有几个特点：

• 第一，价格低，一天150元，还包吃住；
• 其次，老人集体过来，避免不安全感；
• 再次，重建熟悉的人文环境，使环境更加生疏，受到老年人的欢迎。

二是，徽州潜口镇有一个新的徽派建筑群，非常漂亮。如果按照过去旅游地产的常见玩法——销售，估计很难卖出去。这个房地产怎么办？与保险公司合作，将房屋发展成为保险客户的利益。来黄山住三天两夜的1.5万个名额，3秒内全部抢空。就这样，闲置资源被复活了。

这一案例还具有以下特点：

• 首先，这些都是保险公司给客户的好处，价格也低；
• 第二，“双赢”，保险公司维护了客户关系，开发商经营这个房地产，获得了稳定的客户；
• 再次，顾客得到了免费游览黄山的感觉。

这两种情况，还有一个共同点，就是没有一种销售方式。或者说，这是一种经营方式

也许，地方政府要急了，我的房地产怎么办？

03

事实上，更强调实体的文化旅游保健房地产，未来将是这类房地产的新模式，主要是运营，或者通过运营促进销售，促进长期流动的综合收入。如果你还抱着“房子卖不出去，我该怎么办？”这个眼前的问题，除了增加焦虑，无能为力，什么都解决不了。如果转向“以退为进”的经营，将是另一番天地。

回到以上两个案例。虽然没有实现“销售”，但它吸引了人口和流量。请注意，在商家内卷竞争的股票时代，谁能吸引人口，吸引流量，谁能更接地气地满足需求，谁就会占据“流量转换”的先天优势。

在上述情况下，顾客多了，顾客经常来，首先将活跃当地的餐饮、零售、住宿、旅游等领域，这将带动当地的就业，也将带动当地的就业推进楼堂馆所、民宿、酒店、度假公寓等，这本身就是房地产业态。

此外，这类房地产子业态的发展前景，也能与存量盘活相结合，既解决了去库存问题，又满足了新业态的空间需求。

其次，随着就业的增加，收入稳定。一方面，当地人也会增加消费，包括住房消费。如今，房地产消费减弱的根本原因是收入和就业的基本面减弱。另一方面，随着当地微观经济的活跃，就业机会的增加也会带动更多的人来就业创业。它是房地产可持续发展的命脉。

最近在和某个地方的主政交流的时候，对方告诉我，每年都有数百万游客来，但是为什么当地的经济没有明显的改善呢？我看了看数据，发现来这里的人不少，但是过夜率不高，集中在1-2个打卡景点，人均消费自然也上不来。，喊叫不叫座。这背后，一定是城市的亲民性和包容性不够。

或是，与周围其它地区相比，做得不够好。！

最近，因为两个数据，郑州挺出圈子的：

一是，年初制定的10,000件“新旧置换”，包括国有企业平台收购的5000套存量房，顺利完成；

二是，到2024年，郑州的库存去化规模最大，达到214万平方米。

资料来源：克而瑞

大家都在想郑州用了什么招式。事实上，市场上很难有“新鲜”的大招，让市场迅速见底。了解郑州的人都知道，郑州这几年一直在做一件事，那就是政府旗下的国企平台，从2022年开始收购了12.5万套现有商品房，作为人才租赁的保障房。

作者也去调查过，这些人才租赁住房大多位于市中心区，租赁体验特别好，还有考研创业的空间。租金约为市场租金的三折优惠。。这类项目大量上市，迫使部分品牌长租公寓退出。

感觉挺好的，像郑州这样的一二线城市，虽然都在“抢人才”，但是功利，“用心”的程度不高。

虽然也做过人才房项目，但是要么体积小，要么门槛高。

事实上，一个城市是否有活力取决于它是否能吸引年轻人。要吸引年轻人，就要友好包容年轻人，考虑他们创业生活的痛点和顾忌，比如大规模提供低成本、体面的住所。

事实上，没有政府补贴，人才房很难维持，更不用说做了。但是为什么要这么做呢？因为这是全市的战略，用市领导的话说，“在10年的时间里，郑州正在创造一个年轻人和人才创业和安家的生态。

有了这种生态，各种生物自然会活跃起来，这不仅是城市的活力源泉，也是房地产和经济的活力源泉。文化旅游保健项目也是如此。一个城市首先要做好文化旅游和保健资源，把交通、餐饮、住宿、市容、投诉处理的各个环节都贴近百姓，成本低，接地气，价格实惠。

比如需要24小时抢救，不需要恒温游泳池；需要帮助设置景区门票，不需要豪华景区大门；需要当地的农业特产(比如烤红薯)，不需要商业中心。这样，这个城市就可以建造一个聚集老年人的文化旅游圣地和养生圣地。假如老人在这里体验得很好，她就会常到，常住，到时候，卖房子不就水到渠成了吗？

本文来自微信微信官方账号“李宇嘉地产笔记”，作者：李宇嘉，36氪经授权发布。

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