越来越多的城市一手卖不出二手货。

相信大家年底了 我们都在忙着年终述职，房地产市场也不例外。最近看了无数关于房市数据的年终报告，几万字甚至几十万字都是事实，就是各个城市的二手交易都在疯狂。逆转 ，而且对比差距越来越大，无论是北京、上海还是东莞合肥，基本都是这样。这不仅是我的身体感受，也是整个宏观大数据的最终结论。

克而瑞显示，2024年全国30个城市二手房销售额达到2.3亿平方米，创历史新高，包括整体 二手份额也逆转到59% 。

在过去的两年里，中指数据也非常明显，二手成交比例的上升趋势也在上升。

根据巧克丽丽的数据，即使是上海这个二手主导的股市，往年一二手交易比例最多也只有1。：去年也来到了1：4了。

结合我们团队在上海的几次市场调整，比如去年很多板块的二手交易都比一手好很多，所以从宏观到肉眼可见的微观都证明了市场确实是这样的。

但是具体情况又是怎样的呢？哪些城市？ 二手手开始逆转？他们分别是谁？是否存在相反的情况？

站在年关回望过去一年的房市，二手房开始超越一手又意味着什么？

所有这些问题的答案都需要从数据中看得更清楚。

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所以我整理了一下全国23个主要城市的二手交易数据，有些数据确实相当不错。让人震惊的。

在过去的一年里，全国一二手市场的变化可以用日新月异来形容。这种变化并不意外，但它彻底颠覆了我们去年的认知。

例如有四个城市，一个二手交易开始。真正逆转，也就是说，原本以一手成交为主的市场，现在二手开始翻盘做老大。

我做了一个二手交易量的对比表，没想到最夸张的竟然是长沙。

2023年长沙 二手交易比例为1： 0.7，此时整体以一手为主，二手成交量市场占比不到40%。然而，经过一年的努力，2024年二手房已经占据了70%的市场，二手成交率已经达到1。：2.4，也是这次统计后二手翻转最严重的城市之一。

第二个是杭州，没有长沙那么高，但是去年一二手比例也达到了1。：1.8。

近四年来，杭州新房成交量一直在下降，从高点的20万件滑落到去年的5万多套，二手成交却相反， 在超出一手数据之前，整体起伏不定。

包括青岛，南宁 二手房也成为市场成交的主力军，但是还有一类城市的情况不同。

比如西安、深圳、郑州等等 六个城市原本是股票市场， 2023年一二手交易也是五五开的样子，结果去年二手交易就和一手交易完全拉开了差距。

如果说2023年是进入股票房市场的话，那么2024年，已经算完了一次市场交易结构。完全转型。

最为典型的是西安，2023年二手交易市场只占50%，结果去年二手房交易突然上升，占66%。

东莞、厦门、佛山三个城市，二手的主导地位也在逐步扩大。

但深圳虽然有 2023年一次二手交易也达到了55分的状态，但并非第一次。

资料来源：乐有家

2020年，深圳房地产市场以二手为主。去年二手交易又回到了四六分，可以算是股市的回归。全年有54487套二手网上签约，同比飙升66%。整个二手交易的火爆也带动了业主的信心，这对于以股票为主的一线城市来说是一个很好的信号。

最后，近年来，更典型的股票主导城市，如上海、北京、二线城市合肥等。这些股票城市的二手市场份额已经达到了70%-80%的恐怖水平。可以说二手市场是绝对主导地位。

特别是上海达到了历史新高。：4.3，换算成市场的百分比是多少？

去年，上海的二手交易量占全市的81%。去年，它当然很高，但仍然处于69%的水平。其实和重庆、南京差不多，但是2024年还不到一点点。 这一数字占81%，全国也是一枝独秀，代表上海一二手交易格局完成。根本逆转。

我们在今年年初的文章中详细讨论了这一点，相当于上海每卖出5套房子，就有4套是二手房，包括合肥必须关注的。在我们现场调整这个城市之前，我们还是被它的产业创新所感动，现在也体现在楼市数据上。人口和行业的高速引入和降价的主旋律将这个城市的二手交易推向了80%的市场份额。

但也有一种特殊情况，即二手成交所所占比例反而反而反而有一种特殊情况，降继续下去，比如曾经一手库存比较高的武汉，去化周期特别长，最多35个月。这是一个非常可怕的概念。房价一度下跌，不忍直视。现在这个城市所有的注意力、资源和金钱都集中在去新房的库存上，所以我们可以清楚地看到，新房的交易几乎在飙升。目前去库存的成绩还是不错的，房市也开始走向健康。

信息源：武汉安居客

但是，除这一特殊情况外，我们仍然可以说，全国二手交易份额确实迎来了颠覆性的扩张。

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在这一点上，除了数据之外，还有一些有趣的事情，其实二手卖得越来越好，除了业主、中介和二手平台应该是最快乐的，在这波市场的颠覆下，也有一部分人获得了最多的利润。

之前，我们偶然向大家透露了上海一些平台中介的佣金情况。去年10月，6000多套房总佣金7.58亿元，每笔最贵佣金234万元。浦东御翠园一栋490多平米的别墅，平均每个销售冠军的佣金都是百万。

经纪人的日子过得很好，背后的平台公司当然更好， 甚至可以说是好的，只看这几年的财务报告大概就能感觉到，总收入已连续三年上升。

最神奇的是，去年贝壳和开发商一样，在全国范围内获得了土地。没人想到做了很多年的中介哥会决定换桌吃饭，贝壳似乎对盖房子极其用心，不仅出现在北京顺义、广州荔湾等地的土地拍卖市场，还经常举牌，虽然是最好的。 从头到尾都没有拼过其他房企，但是从头到尾都充满了欲望。

带着这种开疆拓土的决心，贝壳去年总共拿下了四个城市，而且拿到的几块地，也都是名副其实的高价值土地。

成都金融城三期最高一块，溢价高达42%，也是成都土拍历史新高的地王。

最近奉贤地块靠龙湖，奉贤当地人最认可的地方，如果房子确实建成了，想必也不愁卖。

包括太平洋的房子，他们的店经常出现在各大社区的入口处。去年营业额也超过了600亿。就在上周，这个中介平台以公司的名义买了一套汤臣一品的拍卖行，成交价1.7亿。

一般来说，中介公司要么忙于全国土地市场，要么逢低买入一线豪宅资产，他们的行动确实能直观地反映二手市场交易的好坏。

根据这一结果，过去一年二手市场确实繁荣而精彩。

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所以为什么二手股市越来越夸张呢？

假如只是一个城市，一个板块二手卖得好，那的确没什么好说的，但是如果全国一二线都是这样，那就很能反映出一些问题。

从目前的市场情绪来看，根本原因还是二手房有社会化定价我们之前说过，自然优势很受欢迎。除了房子本身比较新，很大一部分原因是和二手房有倒挂的空间，但是现在的场景是二手房可以随意涨价，随着市场的变化而降价。

以上海为例。几年前，上市价格随着市场一路下跌。虽然新政后二手房东信心大增，然后价格上涨，但后来会平静下来。

注意：图表仅为上海近两年上市均价走势。

因此，通过这张图表，我们可以看到市场上市的极其真实的情绪。毫不夸张地说，如果业主愿意和焦虑地卖掉过去一年，他基本上可以谈论任何价格。

但是一手不同 ，就拿上海来说，降价不能超过5%，面对逐渐刮平的倒挂空间，这种情况使得一手继续与二手对抗有些困难。

另外就是先卖房子再买房子人越来越多，但也有两种更换情况。一是现在很多地方的新房限购已经陆续解除，准备买房的人只有先卖掉原来的二手房才有资格买房。但更多的是现实因素。这两年大家都没有足够的现金。如果他们不卖掉旧房子，他们真的没有那么多钱去换更好的房子。当然，他们身边很多人这两年真的不愿意买房。

其核心原因还是二手的确定性更高，特别是当我们把目光投向郊区时，甚至像上海这样的国际也是如此。

之前也为大家统计过郊区的二手对比。很明显，像曹路、安亭这样的城市郊区，都有一个极冷、二手火爆的场景。

这里就是郊区部分新房叠加的双重buff。：规划中的郊区加上不确定的交付，这个时候我想知道，除了二手的问题不是很新，至少可以让你看到其他的东西，比如房子内外好看不好看，周围去哪里买菜，邻居是谁，一眼就能看出来。

总而言之，当大环境不确定时，人们只能迅速抓住确定的当前，所以市场上的二手交易数据就集中在一起。

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当然，我们也应该看到更本质的问题。目前，无论是一线还是二线，几乎所有的住房市场都已经到了一个新的阶段，那就是一个二手市场。结构性变化 ：全面进入存量时代。

这一变化本身并不稀奇，早就有迹象了， 比如随着一手房的大量交付，二手房的供应和交易自然会越来越多，但对于我们这个行业来说，这种影响可能会持续很长时间。在去库存的基调下，去年一手供应量日益减少，不仅是新市场，还有土地拍卖。

去年上海的土地拍摄是直的 收缩到2022年的三分之一，这也直接说明了整个新房市场今年也就是2025年不会有太多的供应，一手稀缺也会让更多的人进入二手市场，选择更适合自己的产品。

因为需求不会减少，只会转移，为什么今天要和大家分析这些二手数据？我们想讨论的不是过去一年的市场情况，而是肯定一个事实，那就是2025年也是如此，二手交易还是会长期稳定热闹。

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：真名卢俊团队，36氪经授权发布。

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