郑州中介争夺“房票大军”，个别楼盘“曲线涨价”，中介入村获客

郑州房市 日常经济新闻资料图

"你还有房票吗？要不要去看房子？"

"你会把有票的亲戚介绍给我，如果促成一个订单，我会给你发红包。"

十一月至今，郑州市北四环附近的几个城中村安置小区，成为房地产中介争夺顾客的集中场所。

冬日寒风中，有人在小区门口架起小桌椅，旁边挂着显眼的标语：“房票买房，全程带看，车接送。”

还有中介在各小区游荡，房票是交流的“暗语”。

据《河南日报》报道，郑州市多个主城区正在同步开展房票安置工作。11月18日，位于郑州市惠济区的河宽境、绿都上景苑两个项目已完成首批房票兑现。两个项目共有81张首批房票兑现，资金达到9904.9万元。

这里是郑州市首批实现房票全额兑现的房地产开发项目，也就是说郑州市创新实施的房票安置政策成功实施。

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在郑州，房票大军“抢房”？

这一轮郑州房市收入，可以追溯到10月底。

当时，郑州市人民政府办公室发布的《关于做好郑州市征收安置工程房票安置实施办法的通知》(以下简称《房票安置办法》)文件在10月22日流传。文件提出，机场区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区、市区应尽快启动房票安置工作。

十月三十一日，郑州市房协发布《关于号召全市房地产开发企业参与房票安置工作的通知》。通知提到，全市所有待售房地产项目均在房票允许购买范围内，群众持有的房票购买能力与等价货币相同，在选择范围、房屋定价、优惠政策等方面应与普通客户享有同等权利。结合实际工作，目前正在推进的房票安置项目是2024年城中村改造专项贷款购买和建设的项目。根据目前资金使用的相关规定，只支持购房。

正商家河宽境是郑州市最早接受本轮房票兑换政策中房票的两大房地产项目之一。该项目于2023年8月正式开业，预计将于2024年底交付使用。根据销售顾问的说法，当时其他开发商都在观望，不愿意参与。正商家河宽境靠近北四环，比较偏远。“上半年销售情况很差，公司也希望借此机会合作，看看能不能多卖。”。

从结果来看，正商家河宽境赌对了。该项目专门为房票安置客户开设了两栋新建筑，共计318套期房。当天，村民们直接涌入售楼处，没有任何宣传。网上流传的现场视频显示，由于客流量过大，一位销售顾问不得不站在沙盘上维持秩序。在另一边的入口处，几十个村民正在排队等候进入。

根据贝壳研究院郑州分院的计算，2024年11月，郑州主城区8区及四郊县，住宅网签套数为7023套，环比增长约10.9%，同比增长约51%。

从环线来看，郑州三环到四环房是新房购买的核心区域。11月份，在房票政策的推动下，交易比例从10月份的37.66%上升到49.49%。二七新区、惠济区、常西湖新区等三四环房是本轮房票安置的集中区域，网上签约量大幅增加。随着港区房票热度的下降，五环外区域网上签约比例明显下降。

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个别楼盘“曲线涨价”，中介入村获客

“房票安置政策极大地促进了郑州房地产去库存的工作”。与此同时，由于持票村民与市场客户同步竞争，村民的进入也促进了市场客户。“一些市场客户还在观望，但现在他们担心房子会被房票客户买走。”而瑞河南地区分析师周亚则表示。

交易量大幅增加，随后有关涨价的传言在市场上传开，更有甚者说“郑州80%的开发商因为房票客户的到来而涨价”。

周亚表示，从整体市场来看，价格稳定仍然是主流，因为个别项目受到房票客户的影响，房源不多，收回了之前的部分优惠政策。资深房地产中介杨亮范也表示，不是普遍上涨，而是“个别房地产价格略有波动”。

没有人能确定市场的热度会持续下去，在此之前，涨价只能是个谬论。

目前，房票安置政策正在陆续向郑州更多地区征用拆迁项目实施。为了抢收，争取更多持票村民，除了最近领导看房，中介杨亮范(化名)还有一个重要的工作，那就是收集已经在网上实施并可能实施房票安置制度的村庄，然后深入村口获取客户。

“无论这些拆迁村是否发布(政策通知)，郑州及周边地区的村庄大家都去过，效果还可以。这样做总是有一点效果的。”

据贝壳研究院郑州分院分析师介绍，房票制度的大力推进，使得郑州新房库存去化周期明显缩短。根据河南省住房和城乡建设厅官网的信息，郑州主城区新房库存周期已降至18个以内。随后房票制度的推进将进一步扭转郑州新房市场的供需关系，推动房价停止下跌，回归稳定。结合近11个月新房网签情况，推断2024年新房全年网签套数约为5万套。

二手房方面，2024年郑州二手房价格回调10%左右，下降幅度是近年来最大的，价格变化依然繁荣。然而，随着价格的调整和供应结构的优化，二手房的性价比优势凸显。在追求性价比的背景下，居民买房的偏好转为二手房，带来了二手房成交量的稳步增长。预计2024年全年网上签约6万套二手房，仅次于2023年，近年来处于高位。

《中国新闻周刊》每经房产整合(记者 杨智杰）、《证券时报》、《河南日报》 祁道鹏）、时代财经(记者) 陈泽旋）