买房子多付了十几万？如何收取物业费、税费？各地住房和城乡建设部门回应买房“取消公摊”

由于购房后分摊面积不透明，实际使用面积抽象，近日，各地官方宣布商品房将按套内面积定价出售，“取消分摊”再次成为热搜关键词。

与此同时，关于购房成本和住房成本的影响再次被讨论。一些买家想知道，“你以前买过更多的钱吗？”“物业费和供暖费怎么收？”

因此，该报采访了当地的住房和城乡建设部门。当地住房和城乡建设部门的人士表示，这项政策的目的不是取消分摊，而是改变定价方式和宣传口径。这一举措旨在让购房者在购买房产时更清楚地了解购买的居住空间的实际大小，有助于购房者识别商品房的性价比。对于“物业费”、“采暖费”、讨论“税费”等房屋成本，仍然需要配套政策的支持。

多付了十几万买房？各地住房和城乡建设部门回应:“取消摊位”不是不计摊位。

12月17日，张家口市住房和城乡建设局等四部门近日发布《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干措施》通知，指出将鼓励实施“现房销售”，继续推进“取消摊位”。

12月12日，衡阳市自然资源和规划局联合市住房和城乡建设局、市发展改革委发布《关于全市商品房销售套内建筑面积定价的通知》，明确自2025年1月1日起，当地行政区域商品房将按套内建筑面积计费销售。

对于大多数购房者来说，由于摊位面积难以测量和计算，政策出台后，“取消摊位”的呼声再次上升。一些购房者简单地将“按套内建筑面积计费销售”等同于取消摊位，并直言不讳地说“买房的人怎么办，能退吗？”。

对此，张家口市住房和城乡建设局相关人员告诉本报，“取消摊位”是指鼓励房企按套内建筑面积计费销售，而不是不计入摊位成本，而是改变定价方式，让消费者消费清晰。

事实上，早在衡阳和张家口之前，就已经有各地提出可以根据住房套内面积进行宣传销售。

今年9月，湘潭市发布了《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》18项措施。在优化住房销售方式方面，建议房地产开发企业可以按住房套内面积(不含共享面积)计费进行宣传销售。

今年5月，广东肇庆市出台相关规定，明确从2024年5月1日起，全市范围内的商品房将按套内面积进行定价宣传销售。

此前，合肥于去年7月召开全市房地产工作会议，还提出“为防止共享面积过大，要积极探索商品房销售按套内面积定价。”

从探索实施“按套内面积定价销售”的城市来看，当地住房和城乡建设部门工作人员表示，“按套内面积定价销售”并不是直接取消公摊，而是定价方式和宣传口径的变化。

肇庆市住房和城乡建设局工作人员告诉《ThePaper》，按套内面积定价销售对开发企业购房总价影响不大，只是宣传口径的变化。按套内面积定价销售后，买家可以更直观地看待，获得率高的项目自然更受欢迎。

有地方城建局人士提到，政策出台后，有买家打电话问，是不是说之前买的房子按套内面积多交了10多万？其实是没有的，还是会转换成房子的共享成本。按套内面积计算的单价会高于按建筑面积计算的单价。比如对于购房者来说，如果按照内部面积定价，花1万元买1平米，就是你住的那平米。按照建筑面积，价格可能是8000元，只是定价方式的变化。

事实上，“取消公摊”并非取消业主共享的公共建筑面积，而是在住房交易环节调整到按套内面积计价销售。

林评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，按套内建筑面积计费并不意味着取消分摊。按套内面积计价是指在房屋出售时，不包括公共部分(如走廊、电梯、设备房等)的面积。)根据房屋的实际可用面积(即套内面积)进行计费；“取消分摊”是指完全去除公共区域的概念，在实际操作中很难实现。

从衡阳出台的政策不难看出，分摊仍然是客观存在的。政策要求，房地产开发企业在销售前，应当公布合格测绘单位出具的房地产测绘报告及以下分摊情况:(一)共享部位的名称、用途、位置和面积；(二)参与共享同用建筑面积商品房的名称、用途、位置、面积和分摊系数；(三)共享部位不分摊。

与此同时，衡阳市住房和城乡建设局在今年8月发布的政策措施中提到，房地产开发企业在签订商品房网上合同时，应与购房人约定按套内建筑面积(专有建筑面积)计算商品房价格。购房者办理的不动产权证书仍将反映三个数据：房屋建筑面积、专有建筑面积、建筑面积分摊。

如何收取物业费和税费？目前仍按建筑面积执行

值得一提的是，目前大部分的物业费和取暖费都是按照建筑面积来计算的。各地宣布“按套内面积定价销售”后，也有网友怀疑后续是否会按套内面积计算。

从业内人士的角度来看，如果未来的物业费、取暖费等。都是按照套内面积计算的，不仅可以降低购房者的生活成本，还可以激发他们的购房意愿，有望帮助房地产市场在连续多年的成交量下降趋势中企稳甚至实现反弹。

然而，从张家口、肇庆等出台政策的城市来看，关于住房成本的调整尚未跟进。

以肇庆为例。新规出台后，肇庆城投星悦四季项目采用两种形式:按套内面积定价和按建筑面积定价。据房地产工作人员介绍，两种计算方法的价格不同，但总价相同。对物业管理费收取问题，项目工作人员表示，目前仍按建筑面积计算。

肇庆市住房和城乡建设局工作人员表示，目前只有计价方式进行了调整，其他费用仍按原政策执行。

张家口市住房和城乡建设局工作人员也承认，物业、供暖、税费等问题需要多个部门共同出台政策进行调整，部分权利不在当地，需要上级制定。

据房地产企业内部人士介绍，该企业在衡阳的项目尚未在实施层面进行具体调整，“按套内面积定价销售”的政策尚未传导到项目方面。

从房地产交易的税费来看，陆骑麟指出，契税和房地产税主要与税费和面积挂钩。如果按套内面积计算，契税短期内的影响最直接、最显著。

房产税方面，目前上海、重庆等地的试点房产税政策与建筑面积挂钩(上海的免征点是家庭人均60平方米，重庆对180平方米以上的高档住房征税)。从长远来看，如果房产税全面启动，影响会更大。

根据今年11月12日财政部门的契税， 税务总局 住房和城乡建设部发布的《关于促进房地产市场稳定健康发展相关税收政策的公告》统一按1%的税率缴纳契税，只要面积不超过140平方米，个人购买家庭唯一的住房和家庭第二套住房。对于个人购买家庭唯一住房，面积超过140平方米的，可减征1.5%的契税。对于个人购买家庭第二套住房，面积超过140平方米的，可以减征2%的契税。

该报注意到，公告中并没有明确表示面积是建筑面积还是套内面积。

一位央企营销人员告诉记者，目前“按套内面积销售”只是一个收费口径的问题。如果后续有根本的政策扭转，需要更多的配套政策来完善，包括如何解决过去所有的股票项目和在售项目的联动问题。

在陆骑麟看来，按套内面积定价销售正逐渐成为未来的主流趋势。然而，一旦政策普遍实施，就会引发一系列新的问题。例如，新旧住宅面积计算标准的差异可能会导致房地产交易中税收计算的复杂性。因此，政府在推进政策时，不仅要着眼于刺激楼市短期复苏，还要制定政策措施，全面应对和解决可能出现的后续问题。

取消公摊会对买房产生什么影响？

在“取消共享”热搜的背后，58安居客研究所研究总监陆骑麟认为，目前公众不满的焦点在于购房后共享面积的不透明性和实际使用面积的抽象性。按套内面积收费，会让买家的消费更加清晰透明。

在陆骑麟看来，好房子和分摊面积的概念并不是相互排斥的。从目前的情况来看，一些高端住宅项目并不妨碍它们成为优质住宅的代表，因为它们配备了豪华的会所、宏伟的入户大堂和丰富的公共活动空间。

业内人士认为，共享面积在一定程度上是客观存在的。“以内部面积计价宣传销售”并不是“取消共享”。无论是以建筑面积还是以内部使用面积计算，买房的价格都是不一样的。但是，将商品房改为按套内面积计价，对提高房屋面积透明度具有积极意义。

肇庆市住房和城乡建设局相关负责人此前提到，政策文件中有一句话:“推动房地产开发企业按照法律法规、优化和公开住房分摊面积的计算方法，合理适当地提高住房率”。以内部面积定价推广的方式，不仅可以自己考虑实际获得的专属面积计费情况，还可以考虑共享面积情况，从而区分商品房的性价比。

衡阳市住房和城乡建设局也指出，与按建筑面积计费、按套内建筑面积计价相比，购房者可以更直观地了解实际购买的居住空间大小，即“住房率”，有利于购房者对住房价值的分析。

关荣雪指出，长期来看，这一政策也有利于房地产市场更加公平公正的发展，促使买家更容易接受房屋的定价，可能促进市场活动的提升，但上述按套内面积定价有助于买家更直观地了解所购房屋的实际价格，减少信息不对称引发的纠纷，增强市场透明度的影响。

中国指数研究院研究副总监徐跃进进一步提到，现在买家比较理性，买房时更注重房价指标，房价低的房子竞争力相对较弱。因此，开发商基本上不会故意扩大分摊面积，降低房价。

业内人士认为，“取消共享”的讨论由来已久，人们普遍讨论其对购房成本和住房成本的影响。目前，以建筑面积或内部面积交易对购房总价影响不大。但从长远来看，如果调整物业、供暖、税费等定价模式，可以进一步影响购房者的住房成本。