公摊全面取消，房价还会下跌吗？

2025年取消公摊，被列入重要工作计划。中国大陆全面取消公摊，已成为一种大趋势。广东肇庆拉响取消了公摊的第一枪。现在，湖南衡阳、湘潭、河北张家口、浙江杭州都在取消公摊。事实上，广州新规下的房地产几乎没有公摊。

和广州一样，近年来出现了第一张日光盘：越秀云悦。今年九月拿地，十二月开盘预购，小区只建了一扇门，全部售罄，价格约55,000/平。这个价格看起来也不便宜，为什么开盘就卖完了？核心是实用率高达130%。你们买88平的房子，实得面积超过100平，你们买110平的房子，实得面积超过130平。看起来价格55,000平，实际价格早已跌破51,000平。

这不是个案。在广州南沙，招商局林屿境的实用率已经上升到140%。如果你买了一套120平米的房子，它的面积可以达到150平米。这些面积是从哪里来的？主要是开发商偷的。由于根据新规定，阳台、花池等场所不包括在建筑面积中。为了提高房地产的竞争力，开发商把阳台做得很大，尽量把花池延伸出来。比如100平米的房子直接送到30平米的阳台。这样不仅覆盖了共享面积，还迅速提高了房子的实际实用率。88平米的公寓甚至可以有四个房间和两个卫生间。

对于刚需买房的人来说，这几乎是不可拒绝的。因此，是否取消公摊早就没有意义了。在实践中，房地产企业已经通过偷面积、扩大阳台等方式消除了公摊面积。政府发文取消公摊只是为了适应市场。

换言之，公摊是否取消并不影响房价。真正影响房价的，是房企的对手盘。比如三年前拿到土地，没有赶上新规，只能按照旧规盖楼。建造的房屋有130平方米，扣除15%的公摊，实际套内面积只有110平方米。假如周围有新规定的楼盘，同样是130平，但可以达到150平的套内面积。你们说哪一个更好卖？卖不出去的楼盘，要不要降价？但是它与是否取消公摊没有任何关系。核心在于，一个可以偷面积，一个不能偷面积。

可说，在2023年之前，中国房地产仍然是政府主导的房地产。但是自2023年以来，中国房地产已经逐步进入社会化阶段。刚刚需要楼市的时候，一定要注重性价比高，范围大，位置好，价格适中，并且有一定的改善。这是什么意思？就是我买了这所房子，我要住得开心，住得舒服。房子是否增值？我不太在乎。这就是所谓的减少金融属性，提高居住属性。

豪宅市场呢？那么我们就要推广圈内划分，范围大，位置好，价格贵，没问题，但是上车的门槛不能太低，在一线城市至少要1500万，这样才能为小区业主打造一个纯粹的社交圈。

这叫按需供应。和豪车一样，有的人买迈巴赫，有的人买比亚迪。比亚迪专注于性价比，迈巴赫专注于高贵感。每个市场都有自己的圈子。但新规带来的副作用之一是二手建筑越来越难卖。

第一，二手建筑有公摊，实用性低。第二，二手建筑年龄太大，居住体验不佳。第三，二手建筑和新房价格倒挂。因为新房给了很多面积，所以变相降低了新房的价格。两者的价格都急剧下降，甚至有些地区价格倒挂，新房比二手房便宜。

这将践踏二手建筑的价格，不仅会抑制二手建筑的交易，还会进一步降低二手建筑的价格。除非在核心区域，否则新建筑没有优质地块。否则，二手建筑的成交价格还有下降的空间。

取消公摊，不会导致房价下跌。但是新房竞争力的提高，会对二手建筑产生很强的抑制作用。如今，并非取消公摊的问题，而是实用性不高的房屋，已难以销售。