连续两天拿到四块地，万科缓过来了？

万科在土地市场上已经很久没有这么大的手笔了。

12月17日，广州番禺南站商务区三块地被转让，万科以底价拍卖，总费用28.8亿元。四年后，万科第一次在广州拿地，也是万科今年进入“困难时期”。到目前为止，很少有人在特大城市拿地，一拍就是三块。

一天前，万科还在河北唐山拿下了一块土地，花费不高，只有2.3978亿元。

不到两天，万科就拿了四块地，这样的表现，不免让人怀疑，万科处于“缩表”阶段，是否缓过了劲头？

回答这个问题，不要着急。

这三块地在广州番禺南站商务区“非常有趣”，与万科有着深厚的关系。2011年，万科广佛公司与番禺当地崖壁一村、崖壁四村合作“旧改”，总面积126万平方米，总面积15个地块。

部分地块已转入二级开发，因此有番禺南站商务区万科中心项目。

众所周知，这种模式有很多变量因素。最后，由于轨道交通规划建设等原因，有些地块还没有开发出来，这次转让的三块地就在番禺南站商务区万科中心旁边。

由此可以理解，这三个条件还算不错的地块，万科为什么能以底价拍得下。

有了这个渊源，再加上目前房地产的政策环境，这三块地可以获得很好的条件。对于房地产销售和购房者来说，最具体、最直观的表现就是住房率高。根据规划建筑材料的信息，三块地建成后，得房率居然可达120%。

换言之，买一套建筑面积100平方米的房子，使用面积可能是120平方米。

毫无疑问，在销售的时候，这类项目具有很强的竞争力，若不发生重大事故，番禺南站商务区三块地开发的住宅项目，应不难销售。

三块地板的成本价格也不算太高，扣除配套设施后，分别为13984元/平方米、11673元/平方米、12366元/平方米。即使算上配套设施，每平方米的地板成本价也在20000元左右。

以万科的能力和京沪穗深四大城市中，广州的监管环境最为宽松，政策对买房友好，卖好这个项目问题不大。

本来就是嘴边的肉，又是一块条件很好的肉(得房率120%)，价格也不算太高，即便是在“困难时期”，这种地块，万科焉有不拿的道理？

对于唐山的地块来说，典型特征不多，位置好，价格低。万科的运营和交易不会有风险，稳定盈利不亏损的账户基本可以计算。而且，唐山作为一个资源型城市，购买力也不低。万科在这样的地块上出手也没什么问题。

万科从今年年初开始，由于整体环境带来的自信和预期问题，进入了“困难时期”，缩减前线，缩减债务表成为重要任务。既然要“缩表”，就要少拿地或者不拿地降低开支，同时消化股票，这样可以改善现金流。大多数非国有房地产企业都这样做，甚至很多国有企业和央企也这样做。

所以，就形成了一种印象，好像万科也不拿地，其实，并非如此。符合条件，符合要求的地块，万科应该拿回来，从未断过，只是过量少了很多，土地总价也不算太高。

对区域分布而言，则遍布杭州、徐州、沈阳、银川、昆明、贵阳、青岛、成都、上海等地。单块总价不超过10亿。除了上海宝山，10.84亿，利润35%。

虽然这次在广州的出手总价已经达到了28.8亿，但是这是三块地的钱，从拆分的角度来看，三块地的总价分别是11.5亿、8.36亿、8.94亿，基本符合万科今年以来的一贯操作风格：总价不算太高，地块条件好，后期交易也不难。

但就支出而言，确实有了更大的“强度”，这也是一个不可忽视的变化。

万科的这些操作，能纠正一个片面的认识，那就是“缩表就是不拿地”。

到目前为止，这一轮房地产危机已经告别了“总对总”的融资方式，最好的优等生万科也无法维持这一模式，取而代之的是能隔离风险的“白名单”融资制度。随着政策导向对房地产的持续支持，白名单不断“扩大”，应该得到充分的进步和贷款。然而，它仍然以房地产项目为融资基础。

也就是说，没有项目，融资就是无根之树。项目从何而来？只有拿地尔。没有土地，没有项目，没有项目，无论白名单有多宽松，都不可能进入融资。停止征地意味着消化现有项目，房地产企业在完成交付后退出历史舞台。

因此，为了保持未来融资的可能性，不断地拿地。

从今年五月开始，在出售项目、出售资产的同时，万科的新融资基本上就是这样来的。

新增的万科融资情况

假如没有这些下属公司，这些下属公司手中就没有项目，甚至万科，恐怕也很难获得这么多贷款，融资现金流是穿越这个寒冬的重中之重。

在一定程度上，有这种融资现金流的支撑，在万科最困难的时候，就要过去了。

万科的生死一直与自己有关，但具有强烈的市场预测指导意义。万科的分析、决策和行动有时也意味着先行指标。对于整个行业来说，万科开始逐步加大力度，在土地市场上再次活跃起来，也是一个难得的好消息。

也许这种变化本身并不大，也许万科更关键的关口还在明年8月到9月，但一切终于开始了。当万科的穿越周期看到希望时，中国房地产也会看到重生的大门。

本文来自微信微信官方账号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。

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