最近上海的看房人数已经达到了天数。

天气越来越冷了。我们的运营伙伴提醒我尽快完成稿件，否则码字会在深夜冻住我的手，但你能想象这么冷的一天吗？越来越多的买家热情地涌入这个二手市场...

关于二手，我们导出一些关于上市和交易的数据。 ，您可能很少看到我们共享看房人数的数据，客观来说，市场上几乎看不到这样的数据，但正是这样的数据，几乎是市场活动的晴雨表。如果资本市场的人用二手来判断市场需求，那么看房人数应该是这个数据的核心。说白了，它预示着下一步的市场走势。

那么这个数据难在哪里，首先这个数据层面几乎是无法统计的，即使问遍全市近万家中介店，也难免会遇到重客。

其次，即使有机构站出来统计，单个机构的数据怎么能说明整个市场？这两座不可逾越的山把看房人数变成了极具挑战性的数据，但这正是我们乐在其中的地方。

我们认为链家是最合格、最有实力导出这类数据的头部平台，链家在上海的上市市场占70%。、交易市场占25%，相当于每10个房主就有7个选择链家，相当于每10个买家就有2.5个和链家一起看房交易。

很明显，它背后的看房人数规模，当然不能完全覆盖，但是链家的看房人数必须是 样品最能说明原因。

01 十一月看房人数，疯狂。

说实话，我们关注这个数据已经快两年了，这次拿出来主要是因为上周日看房人数：15202人。

这一天是十二月一日，但是再往前的整个十一月，它的看房人数都呈现出前所未有的火热。

我把这其中的疯狂分成三步来解释。

第一，链家的日均看房人数在5000-8000人之间，分配到每月的日均看房人数大概是这样的：

看完这个数据，你可以看到数量。因为这种看房数据最好的看法是拆分，也就是分工作日和周六周日。如果你还在工作日抽时间看，那么周六周日一定是一个诚意度更高的看房群体。

如此分割，你会看到工作日是看房群体中很小的一部分。

真正的大头在星期六和星期两天看房，你会发现来看房大头的部分，真正的市场温度就出来了。

也就是说，11月份进入上海二手市场的看房热度并没有下降，反而来到了全年。最高值，同时也是近两年看房人数最多。

假如大家还有兴趣的话，我可以再延伸一下数据，因为链家在上市和成交的高市场占有率，所以它的看房人数的波动可以反映市场。

那么基于这个城市的看房人数基本面能怎样去试探呢？

还记得链家平均成交额的25%吗？由于看房人数/交易量保持在高度成正比，差不多是39/1(这个数据以后会提到)，链家的交易市场份额也可以用来看房人数。

也就是说，如果你用链家交易市场来推动整个城市的交易量，那么你也可以用这个市场来推动整个城市的看房人数。

所以我把链家每月的交易市场份额融入到这个房子里，你会看到周六周日我们休闲娱乐的每一个二手市场都活跃着近四五万的房子群体。

当然，这只是对数据的估计，但最重要的不是绝对量的多少，而是相对量的变化。

11月份看房人数遥遥领先，让我惊讶的是，你会发现今年6月的看房热情不如11月，而11月是9月29日新政后的第二个月，不是第一个月。我对这种热度的持续性有点陌生。还有一些地方让我感到疯狂。

今年冬天的看房热情居然高于天气宜人的5.27新政第一个月。

人们常说链家的转让订单是网上签约前的数据。现在看房人数其实是转让订单前的数据，这种看房数据也是我的想法。接下来12月值得期待的数据。

02 市场正处于快速去化窗口。

看房人数这一数据当然可以看到什么？还有更多，但需要连接。

比如每月新增住房数量/看房数量，我们在这里使用的是每月新增住房数量，不同于库存住房数量，新增住房数量是市场流动性住房。

新增房源/看房人数，即类似。房客比数据，看新的变化，可以看到一些趋势，比如房东下一步卖房的难度，可以看到即使10月份去化比较快，新房也比较快，但是房子不容易卖。

但11月份新增住房率明显下降，同时看房人数猛增，全年数据处于低点。这个数据越小，市场上的住房竞争就越激烈。可以说，11月甚至12月初。都是房子快速去化的时候。

连接的第二个层次是看房人数/交易量。(类似于带看交易比例)，在这里，我们可以看到客户在市场上的态度。你会发现用户在9月份观望，10月份开始快速交易，11月份开始放缓步伐，代表着客户的交易量。与此同时，客户在10月份变得犹豫不决。

由于选择链家看房的人数，这里的交易也选择了本月的链家交易数量，但整体仍处于2024年的低位，即客户更愿意买房，总体而言，市场仍处于快速去化的窗口期。

03 为什麽会有那么多看房人？

为什么十月至十一月能走出这两年新政调控后的极致看房数据？

事实上，我在10月份就明白了。毕竟包括外环外单身一年就能买房的硬核政策。让我困惑的是，这个数据在11月份继续流行，更受欢迎。

所以我把这个看房人数数据细化到每天，这个时候有趣的事就来了。

的确，在2023年9月和12月、2024年1月和5月，每次新政后看房的人数都会增加。

新政后第一个月，链家每天看房人数为7388人，相当于全市每天有2.96万人在看房。

新政后第一个月，链家每天看房人数为7627人，相当于全市每天有3.05万人在看房。

这些都是看房人数的高峰，但是这个高峰有裂缝。

十月二十六日到二十七日这个周末，链家看房人数又回到了一万出头的状态。

换句话说，10月底，二手市场的看房人数数据应该下降，但这一数据在一周后的11月初再次上升，并且每周都保持高水平。

我知道十一月补丁密集，然后我开始检查政策和看房人数，结果这次检查才知道，每一次新政补丁之后，看房人数确实会保持高位。

而这种大会 新政的方式也带出了今年，甚至这两年最好的周六、周日看房人数数据，这也让我们看到了政策也有点像吃饭。

有时候少吃多餐也许这是一个很好的方法。

04 结语

最近在看一本关于链家内部会议的书。截至目前，我们导出的看房人数、议价空间、市场份额等数据均来自链家近十年前的数据布局。

不知道大家听了之后是什么感受。就在我看到今天各行各业的媒体还在为一个交易数据而战的时候，链家的数据已经从系统上提出了今天这样的全局数据，最有价值的是:真实。

正是因为这种数据结构逐渐从幕后走向舞台，我们的购房者才不会被各种乱七八糟的数据误导，这可能是我们数据稿的初衷，也就是说，我们应该让购房者和业主在喧嚣中听到一丝真相。

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：巧克丽丽，36氪经授权发布。

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