没有K11的新世界会是什么样子？
出品/商业地产志愿者
发文/戴小西
十一月二十九日，新世界发展集团在盘中突然停牌，随后宣布上任仅两个月的行政总裁马绍祥离职，改为新世界执行董事兼新世界中国房地产行政总裁黄少媚接任，变化立即生效。
自9月底以来，被视为家族第三代接班人的郑志刚辞去行政总裁职务后，新世界的发展在短时间内再次经历了高层的变化，尤其是马绍祥还没有度过。「实习期」于是匆匆离职，在上市公司中实属罕见。
郑裕彤家族，香港四大家族之一，正经历着前所未有的动荡。
商业版图复杂而庞大
整理郑氏家族的商业地图就像摸索一样。家族产业横跨珠宝、房地产、基础设施、保险等诸多领域。，它的许多上市公司错综复杂，编织了一个复杂而庞大的商业网络。复杂的结构就像榕树的根，使得郑氏家族的传承和进化始终成为业界关注的焦点。
*来自郑氏家族上市公司的公开财务报告数据
周大福珠宝集团(以下简称「周大福珠宝」）
周大福珠宝是郑氏家族的开始，也是其家族产业的基础。周大福珠宝始终走在行业前列，从推出999.9黄金首饰开创行业标准，到打造覆盖多元消费者的品牌矩阵。
除了集团的子公司「周大福」此外，还有HEARTS ON FIRE、ENZO、多个品牌，如SOINLOVE和MONOLOGUE，各自切入不同的细分领域，形成丰富的品牌生态。
到目前为止，周大福珠宝已经在全球范围内布局了约7500家直营和加盟店。店铺类型覆盖周大福标准店，周大福MONOLOGUE面向年轻消费者。、周大福荟馆高端定位JEWELRIA，以及周大福传承推广传统工艺。
该集团最近发布了2025财年上半年的财务报告。虽然营收和归母净利润有所下降，但营业利润逆势增长4%，呈现出稳定的盈利能力和强大的内生动力。
与此同时，周大福珠宝宣布，为了满足不断变化的市场环境和多元化的消费者需求，未来五年将全面翻新全球门店，推动品牌全新升级。第一家新概念店已在香港中环开业。内地第一家五层旗舰店落地上海，预计明年开业。
*全新的周大福珠宝中环概念店 | 图据官方
新世界发展集团(以下简称「新世界发展」）
新世界发展的核心业务涵盖房地产开发、房地产投资、酒店管理等多个领域，业务覆盖大中华区。其中，香港的房地产开发和投资由集团总部直接管理，中国内地的相关业务由全资子公司新天地中国房地产有限公司(以下简称「新天地中国」）负责推动。
2024财年，来自连续经营业务的新世界发展综合收入约为357.82亿港元，同比下降34%。；核心业务利润约为68.98亿港元，同比下降18%。年亏损171.26亿港元，是近20个财年以来的首次亏损。
中国新世界百货有限公司(以下简称「新世界百货」）
新世界百货在中国大陆运营22家。「新天地」和「巴黎春天」，覆盖中国12个主要城市，包括北京、上海、重庆、武汉、南京、天津、长沙、郑州、烟台、沈阳、兰州和绵阳，总楼面积（GFA）约92万平方。
截至2024年6月30日，公司总资产已达102.06亿港元。根据2024年度财务报告，虽然同店销量继续呈负增长，但下降幅度较去年同期有所收窄，呈现出一定的恢复势头。同时，运营利润和年度净利润成功扭亏增盈，反映出公司在运营效率和成本控制方面的显著提升。
*图片显示新世界百货中国有限公司官网
新建集团(以下简称以下简称「新创建」）
新成立是一家综合性企业，主要从事中国内地和中国香港特区的多元化和市场领先业务。集团业务包括收费公路、保险、物流、建筑和设施管理。新成立集团曾经是新世界发展的重要子公司。从去年开始，周大福企业计划创建新的私有化，目前已完成76.17%的收购，成为新的主要股东。2024财年业绩稳定，股东应占溢价飙升44%，达到20.8亿港元。
华丽的酒店集团
华丽酒店集团拥有华丽酒店、新天地酒店和度假胜地、阿莎和Carlyle & Co.全球23个国家的4个品牌有48家酒店。此外，目前正在建设的新酒店项目有34个，包括沙特阿拉伯利雅得、舒拉岛和阿马拉在内的市场将在未来进一步发展。
在庞大的产业布局下，第三代郑家已成为产业承接的重要组成部分。
*来自郑氏家族上市公司的公开财务报告
K11是个好生意吗？
九月底，随着郑志刚退出家族核心管理，新世界发展同时宣布与郑志刚全资拥有的公司AC Group Limited签订了一份销售合同，将5家K11相关公司的股份转让给后者，总交易额约为6000万港元。这类公司主要经营K11品牌物业及其它相关业务。
与此同时，双方还签署了授权协议和商标许可协议，成交额达1.5亿港元，最终成交额约2.1亿港元。
销售事项结束后，AC Group将在全球范围内发展「K11」品牌，而新世界的发展将以使用为基础。「K11」第三方管理业务的品牌收入收取许可费。
直接来说，就是新世界发展将K11的经营管理权外包给AC。 Group，K11仍是新天地旗下的资产和品牌，新世界发展仍是K11的大业主，是K11商场和写字楼的资产所有者。
K11销售也引起了不少热议，最大的焦点是K11是否会拖累新世界的发展。
事实上，自2019年下半年以来，新世界发展积极实施去杠杆化战略，逐步出售非核心资产，以减轻债务压力。截至2024财年，该集团已销售约77亿港元的非核心资产。
集团主席郑家纯还在最近的股东大会上进一步澄清，目前的首要任务是缓解公司债务，确保现金流回流，并提到公司将在债务水平得到有效控制后恢复分红。
那么K11究竟是个好生意吗？
回答：「是，也不是」。
作为郑志刚的商业壮举，K11承载着其强烈的理想主义色彩。
不管是2008年首创的K11。 Art Mall，K11仍然需要10年的时间，花费26亿美元。 MUSEA，它是香港为数不多的能够展示当地和国际艺术家作品的公共商业空间之一，也在全球艺术和商业生态中占有一席之地。
2014年，上海K11莫奈展也引起了极大的震惊。莫奈的55部经典作品首次进入购物中心B3楼的美术馆空间，商业地产与文化艺术的关系被前所未有的创新颠覆。相传，这个展览的保费高达60亿港元。
2020年，郑志刚被问及在一个播客中给K11打几分。他承认K11是他探索艺术与商业融合的一种方式。「开荒」优秀的作品。K11作为一个全新的物种，需要从多个维度来评价，他当时的分数是80-85。
可以说，K11是郑志刚个人色彩浓厚的品牌，是他对商业理想的实践。除了理想主义，K11在实际运营中的表现如何？我们从财务报告中寻求答案。
*来自郑氏家族上市公司的公开财务报告数据
K11系列产品线一直是新世界投资型物业发展的核心主力军，尤其是香港的两大K11项目，始终保持着稳定的市场表现。
此前有消息透露，K11 Art Mall收到华润隆的收购意向，谈判价格高达90亿港元。从财务角度来看，这个数字不仅是对租金回报率和品牌价值的认可，也是对香港市场稀缺性的印证。
同时，在商业竞争异常激烈的上海核心商业区，上海K11也保持了较高的租赁率。
然而，K11作为艺术商业的先驱，并非所有城市都能像预期的那样顺利实施。
自品牌诞生以来，K11以艺术与商业相结合的创新模式吸引了全世界的目光，尤其是在香港、上海等地。艺术和商业的独特定位在于，它受到了大量需要艺术和文化的高净值个人的青睐。
所以必须注意的是，K11显然具有很强的城市依赖性，其目标消费群体高度集中在经济和文化资本相对集中的大城市。
特别是在经济增长放缓、消费观念逐渐趋于理性的今天，K11在其它城市面临着巨大的经营压力和定位挑战。
K11在郑志刚离开后会发生什么？
是否会迎来一场比赛「换血式」转型？但不排除未来几年，K11品牌可能会在某些城市根据不同的城市进行调整。「艺术」应用比例，转化为更有效率「普适性」市场形态。
比如今年9月底刚开业的宁波K11，更注重满足当地消费者在设计和业务规划上的情感需求，努力通过独特的品牌组合，营造出能激发幸福感的感觉。
*宁波K11 | 图据官方
尽管前景充满挑战，但K11在接下来的几年里仍然取得了许多重要进展。
未来4年，K11 在MUSEA中，7个国际奢侈品牌将开始升级，总面积将超过30,000平方尺；
香港第一个旅游娱乐地标11 SKIES，第一阶段，明年第二季亲子娱乐设施将陆续开放，零售、餐饮、专业服务将与香港国际机场和航天城整体项目的开发时间相匹配，计划从2025年第四季开始逐步投入服务；
K11中国大陆首个旗舰项目K111 ECOAST也即将开业；
上海第二座K11已封顶钢结构；
广州K11 明年Select将进入交货期。
这些项目的实施可能会给K11带来新的增长机会，但未来几年，进一步深化艺术业务的内涵和外延，提高品牌在不同市场的适应性，仍将是一个关键考虑因素。
*来自郑氏家族上市公司的公开财务报告数据
最后，我们想谈谈新世界发展的新行政总裁黄少媚女性。今年夏天，在宁波K11的一次活动中，我们近距离感受到了黄女士的风采。她在舞台上平静的演讲展现了一个大气干练的女高管形象。
一个令人印象深刻的细节是，当天活动结束已经是晚上9点多了，大部分人选择留在宁波，而黄女士却一夜之间回到了广州。据新天地中国的朋友说，黄女士对时间管理有严格的要求。虽然生意很忙，但她仍然可以兼顾多重角色。
在以男性为主导的商业领域，特别是在上市家族企业中，像黄女士这样可以担任核心管理职务的外姓女高管很少。
女管理者不仅要突破传统的性别偏见，还要面对更复杂的职场挑战。女性的韧性和智慧，以及对细节的控制和战略决心，构建了女性领导力的独特价值。
如何撰写新天地发展的新篇章？未来K11将走向何方？送上祝福，我们也翘首以待。
*本文封面及开场图图源官方
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com